Il Condominio come Consumatore
La recente sentenza del Tribunale ordinario di Bari (R.G. n. 2338/2013, pronunciata il 3 luglio 2025) affronta una questione di fondamentale importanza per la pratica condominiale italiana, affrontando il tema della qualificazione giuridica del condominio quale soggetto tutelato dalle norme sulla protezione dei consumatori, con dirette conseguenze sulla determinazione della competenza territoriale nei procedimenti in cui esso sia coinvolto.
La vicenda traeva origine da una controversia relativa ai lavori di ristrutturazione edilizia eseguiti presso un edificio condominiale ubicato in provincia di Bari. Il condominio, tramite il proprio amministratore temporaneo, aveva citato in giudizio la società appaltatrice presso il Tribunale di Bari per ottenere risarcimenti derivanti da inadempienze contrattuali. La società convenuta ha ecceito l'incompetenza territoriale del giudice barese, invocando l'applicabilità delle norme consumeristiche e, conseguentemente, del foro esclusivo del consumatore previsto dal Codice del Consumo, che avrebbe determinato la competenza del Tribunale di Brindisi (dove era sede della ditta appaltatrice).
La questione fondamentale sottesa alla pronuncia riguardava dunque se il condominio potesse essere qualificato quale "consumatore" ai sensi dell'art. 33, comma 2, lett. u) del Decreto Legislativo 6 settembre 2005, n. 206 (Codice del Consumo), e conseguentemente se fosse applicabile il regime speciale delle competenze territoriali previsto per tutelare i consumatori nelle loro transazioni commerciali.
Il Tribunale ha ricostruito il quadro normativo di riferimento con estrema chiarezza. Secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza italiana, il condominio rappresenta un soggetto privato dotato di autonoma personalità giuridica, ma strutturato in forma di organizzazione collettiva di proprietari. L'amministratore, quale mero mandatario dei singoli condòmini, agisce per conto di figure giuridiche che, essendo proprietari di unità immobiliari destinate ad abitazione, avrebbero potenzialmente il carattere di consumatori nel senso tecnico-giuridico.
Tuttavia, il giudice ha evidenziato come la Corte di Giustizia dell'Unione Europea, pronunciandosi sulla causa C-329/19, abbia chiarito che il condominio italiano non rientra nella nozione di "consumatore" ai sensi della Direttiva 93/13/CEE. Questa conclusione della Corte di Lussemburgo rappresenta un orientamento decisivo, poiché riconosce che benché l'intento delle norme consumeristiche sia proteggere soggetti deboli negli scambi contrattuali, il condominio, in quanto organismo di diritto privato dotato di propria personalità giuridica e non strutturato in forma imprenditoriale, esula dal perimetro di applicazione della disciplina consumeristica.
La sentenza prosegue sottolineando come, sebbene singoli condòmini possano agire in qualità di consumatori per questioni relative alle proprie unità immobiliari, il condominio in quanto tale, quando agisce per l'esercizio di funzioni collettive e gestione della proprietà comune, non può beneficiare dello status di consumatore. Questa distinzione riveste carattere cruciale: la protezione consumeristica si applica a persone fisiche che concludono contratti per scopi estranei ad attività professionale, mentre il condominio, pur non essendo un'impresa, è tuttavia un'entità collettiva strutturata secondo finalità gestionali e amministrative che trascendono la sfera consumeristica.
Il giudice ha inoltre richiamato consolidata giurisprudenza di merito, che conferma questa impostazione, sottolineando come anche in caso di difformità funzionali delle unità immobiliari costituenti il condominio, qualora il complesso sia destinato esclusivamente ad uso abitativo, ciò non altererebbe la valutazione complessiva della qualificazione giuridica della persona collettiva. Il condominio rimane infatti un soggetto amministrativo cui non si applica la disciplina speciale riservata a chi agisce quale consumatore nei rapporti di mercato ordinari.
Per quanto attiene al tema della competenza territoriale, la sentenza ha enunciato principi di assoluta rilevanza. Pur riconoscendo che il condominio agisca mediante un amministratore cui fa capo il domicilio professionale, il giudice ha affermato che la determinazione della competenza territoriale non può desumersi dal mero criterio del domicilio dell'amministratore temporaneo, bensì deve ancorare al luogo di situazione dell'immobile e alla sede effettiva dove si trovano i beni oggetto della controversia. Nel caso de quo, poiché l'immobile condominiale era ubicato in Bari e nessun elemento provava un diverso domicilio eletto dai condòmini, la competenza doveva correttamente ricondursi al Tribunale di Bari, secondo il principio per il quale la territorialità si determina con riferimento al luogo di svolgimento effettivo dell'attività gestionale condominiale.
Ulteriore aspetto di rilievo è la questione della natura della controversia e delle prove prodotte. La sentenza ha esaminato minutamente la documentazione relativa all'appalto, gli attestati di pagamento parziale, le difettosità costruttive e la quantificazione dei danni materiali. Nello specifico, ha riconosciuto al condominio il diritto di agire per l'inadempimento contrattuale della ditta appaltatrice, condannando quest'ultima al pagamento delle spese di giudizio quale parte soccombente. Tale affermazione implicitamente ribadisce che il condominio, benché non sia consumatore, rimane titolare di diritti e azioni ordinari per la tutela dei propri interessi patrimoniali.
L'ordinanza inoltre tocca il delicato tema della competenza funzionale. Qualora emerga incompetenza territoriale del giudice che ha emesso un decreto ingiuntivo, il giudice del procedimento di opposizione possiede competenza funzionale ed inderogabile nel pronunciarsi sull'eccezione di incompetenza stessa, dovendosi limitare a dichiarare la nullità o la revoca del provvedimento impugnato, senza poter rimettere direttamente la causa al giudice territorialmente competente. Tale principio assicura che l'accertamento dell'incompetenza territoriale rimanga interno al giudizio di opposizione e non comporti complicazioni procedurali ulteriori.
Conclude la pronuncia la liquidazione delle spese di giudizio secondo i parametri previsti dal Decreto Ministeriale n. 147/2022, operando una riduzione del cinquanta per cento in ragione della risoluzione in via preliminare della questione controversa, data la non complessa natura della questione giuridica oggetto della decisione.
In definitiva, la sentenza rappresenta un contributo rilevante alla chiarificazione del delicato equilibrio tra la protezione delle parti deboli nei rapporti contrattuali e l'applicazione corretta delle norme ordinarie di competenza territoriale. Il condominio, pur meritevole di tutela nei casi specifici di inadempimento, non beneficia dello speciale regime consumeristico, rimanendo assoggettato alle regole ordinarie di giurisdizione, ancorate al luogo di situazione dell'immobile e dell'effettiva gestione della proprietà collettiva.
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