Il contratto preliminare di compravendita


Ecco qual è la disciplina applicabile alla più diffusa ed utilizzata forma di contratto preliminare
Il contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare rappresenta uno dei più diffusi tipi di contratto: se ne fa ampio ricorso soprattutto nelle compravendite immobiliari, in cui la sottoscrizione del “compromesso” di acquisto costituisce da tempo prassi consolidata.

Attraverso il contratto preliminare, le parti si vincolano alla stipula di un futuro contratto (il c.d. contratto definitivo), del quale definiscono già gli elementi essenziali di contenuto e forma.

È ben noto, infatti, come la conclusione di un rapporto contrattuale possa comportare procedure lunghe e complesse (adempimenti burocratici e catastali, richiesta di finanziamento, etc.); spesso le parti potrebbero avere interesse a vincolarsi sin da subito, posticipando ad un secondo momento il compimento delle formalità necessarie per rendere effettivo e sicuro l'accordo raggiunto o la definizione dei dettagli del contratto.

Il contratto preliminare garantisce proprio che le parti contraenti siano obbligate a stipulare un nuovo contratto (il contratto definitivo), il quale realizzerà l'effetto finale voluto: il trasferimento delle proprietà o la costituzione di un diritto, o l'esecuzione di una prestazione, etc.

Le ipotesi più diffuse di conclusione di contratto preliminare sono proprio i preliminari immobiliari, attraverso cui le parti si vincolano alla conclusione del successivo atto notarile, avente ad oggetto il trasferimento del diritto di proprietà su di un dato immobile; spesso il preliminare immobiliare è anche concluso dal costruttore (promittente venditore) per la c.d. “compravendita di case sulla carta”.

La legge impone che il preliminare debba rispettare, a pena di nullità, un importante vincolo di forma: l’articolo 1351 c.c. prevede, infatti, che il preliminare debba avere la medesima forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.

Nell’ipotesi di compravendita immobiliare, il preliminare dovrà, quindi, necessariamente avere la forma scritta.

Nel caso in cui abbia ad oggetto immobili in costruzione, il preliminare dovrà essere anche registrato, pertanto, al pari del contratto definitivo, si richiederà normalmente l’intervento del notaio.

Generalmente, il contratto preliminare definisce già gli elementi essenziali del contratto definitivo: nel preliminare di compravendita conformi orientamenti giurisprudenziali hanno ammesso che sia sufficiente che dal documento risulti il riferimento ad un bene immobile determinato o determinabile anche attraverso il riferimento ad elementi esterni, ma idonei a consentirne l'individuazione in modo inequivoco. Non sarà pertanto necessaria l’identificazione dell’immobile tramite i dati catastali o l’indicazione del prezzo [1].

Spesso, nel preliminare di compravendita, le parti indicano il termine entro il quale dovrà essere stipulato il definitivo, solitamente fissato in relazione ai tempi necessari alla stipula del mutuo o, per la compravendita di immobili da costruire, a quando l’immobile sarà terminato e pronto alla vendita.

Oltre all’obbligo di vincolarsi, dal contratto preliminare di acquisto potrebbe derivare anche un'esecuzione anticipata del contratto definitivo: si tratta del c.d. "preliminare ad effetti anticipati", dove, da un lato, il promittente venditore beneficia del prezzo versato dal promissario acquirente senza privarsi della proprietà; dall'altro, l'acquirente ottiene il godimento del bene potendo procedere con pagamenti dilazionati al saldo del prezzo pattuito.

Nel preliminare di compravendita è spesso prevista la dazione di una caparra (c.d. confirmatoria): nel caso in cui tutto proceda regolarmente, la caparra verrà imputata a pagamento del prezzo al momento del definitivo; qualora invece uno dei contraenti rifiuti di concludere il definitivo, se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra potrà recedere dal contratto trattenendo la somma ricevuta a titolo di caparra; viceversa se inadempiente è la parte che l'ha ricevuta l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

I promittenti venditori e promissari acquirenti, per cautelarsi di fronte al possibile inadempimento della controparte, possono cautelarsi fissando nel preliminare il pagamento di una penale: con questa clausola (prevista dall’art. 1382 c.c.), in caso di inadempimento totale o parziale, la parte inadempiente sarà tenuta a pagare una già determinata somma, a titolo di risarcimento dei danni.

La possibilità che una delle parti non presti, dopo la conclusione del preliminare, il suo consenso alla conclusione del definitivo rappresenta effettivamente uno dei punti nevralgici della disciplina di questo tipo di contratto: essendo la dazione del consenso prestazione assolutamente infungibile, la parte vittima dell’inadempimento neppure potrebbe tutelarsi avviando una procedura esecutiva che obblighi la controparte a concludere il contratto definitivo.

Per tale ragione l’ordinamento ha predisposto un particolare strumento di tutela: l’articolo 2932 c.c. concede alla parte adempiente la possibilità di ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso, rimanendo sempre, beninteso, la possibilità di agire per la risoluzione del contratto e per il risarcimento dei danni derivanti dall’inadempimento.

Per il caso di inadempimento del contratto preliminare di compravendita di immobili è, inoltre, prevista una particolare forma di tutela: l’art. 2645-bis c.c. contempla infatti la possibilità che il contratto preliminare possa essere trascritto nei Registri Immobiliari.

Una volta trascritto, ogni operazione successiva alla data di trascrizione non avrà effetto nei confronti del promittente acquirente e, quindi, non saranno vincolanti nei suoi confronti eventuali vendite, iscrizioni di ipoteche o pignoramenti.

La trascrizione presenta, inoltre, un altro notevole vantaggio (effetto c.d. prenotativo): quando si otterrà il trasferimento definitivo, anche per via giudiziale, gli effetti del trasferimento retroagiranno  alla data di trascrizione del preliminare.

La predisposizione di tali strumenti di tutela si è rivelata essenziale per la diffusione e l’uso di questo tipo di contratto: la normativa è stata, infatti, introdotta per evitare una prassi accaduta in passato secondo cui il venditore cedeva a più acquirenti lo stesso immobile, accaparrandosi gli anticipi (di solito molto consistenti) richiesti in sede di preliminare; oppure, ancora, il costruttore falliva ed in conseguenza di ciò gli acquirenti perdevano l'immobile, spesso dopo aver versato quasi tutto il prezzo pattuito al costruttore.

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[1] Vedi, ex multis, Cassazione civile, sez. II, sentenza 01/02/2013 n° 2473.

 

Articolo del:


di Enrico Spagnolo

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