Il prestito ipotecario vitalizio
La convenienza del "mutuo inverso"
Il 6 maggio 2015 è entrata in vigore la legge n. 44/2015 che, disciplinando ex novo il "prestito ipotecario vitalizio", ne ha riformato la struttura e le sue caratteristiche essenziali.
Questo tipo di prestito è, in realtà, una forma di finanziamento già presente in Italia da molto tempo, ma che fino al 2015 non ha goduto di larga diffusione perché costretta da regole troppo rigide e da tempi burocratici molto lunghi. Con l’intervento del 2015, il Legislatore ha inteso dare una nuova spinta propulsiva all’istituto, che, a seguito delle modifiche apportate dalla Commissione Finanze del Senato, è diventato più "flessibile" e sicuramente più rispondente alle richieste di un mercato soffocato da lungo tempo da una crisi economica che stenta a rallentare.
Ciò premesso, il prestito ipotecario vitalizio permette alle persone con più di 60 anni - proprietari di immobili - di ottenere da parte di banche, o di società di intermediazione finanziaria, finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, dietro la concessione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile residenziale. Da questa definizione si comprende come il prestito sia una valida alternativa alla vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto da parte dei proprietari di immobili che versano in cattive condizioni economiche: infatti, se da un lato permette al proprietario di avere della liquidità immediata, dall’altro, il debito potrà essere estinto - alternativamente - dallo stesso soggetto finanziato o dai suoi eredi, che potranno decidere se riscattare il bene o vendere l’immobile al prezzo di mercato.
A ciò aggiungasi che l’ammontare del finanziamento sarà calcolato sul valore di mercato che la proprietà ha nel momento in cui viene inoltrata la richiesta per il prestito e che, una volta ottenuto il denaro, il proprietario del bene potrà spendere liberamente e senza vincolo alcuno la somma ottenuta.
Inoltre, rispetto alla normativa precedente, la legge del 2015 ha abbassato l’età che il richiedente deve avere per effettuare la richiesta del prestito, che è passata da 65 a 60 anni e poi, grazie alla novella legislativa, è diventato ora possibile concordare con la banca le modalità per il pagamento degli interessi.
Altra novità è il potere riconosciuto dalla legge alla banca o all’ente creditore che, in presenza di casi specifici, può richiedere il rimborso totale (e non soltanto parziale!) della somma prestata, capitalizzata annualmente.
Le ipotesi previste dalla legge sono:
- La morte del soggetto che ha richiesto il prestito;
- Il trasferimento a terzi della proprietà o del diritto di godimento dell’immobile;
- L’effettuazione di lavori o interventi edili all’interno dell’appartamento, che in qualche modo riducano notevolmente il valore della proprietà.
Orbene, all’avverarsi di uno dei suddetti casi, la banca ha il diritto, riconosciuto dalla legge, di ottenere il pagamento integrale del debito entro e non oltre i 12 mesi successivi, ovvero, in mancanza, di vendere l’unità immobiliare in questione, incassandone il credito.
Quindi, rispetto alla vendita della nuda proprietà, il prestito ipotecario vitalizio consente al mutuatario due ordini di vantaggi: 1) il vantaggio di non perdere la proprietà dell’immobile (e, quindi, per esempio, legittimamente il proprietario potrà partecipare alle riunioni di condominio, senza che gli altri condomini vengano a sapere di questa operazione di prestito, al contrario di quanto avviene con la vendita della nuda proprietà, dove sarà soltanto il nudo proprietario a essere chiamato per deliberare sulle opere di straordinaria manutenzione, restando a carico dell’usufruttuario cedente soltanto il voto in assemblea per l’ordinaria manutenzione delle cose e dei servizi comuni) e 2) non preclude la possibilità per gli eredi di recuperare l’immobile dato in garanzia secondo le modalità suddette.
In conclusione, ben si comprende perché il prestito de quo è anche detto "mutuo inverso", dato che, nel caso di specie, il richiedente già possiede una casa e la ipoteca per ottenere un prestito e la disponibilità di contanti immediatamente fruibili, al contrario di quanto avviene per il mutuo ordinario, che comunemente viene erogato dall’istituto di credito per l’acquisto di un immobile. L’operazione che sulla carta presenta indubbi vantaggi ad oggi, però, stenta a decollare, dato che a oltre due anni dall’entrata in vigore della legge, sono ancora poche le banche che concedono questo tipo di finanziamento e gli interessi richiesti sono spesso molto alti per indurre i risparmiatori a richiedere un prestito siffatto.
Questo tipo di prestito è, in realtà, una forma di finanziamento già presente in Italia da molto tempo, ma che fino al 2015 non ha goduto di larga diffusione perché costretta da regole troppo rigide e da tempi burocratici molto lunghi. Con l’intervento del 2015, il Legislatore ha inteso dare una nuova spinta propulsiva all’istituto, che, a seguito delle modifiche apportate dalla Commissione Finanze del Senato, è diventato più "flessibile" e sicuramente più rispondente alle richieste di un mercato soffocato da lungo tempo da una crisi economica che stenta a rallentare.
Ciò premesso, il prestito ipotecario vitalizio permette alle persone con più di 60 anni - proprietari di immobili - di ottenere da parte di banche, o di società di intermediazione finanziaria, finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, dietro la concessione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile residenziale. Da questa definizione si comprende come il prestito sia una valida alternativa alla vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto da parte dei proprietari di immobili che versano in cattive condizioni economiche: infatti, se da un lato permette al proprietario di avere della liquidità immediata, dall’altro, il debito potrà essere estinto - alternativamente - dallo stesso soggetto finanziato o dai suoi eredi, che potranno decidere se riscattare il bene o vendere l’immobile al prezzo di mercato.
A ciò aggiungasi che l’ammontare del finanziamento sarà calcolato sul valore di mercato che la proprietà ha nel momento in cui viene inoltrata la richiesta per il prestito e che, una volta ottenuto il denaro, il proprietario del bene potrà spendere liberamente e senza vincolo alcuno la somma ottenuta.
Inoltre, rispetto alla normativa precedente, la legge del 2015 ha abbassato l’età che il richiedente deve avere per effettuare la richiesta del prestito, che è passata da 65 a 60 anni e poi, grazie alla novella legislativa, è diventato ora possibile concordare con la banca le modalità per il pagamento degli interessi.
Altra novità è il potere riconosciuto dalla legge alla banca o all’ente creditore che, in presenza di casi specifici, può richiedere il rimborso totale (e non soltanto parziale!) della somma prestata, capitalizzata annualmente.
Le ipotesi previste dalla legge sono:
- La morte del soggetto che ha richiesto il prestito;
- Il trasferimento a terzi della proprietà o del diritto di godimento dell’immobile;
- L’effettuazione di lavori o interventi edili all’interno dell’appartamento, che in qualche modo riducano notevolmente il valore della proprietà.
Orbene, all’avverarsi di uno dei suddetti casi, la banca ha il diritto, riconosciuto dalla legge, di ottenere il pagamento integrale del debito entro e non oltre i 12 mesi successivi, ovvero, in mancanza, di vendere l’unità immobiliare in questione, incassandone il credito.
Quindi, rispetto alla vendita della nuda proprietà, il prestito ipotecario vitalizio consente al mutuatario due ordini di vantaggi: 1) il vantaggio di non perdere la proprietà dell’immobile (e, quindi, per esempio, legittimamente il proprietario potrà partecipare alle riunioni di condominio, senza che gli altri condomini vengano a sapere di questa operazione di prestito, al contrario di quanto avviene con la vendita della nuda proprietà, dove sarà soltanto il nudo proprietario a essere chiamato per deliberare sulle opere di straordinaria manutenzione, restando a carico dell’usufruttuario cedente soltanto il voto in assemblea per l’ordinaria manutenzione delle cose e dei servizi comuni) e 2) non preclude la possibilità per gli eredi di recuperare l’immobile dato in garanzia secondo le modalità suddette.
In conclusione, ben si comprende perché il prestito de quo è anche detto "mutuo inverso", dato che, nel caso di specie, il richiedente già possiede una casa e la ipoteca per ottenere un prestito e la disponibilità di contanti immediatamente fruibili, al contrario di quanto avviene per il mutuo ordinario, che comunemente viene erogato dall’istituto di credito per l’acquisto di un immobile. L’operazione che sulla carta presenta indubbi vantaggi ad oggi, però, stenta a decollare, dato che a oltre due anni dall’entrata in vigore della legge, sono ancora poche le banche che concedono questo tipo di finanziamento e gli interessi richiesti sono spesso molto alti per indurre i risparmiatori a richiedere un prestito siffatto.
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