Il mutuo…non solo per l'acquisto o ristrutturazione di casa!

Quando si parla di mutuo generalmente si fa riferimento a un'operazione finanziaria finalizzata all'acquisto, alla ristrutturazione o alla costruzione di una casa... ma non è per forza così: ci sono altre finalità per cui può valere la pena valutare l'accensione di un mutuo. In questo breve articolo andremo a vedere quelle che sono le principali tipologie di mutuo alternative all'acquisto immobiliare:

•    Mutuo per consolidamento debiti
•    Mutuo per liquidità
•    Mutuo per sostituzione più liquidità
•    Mutuo per surroga

Nei paragrafi seguenti riporterò una breve descrizione per ciascuna di queste tipologie di mutuo.

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Mutuo per consolidamento debiti

I casi della vita sono molteplici e capita a molte persone di aver acceso nel corso del tempo più finanziamenti e di trovarsi a un certo punto a dover pagare rate mensili per un importo totale quasi insostenibile. L'obiettivo di questo tipo di mutuo è quello di “riequilibrare” il bilancio familiare sfruttando tassi più bassi e durate più lunghe; il tutto con un'operazione “chiavi in mano” che preveda anche il finanziamento delle spese accessorie.

Finalità
Raggruppare in un'unica operazione tutti gli impegni in essere per poter ottenere una rata mensile unica e di importo nettamente più basso.

Che tipo di finanziamento può essere “consolidato”?
Qualsiasi tipo di finanziamento, compresi altri mutui già in essere; l'importante è che sia in regolare ammortamento, che sia stato acceso da almeno un anno (regola non sempre scritta ma l'esperienza mi insegna questo...) e che sia intestato al/ai richiedente/i. Mi sembra giusto specificare che non sempre vengono accettati i mutui con finalità diverse dall'acquisto/ristrutturazione.

Quanti finanziamenti possono essere “consolidati”?
Non esiste sempre una regola precisa, dipende molto dagli importi e dalle finalità per cui sono stati accesi tali finanziamenti. Diciamo che in linea di massima si possono consolidare non più di un mutuo + 4/5 finanziamenti vari; un numero maggiore (se non ben giustificato) in genere viene visto come una “propensione all'indebitamento” e quasi sempre porta ad un declino da parte dell'Istituto.

Tassi e durate
Difficile fare una media dei tassi dato che le proposte sono molte e varie; diciamo che in generale sono da un 20% a un 50% più alti rispetto al tasso applicato per un classico mutuo acquisto. Rimangono, comunque, di gran lunga più convenienti rispetto alle condizioni previste per prestiti, cessioni del quinto e finanziamenti chirografari in genere.
Per quanto riguarda le durate in genere si concede da un minimo di 5 ad un massimo di 30 anni (a seconda delle necessità e dell'età del/i richiedente/i).

Importi
Di regola l'importo concesso è strettamente legato all'immobile dato in garanzia: da un minimo del 50% ad un massimo dell'80% del valore di perizia. In termini numerici, il limite di importo massimo in genere non rappresenta un problema (è parecchio alto); il problema potrebbe essere il limite di importo minimo che in genere è sui 40/50.000€, ma si può superare.

Garanzie
Ovviamente è richiesta l'iscrizione ipotecaria su di un immobile, ma non deve necessariamente essere di proprietà del/i richiedente/i: alcune banche accettano la figura del “terzo datore di ipoteca” ovvero accettano che l'immobile dato in garanzia sia di proprietà di una terza persona (in genere un genitore o un parente, ma non per forza). Se necessario, è possibile l'inserimento di garanzie personali di altre persone diverse dal/i richiedente/i

Spese accessorie
Iniziamo col dire che i mutui consolidamento debiti prevedono, se richiesto, anche la concessione di una piccola parte di liquidità (fino ad un massimo del 50% dell'importo di mutuo richiesto) con cui si possono finanziare le spese accessorie e/o altre necessità del/i richiedente/i. Sommariamente posso indicare spese complessive (spese banca, spese notaio, spese perito, tasse...) che si aggirano attorno al 3/4% dell'importo di mutuo richiesto.

Mutuo per liquidità

Avvio di un'attività commerciale, aiuto a un familiare in difficoltà, acquisto di un immobile “problematico”...sono molte le casistiche per cui si potrebbe necessitare di una somma importante e per cui il ricorso alle finanziarie classiche non sia possibile. I principali istituti che erogano prestiti, infatti, spesso applicano tassi alti e comunque non possono concedere finanziamenti per durate superiori ai 10 anni; gli importi concessi poi, a parte casi eccezionali, difficilmente superano i 10/15.000€...

La soluzione? Valutare l'accensione di un mutuo per liquidità (anche in questo caso si tratta di un’operazione “chiavi in mano” con cui, quindi, possiamo finanziare anche le spese accessorie).

Finalità
Concedere al/i richiedente/i una somma di denaro per soddisfare le proprie esigenze personali/familiari.

Che tipo di progetto può essere finanziato?
In linea di massima le banche non chiedono giustificativi di spesa per cui in teoria si può finanziare qualsiasi progetto si abbia in mente. Ovvio che fornire all’istituto anche una dettagliata descrizione su come andranno spesi i soldi può essere un elemento importante per la delibera.

Tassi e durate, importi, garanzie, spese accessorie
Valgono i discorsi già fatti per i mutui per consolidamento debiti

Mutuo per sostituzione più liquidità

Premetto che teoricamente l’ipoteca iscritta su di un immobile può essere di primo, secondo, terzo... grado. Il grado con cui è iscritta un’ipoteca determina quale creditore verrà soddisfatto per primo in caso il finanziamento non dovesse essere pagato; è per questo motivo che le banche, nel 99% dei casi, accetta di concedere un mutuo solo se accompagnato da un ipoteca di primo grado.

Questa premessa serve per spiegare l’utilità di questa tipologia di affidamento: del tutto affine al mutuo per liquidità, il mutuo per sostituzione più liquidità può essere utile nel caso in cui si necessiti di avere una somma importante, ma di avere l’immobile di proprietà già gravato da un’ipoteca di primo grado per l’accensione di un mutuo precedente (anche in questo caso si tratta di un’operazione “chiavi in mano” con cui, quindi, possiamo finanziare anche le spese accessorie).

Finalità
“Sostituire” un mutuo già in essere aggiungendo della liquidità in più per finanziare un qualsivoglia progetto del richiedente.

Che tipo di progetto può essere finanziato?
In linea di massima le banche non chiedono giustificativi di spesa per cui, in teoria, si può finanziare qualsiasi progetto si abbia in mente. Ovvio che fornire all’Istituto anche una dettagliata descrizione su come andranno spesi i soldi può essere un elemento importante per la delibera.

Che tipo di mutuo può essere sostituito?
Mi sembra giusto specificare che non sempre vengono accettati i mutui con finalità diverse dall'acquisto/ristrutturazione.

Garanzie
Ovviamente l’ipoteca già in essere viene chiusa e sostituita, con le opportune modifiche, con quella della nuova banca. Eventuali altre garanzie già applicate al vecchio mutuo possono essere tolte o modificate; possibile anche che la nuova banca richieda delle garanzie ulteriori.

Tassi e durate, importi, spese accessorie
Valgono i discorsi già fatti per i mutui per consolidamento debiti. Specifico solo che le condizioni applicate al vecchio mutuo (durata, tipo tasso…) possono essere completamente rimodulate.

Mutuo per surroga

Le condizioni applicate a un mutuo sono riportate in un atto notarile e, pertanto, non possono più essere modificate senza il parere favorevole della banca erogante. Può capitare che si abbia acceso un mutuo in un periodo poco fortunato (in termini di tassi applicati) o che si abbia finanziato un’operazione difficile per cui si è stati “costretti” ad accettare condizioni poco vantaggiose.

E’ possibile, comunque, provare a modificare in meglio le condizioni applicate al mutuo?
Ovviamente sì, con lo strumento chiamato surroga (che non prevede spese accessorie).

Finalità
Con la surroga possiamo chiedere di trasferire il nostro mutuo presso un’altra banca che applichi delle condizioni migliorative rispetto a quelle in essere

Quali mutui possono essere surrogati?
Solo quelli accesi con finalità “acquisto prima casa” e/o “ristrutturazione prima casa”.

Tassi e durate
Ovviamente i tassi variano in base all’andamento dei mercati per cui è il caso informarsi prima per capire se un’eventuale surroga possa essere veramente conveniente.

Per quanto riguarda la durata non ci sono limiti ufficiali (sempre rimanendo all’interno dei 30 anni di durata massima e delle regole riguardanti l’età dei richiedenti) per cui surrogando il mutuo si può anche chiedere un allungamento (visto non benissimo) o un accorciamento della durata originaria.

Importi
L’unica regola è che non si può richiedere una somma maggiore del debito residuo del mutuo in essere.

Garanzie
Ovviamente l’ipoteca già in essere viene sostituita con quella della nuova banca. Eventuali altre garanzie già collegate al vecchio mutuo non possono essere tolte o modificate (se non in casi davvero eccezionali); è possibile, invece, che la nuova banca richieda delle garanzie ulteriori.

Spese accessorie
Tutte le spese relative alla pratica (notaio, perizia, spese di istruttoria…) sono a carico della banca surrogante.