Il contratto di rent to buy: caratteristiche ed effetti


Il rent to buy è una nuova tipologia contrattuale nata con la funzione di agevolare le compravendite immobiliari
Il contratto di rent to buy: caratteristiche ed effetti
Il rent to buy è una nuova tipologia contrattuale introdotta di recente nel nostro ordinamento, in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), con cui il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore e futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati. L’istituto è nato con la funzione di agevolare le compravendite immobiliari, soprattutto nei casi in cui l’acquirente ha difficoltà ad accendere un mutuo.

1. Due fasi del contratto
In sostanza tale contratto si articola in due fasi, di cui una soltanto eventuale:
* la prima concerne la concessione immediata dell’utilizzo dell’immobile. Per effetto della stipula del contratto, il proprietario dell’immobile (concedente), è obbligato a consegnarlo al conduttore.
* la seconda, quella che comporta il trasferimento della proprietà dell’immobile, è solo eventuale.

2. Il canone
Il contratto dovrà prevedere due componenti differenti che costituiscono il canone da corrispondere: quella destinata alla remunerazione del godimento del bene e quella da imputare al prezzo, nel caso in cui entro il termine pattuito il conduttore decida di acquistare il bene.

3. Oggetto del contratto
Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi tipo di immobile, residenziale, commerciale, produttivo.

4. Obblighi del concedente e del conduttore
Sono a carico del conduttore le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria degli immobili e delle relative parti condominiali (se l’immobile è in un condominio).
Sono a carico del concedente le riparazioni straordinarie degli immobili, e delle relative parti condominiali, se l’immobile è sito in un condominio.
Il diritto di voto nelle assemblee condominiali:
- su ordini del giorno relativi all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei sevizi comuni, spetterà al conduttore;
- nelle altre deliberazioni spetterà invece al concedente, a meno che il conduttore intenda eseguire le riparazioni straordinarie; in questo caso l’avviso di convocazione deve essere comunicato ad entrambi.
Per quanto riguarda invece il pagamento dei contributi dovuti all’amministratore di condominio, concedente e conduttore rispondono solidalmente.

5. Inadempimento del conduttore
Il rent to buy comporta vari obblighi a carico del conduttore; il principale è certamente l’obbligo del pagamento del canone.
In caso di inadempimento del conduttore il concedente potrà, a sua scelta:
* avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore, (art. 2910 c.c.) al fine di ottenere quanto gli è dovuto.
* chiedere l’adempimento in forma specifica (art. 2931 c.c.); vi si può ricorrere nel caso in cui l’inadempimento del conduttore riguardi un "obbligo di fare", come ad esempio quello di curare la manutenzione ordinaria dell’immobile
* chiedere la risoluzione del contratto (art. 1453 e segg. c.c.)

6. Mancato acquisto da parte del conduttore
Il mancato esercizio del diritto all’acquisto dell’immobile concesso in godimento non costituisce inadempimento del conduttore (il comma 1bis dell’art. 23, D.L. 133/2014, infatti, così dispone: "Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito").
Se il conduttore decide di non procedere all’acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto. Di conseguenza il concedente avrà diritto:
- alla riconsegna dell’immobile;
- a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’intera componente riferita all’utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita nella misura stabilita in contratto.

7. Inadempimento del concedente
Sia nel caso di inadempimento del conduttore, sia nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, il concedente ha diritto alla restituzione immediata dell’immobile.
Se però il conduttore non adempie al suo obbligo di riconsegna, al concedente non resta che rivolgersi all’autorità giudiziaria al fine di ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di consegna e rilascio dell’immobile.
In caso di inadempimento del concedente agli obblighi cui è tenuto, il conduttore potrà scegliere se chiedere:
l’adempimento in forma specifica (art. 2931 c.c.); nel caso in cui l’inadempimento riguardi un "obbligo di fare" ossia un obbligo di tenere un certo comportamento o di svolgere una determinata attività;
- l’adempimento in forma specifica (art. 2932 c.c.)

8. Redazione nella forma dell’atto pubblico
E’ opportuno redigere il contratto nella forma dell’atto pubblico per avere un titolo per procedere ad esecuzione forzata in caso di inadempimento.

9. Trascrizione del contratto
La trascrizione del rent to buy produce, secondo la legge, un duplice effetto, in relazione alle due "fasi" nelle quali si articola:
- un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo;
- un effetto prenotativo simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare con riguardo all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.

Articolo del:


di Avv. Maria Teresa Pomposelli

L'autore dell'articolo non è nella tua città?

Cerca un professionista con le stesse caratteristiche a te più vicino.

Cerca nella tua città o in una città di tuo interesse