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Il condominio apparente


Colui che ingenera nei terzi la certezza di rivestire una certa posizione giuridica
Il condominio apparente

Sovente, nel Condominio degli edifici interagiscono, a nome e per conto dell’effettivo proprietario, diversi soggetti che, pur operando apparentemente quali titolari del diritto, condomini non sono. Si pensi al caso pratico del consorte che si presenti alle assemblee ed interagisca nel Condominio in vece del coniuge, unico effettivo proprietario. In questi casi, può accadere che l’organo esecutivo del Condominio agisca nei confronti di chi appaia essere il condomino, senza avere in realtà la titolarità giuridica della proprietà. L’esigenza di recuperare i crediti per far fronte alle esigenze comuni può far sì che l’amministratore agisca nei loro confronti dietro pressione dei fornitori. Il Condominio è un ente di gestione e provvede attraverso le spese condominiali raccolte attraverso i condomini medesimi ai bisogni della comunione. La legge conferisce alla delibera assembleare del Condominio efficacia di titolo di credito al fine di ottenere, anche in sede monitoria, la riscossione degli oneri condominiali deliberati. Sul punto vi sono numerose sentenze dei Tribunali e della Corte Suprema di Cassazione, susseguitesi nel corso degli anni. Parte della giurisprudenza meno recente riteneva giuridicamente rilevante il principio di apparenza del diritto anche in ambito condominiale. Si tratta di un principio di creazione giurisprudenziale, il quale sancisce che, colui che ingenera nei terzi la certezza di rivestire una certa posizione giuridica, e tale non è, è responsabile dell’affidamento incolpevole creato ai terzi.

Il Codice civile fa riferimento al creditore apparente, fattispecie espressamente prevista dall'art. 1189 c.c., il cui primo comma dispone “Il debitore che esegue il pagamento a chi appare legittimato a riceverlo in base a circostanze univoche, è liberato se prova di essere stato in buona fede”. Partendo da tale norma la giurisprudenza ha ampliano le casistiche, fino ad arrivare al c.d. condomino apparente. Si ha questa figura quando un soggetto si comporta, come già detto, come condomino pur non essendolo, non risultando dai pubblici registri immobiliari titolare dell’immobile sito nel condominio. Con il comportamento reiterato il medesimo ingenera nei terzi la certezza che sia effettivamente condomino. Questi è venuto principalmente in rilievo nelle varie applicazioni concrete quale presupposto per la richiesta del pagamento da parte dell'amministratore condominiale delle spese di gestione delle parti comuni. Il tutto con il procedimento monitorio sancito dall’art. 63 disp. att. c.c.

Le spese di gestione sono approvate sia per il consuntivo sia per il preventivo in sede di assemblea ordinaria ex art. 1135 c.c. a cui ha partecipato anche il condomino apparente e costituiscono materiale probatorio necessario al fine di ottenere l’ingiunzione in questione. I Tribunali si sono visti divisi sull’argomento, da un lato è stato sostenuto che dovesse pagare la quota parte di oneri condominiali il condomino apparente in quanto risultante agli occhi di tutti il proprietario di un'unità immobiliare. Così l'amministratore del condominio si è visto esonerato da qualsiasi onere di consultazione dei registri immobiliari, adempimento che sarebbe stato, invece, doveroso in mancanza di un tale comportamento concludente del condomino apparente.

Altra argomentazione portata a sostegno di questa tesi è che il rapporto giuridico tra il condominio e l'effettivo singolo condomino, proprietario esclusivo dell'unità immobiliare, esiste in ogni caso nella realtà; in considerazione degli art. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c., si tratta di un rapporto che, risultante da una situazione obiettiva qual è quella della proprietà delle varie unità immobiliari, non può essere influenzato dal comportamento di alcuno. Sul punto è intervenuta la Cassazione a Sezioni Unite n. 5035/2002, che ha aderito a quest’ultimo orientamento, a cui ha fatto seguito la successiva giurisprudenza. La Suprema Corte a Sezioni Unite ha affermato che il principio di apparenza del diritto non è applicabile per fattispecie in tema condominiale, non ravvisandovi gli estremi per ritenere sussistente la necessità di tutelare l'affidamento del terzo in buona fede, e rilevando che la legittimazione passiva è strettamente collegata alla effettiva titolarità della proprietà dell’alloggio. Legittimati passivi risultano esclusivamente i proprietari degli immobili, per come risultanti dai registri immobiliari, e non anche coloro che possano apparire tali. Da ciò deriva che l’onere della consultazione dei registri immobiliari deve essere almeno periodicamente posto in essere dall'amministratore in vista delle convocande assemblee condominiali.

Questo il principio di diritto stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 23621, pubblicata in data 9 ottobre 2017.

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