I tipi di lottizzazione abusiva

Con sentenza n. 2293 del 29 aprile 2022, la sesta sezione del Consiglio di Stato è tornata sulla c.d. lottizzazione abusiva. 

In base all’art. 30, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica o edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio.

La norma ipotizza dunque due ipotesi di lottizzazione abusiva:

a) la lottizzazione abusiva “materiale”, che contempla la realizzazione di opere che comportano la trasformazione urbanistica ed edilizia dei terreni, sia in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici (approvati o adottati), o di quelle stabilite direttamente in norme statali o regionali, sia in assenza del titolo autorizzatorio;

b) la lottizzazione abusiva “formale” o “cartolare”, in assenza di una compiuta trasformazione lottizzatoria di carattere materiale, qualora i presupposti siano già presenti con il frazionamento e la vendita (o altri atti equiparati) del terreno in lotti.

Gli elementi che tipicamente portano in evidenza la destinazione ad uso edificatorio sono la dimensione dei lotti, la natura del terreno, la destinazione urbanistica, l’ubicazione e la previsione di opere di urbanizzazione.

L’interesse protetto dalla norma è la garanzia di un ordinato sviluppo urbanistico del tessuto urbano, in coerenza con le scelte pianificatorie dell’ente pubblico.

Le indicazioni contenute nei piani urbanistici (generali) comunali non sono di regola sufficienti per uno specifico titolo edificatorio, ma necessitano l’adozione di strumenti ulteriori, quali i piani attuativi che, zona per zona, precisano nel dettaglio le indicazioni di assetto e sviluppo urbanistico complessivo contenute nel piano regolatore. Sono, quindi, strumenti che attuano il piano gradatamente e razionalmente, garantendo in questo modo che tutte le zone dispongano di standard corrispondenti agli insediamenti (opere di urbanizzazione).

Chiarita questa cornice si comprende che la lottizzazione abusiva toglie all’ente pubblico ogni possibilità di pianificazione attuativa. L’effetto di questo abuso è, quindi, l’esistenza di fatto di insediamenti privi dei necessari servizi e infrastrutture, recando un danno alla collettività e contribuendo al degrado urbano (così Cons. Stato, sez. VI, n. 5403/2021, sez. IV, n. 3115/2014, Cass. pen., sez. III, 51710/2013).

Queste due forme di lottizzazione abusiva sono state integrate dalla giurisprudenza con una ulteriore ipotesi, la lottizzazione abusiva “mista”, caratterizzata dalla compresenza delle attività materiali e negoziali individuate dalla citata norma (Corte Cass. sentenze n. 6080/2007; n. 24985/2015; ex multis, Cons. Stato, sez. VI, n. 5384/2021).I due tipi di attività illecite volte alla lottizzazione (lottizzazione materiale e negoziale) possono essere espletati, inoltre, anche congiuntamente (lottizzazione abusiva mista), in un intreccio di atti materiali e giuridici comunque finalizzati a realizzare una trasformazione urbanistica ed edilizia dei terreni non autorizzata oppure in violazione della pianificazione vigente.

In conclusione, può integrare un'ipotesi di lottizzazione abusiva qualsiasi tipo di opere in concreto idonee a stravolgere l'assetto del territorio preesistente, a realizzare un nuovo insediamento abitativo e, quindi, in ultima analisi, a determinare sia un concreto ostacolo alla futura attività di programmazione sia un carico urbanistico che necessita adeguamento degli standard.

A cura di Avvocato Andrea de Bonis - Studio Legale de Bonis - Partner 24 Ore Avvocati - www.studiolegaledirittoamministrativo.com