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Il criterio di riparto delle spese è derogabile solo all'unanimità


Sono nulle le delibere condominiali con cui vengono stabiliti o modificati a maggioranza i criteri legali o convenzionali di riparto delle spese condominiali comuni
Il criterio di riparto delle spese è derogabile solo all'unanimità

Questo in sintesi il principio di diritto enunciato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 16351 depositata il 31 luglio 2020.

Una condomina impugna una delibera condominiale di riparto delle spese: le sue ragioni, rigettate in toto nei primi due gradi di giudizio, sono invece parzialmente accolte dalla Suprema Corte, dove viene pronunciato il principio di diritto su massimato.

Più precisamente, ha contestato la sentenza di appello per avere rigettato la domanda riguardante la violazione del criterio di riparto indicato dal regolamento di condominio assumendo che i criteri ivi previsti erano da tempo stati derogati mediante facta concludentia.

Osservano, a tal riguardo, i Giudici del Palazzaccioche la ricorrente sostiene la invalidità della delibera che a maggioranza ha deciso ripartire le spese di esercizio dell’impianto citofonico in parti uguali tra i condomini, tenuto altresì conto che il diverso criterio precedentemente utilizzato era stato approvato dalla maggioranza.

La Corte richiama il precedente recente in argomento con cui si è affermato che le spese condominiali devono essere ripartite secondo il valore millesimale (Cass. n. 22573/2016, con riferimento ad un impianto di riscaldamento).

La necessaria applicazione del criterio proporzionale è stata affermata più in generale, in assenza di una volontà unanime di deroga al regolamento convenzionale, dovendosi infatti in questi casi applicare la regola generale espressa dall’art. 1123, comma 1, c.c. (Cass. nn. 2301/2001, 17101/2006 e 6174/2010).

In altri termini, aggiunge la Corte, le delibere con cui si deroga “una tantum” a criteri legali di riparto delle spese, se adottate senza il consenso di tutti i condomini, sono nulle.

Nullità, che può essere fatta valere anche dal condomino che ha partecipato all’assemblea votando a favore della decisione e oltre il termine di trenta giorni prescritto dall’art. 1137 c.c.. Nullità, poi, che viene dal fatto che la modifica al criterio incide sui diritti individuali del singolo condomino, comportando un mutamento del valore della parte di edificio di sua proprietà, il che quindi può essere deciso solo da tutti insieme, non rientrando tale decisione tra le attribuzioni dell’assemblea indicate dall’art. 1135 c.c.

Ne deriva che la decisione impugnata è erronea laddove ha ammesso che la modifica del criterio di riparto possa essere decisa a maggioranza perché non è “in via definitiva ma soltanto contingente e riferita a spese straordinarie”.

Il principio della necessità di una convenzione unanime ai fini della derogabilità del criterio, legale o convenzionale, è costantemente espresso; la Corte qui richiama tra le tante, oltre alle già citate Cass. nn. 2301/2001, 17101/2006 e 6174/2010, anche Cass. n. 1511/1997, 126/2000, 3944/2002, 641/2003, indicata certamente per un refuso come n. 64/2003.

In definitiva, il giudizio è rinviato alla Corte d’Appello in diversa composizione che dovrà giudicare attenendosi al principio enunciato sinteticamente in massima.

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