Il preliminare di preliminare


È possibile stipulare un accordo con cui ci si impegna a firmare il preliminare di acquisto di un immobile?
Il preliminare di preliminare
È possibile stipulare un accordo con cui ci si impegna a firmare il preliminare di acquisto di un immobile?
Si tratta del preliminare di preliminare, una fattispecie molto comune nel processo di acquisto di un immobile, sia esso un appartamento, un terreno o un locale commerciale.
Tecnicamente, le parti sottoscrivono una proposta irrevocabile di acquisto e accettazione, con l’impegno conseguente di concludere un contratto preliminare.

Lo schema maggiormente utilizzato segue i seguenti passaggi:
1) proposta irrevocabile all’acquisto e successiva accettazione;
2) contratto preliminare;
3) contratto definitivo.

La giurisprudenza di legittimità si è espressa pronunciandosi in favore della nullità del preliminare di preliminare nel recente passato, modificando invece il suo orientamento solo con sentenza del 06.03.2015, conclamandone la validità se ricorrono alcuni requisiti. Infatti con le sentenze 8038/2009 e 195557/2009 la Cassazione ha collocato il cd. Preliminare di preliminare nella fase delle "trattative" - sia pure nello stato avanzato della "puntazione": il preliminare di preliminare era destinato a fissare il contenuto del successivo negozio ma senza alcun effetto vincolante per le parti.

La più recente giurisprudenza ha invece modificato il precedente orientamento: con la sentenza n. 4628/2015 la Cassazione ha stabilito l’ammissibilità del preliminare di preliminare, in presenza di determinate condizioni. Sarà "produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare."
Ciò significa che il preliminare di preliminare, ossia la proposta irrevocabile di acquisto accettata dal venditore, sarà vincolante tra le parti solo se con essa si intenda bloccare l’affare, e - solo successivamente, in forma progressiva - procedere alla definizione delle condizioni e i dettagli della compravendita.

Ne consegue che "La violazione di tale accordo, in quanto contrario la buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando", ossia all’obbligo di risarcire il danno nei confronti dell’altro contraente.

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di Avv. Eugenio Biancucci

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