Il contratto di mutuo
Natura del contratto, costo per il mutuatario e diverse tipologie di piani di ammortamento
La definizione del contratto di mutuo è data dal Codice Civile il quale lo definisce (art. 1813) come "il contratto con il quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e l'altra si obbliga a restituirne altrettante della stessa specie e qualità".
Si tratta di un prestito a medio-lungo termine che viene rimborsato mediante una serie di versamenti periodici, chiamate rate, e che hanno la funzione di pagare gli interessi ed il capitale prestato dalla banca.
Le rate, pertanto, sono composte da una quota capitale e da una quota interessi.
Nella prassi operativa sono due le forme maggiormente adottate per il rimborso del capitale e degli interessi e, dunque, per la composizione delle rate: 1) rimborso a rate costanti (c.d. "ammortamento alla francesce") 2) rimborso a rate decrescenti (c.d. "ammortamento all'italiana").
Nel primo dei suddetti tipi (ammortamento a rate costanti o francesce) la rata è composta da una quota capitale che aumenta nel corso della durata del prestito e da una rata interessi decrescente. Nel secondo tipo (ammortamento a rate decrescenti o italiano), la rata è composta, invece, da una quota di capitale che rimane costante nel tempo, e da una quota di interessi decrescente.
Il tasso di interesse, in sede di stipulazione del contratto, può essere determinato secondo le seguenti modalità:
a) tasso fisso; il tasso resta fisso per l'intersa durata del mutuo. In questo modo il mutuatario ha la certezza della misura del tasso, indipendentemente dalle variazioni del mercato finanziario.
b) tasso variabile; il tasso segue le dinamiche del mercato, in funzione della dinamica registrata da un determinato parametro di riferimento.
c) tasso variabile con cap; si tratta di un tasso variabile a cui, però, viene apposto un tetto massimo (chiamato "cap") non superabile anche se i tassi del mercato assunto come parametro di riferimento dovessero superarlo.
d) tasso misto; si tratta di un particolare meccanismo che viene adottato in tutti quei casi in cui il mutuatario volesse riservarsi la facoltà di modificare, durante il piano di ammortamento (e dunque durante il rimborso delle rate), il tasso di riferimento. Per cui il mutuo viene stipulato in un determinato momento ed il mutuatario si riserva la facoltà di mutarie il tasso di riferimento nel corso del rapporto, esercitando una o più volte questa opzione di scelta.
Le Istruzioni della Banca d'Italia prevedono che nei contratti di mutuo venga obbligatoriamente riportato l'Indicatore Sintetico di Costo (c.d. ISC) che deve tenere conto di tutte le spese che il mutatario sopporta a fronte del capitale concesso in prestito dalla banca. Questo indicatore dovrà contenere l'indicazione delle spese di istruttoria, di eventuali spese assicurative connesse alla stipulazione del mutuo (una o due assicurazioni avvengono, nella prassi, quasi sempre in conseguenza della stipulazione di un contratto di mutuo: si pensi all'assicurazione contro l'ncendio e lo scoppio dell'immobile concesso a garanzia in favore della banca; o all'assicurazione per morte o malattia del mutuatario); e dell'incidenza del tasso di interesse scelto sul costo complessivo dell'operazione.
La mancata chiara indicazione dell'Indicatore Sintetico di Costo costituisce una violazione dell'art. 117, 4° comma Testo Unico Bancario (che prevede che i contratti bancari indichino obbligatoriamente il tasso di interesse ed ogni altro prezzo e condizione praticati) e dà diritto al mutuatario, in conformità a quanto previsto dallo stesso art. 117 testo Unico Bancario (7° comma) di sostituire il tasso di interesse convenzionale del mutuo (ossia il tasso determinato nel contratto) con il tasso minimo del BOT nel 12 mesi antecedenti alla stipulazione del contratto di mutuo. Ciò costituisce, com'è ovvio, una sanzione per la banca che ha violato l'obbligo di trasparenza non chiarendo tutte le componenti di costo che devono essere specificate nell'Indicatore Sintetico di Costo.
Si tratta di un prestito a medio-lungo termine che viene rimborsato mediante una serie di versamenti periodici, chiamate rate, e che hanno la funzione di pagare gli interessi ed il capitale prestato dalla banca.
Le rate, pertanto, sono composte da una quota capitale e da una quota interessi.
Nella prassi operativa sono due le forme maggiormente adottate per il rimborso del capitale e degli interessi e, dunque, per la composizione delle rate: 1) rimborso a rate costanti (c.d. "ammortamento alla francesce") 2) rimborso a rate decrescenti (c.d. "ammortamento all'italiana").
Nel primo dei suddetti tipi (ammortamento a rate costanti o francesce) la rata è composta da una quota capitale che aumenta nel corso della durata del prestito e da una rata interessi decrescente. Nel secondo tipo (ammortamento a rate decrescenti o italiano), la rata è composta, invece, da una quota di capitale che rimane costante nel tempo, e da una quota di interessi decrescente.
Il tasso di interesse, in sede di stipulazione del contratto, può essere determinato secondo le seguenti modalità:
a) tasso fisso; il tasso resta fisso per l'intersa durata del mutuo. In questo modo il mutuatario ha la certezza della misura del tasso, indipendentemente dalle variazioni del mercato finanziario.
b) tasso variabile; il tasso segue le dinamiche del mercato, in funzione della dinamica registrata da un determinato parametro di riferimento.
c) tasso variabile con cap; si tratta di un tasso variabile a cui, però, viene apposto un tetto massimo (chiamato "cap") non superabile anche se i tassi del mercato assunto come parametro di riferimento dovessero superarlo.
d) tasso misto; si tratta di un particolare meccanismo che viene adottato in tutti quei casi in cui il mutuatario volesse riservarsi la facoltà di modificare, durante il piano di ammortamento (e dunque durante il rimborso delle rate), il tasso di riferimento. Per cui il mutuo viene stipulato in un determinato momento ed il mutuatario si riserva la facoltà di mutarie il tasso di riferimento nel corso del rapporto, esercitando una o più volte questa opzione di scelta.
Le Istruzioni della Banca d'Italia prevedono che nei contratti di mutuo venga obbligatoriamente riportato l'Indicatore Sintetico di Costo (c.d. ISC) che deve tenere conto di tutte le spese che il mutatario sopporta a fronte del capitale concesso in prestito dalla banca. Questo indicatore dovrà contenere l'indicazione delle spese di istruttoria, di eventuali spese assicurative connesse alla stipulazione del mutuo (una o due assicurazioni avvengono, nella prassi, quasi sempre in conseguenza della stipulazione di un contratto di mutuo: si pensi all'assicurazione contro l'ncendio e lo scoppio dell'immobile concesso a garanzia in favore della banca; o all'assicurazione per morte o malattia del mutuatario); e dell'incidenza del tasso di interesse scelto sul costo complessivo dell'operazione.
La mancata chiara indicazione dell'Indicatore Sintetico di Costo costituisce una violazione dell'art. 117, 4° comma Testo Unico Bancario (che prevede che i contratti bancari indichino obbligatoriamente il tasso di interesse ed ogni altro prezzo e condizione praticati) e dà diritto al mutuatario, in conformità a quanto previsto dallo stesso art. 117 testo Unico Bancario (7° comma) di sostituire il tasso di interesse convenzionale del mutuo (ossia il tasso determinato nel contratto) con il tasso minimo del BOT nel 12 mesi antecedenti alla stipulazione del contratto di mutuo. Ciò costituisce, com'è ovvio, una sanzione per la banca che ha violato l'obbligo di trasparenza non chiarendo tutte le componenti di costo che devono essere specificate nell'Indicatore Sintetico di Costo.
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