Il recesso del conduttore dell'immobile a uso commerciale

La normativa vigente in materia di locazione di immobili urbani (Legge 392/1978) consente al conduttore di svincolarsi dal contratto più facilmente rispetto a quanto sia consentito fare al locatore.

Il contratto di locazione può, infatti, prevedere in favore del conduttore il diritto a recedere liberamente e in qualsiasi momento, salvo solo il rispetto del termine di preavviso convenuto.

Occorre, però, che il conduttore sia accorto e che nel corso delle trattative che precedono la stipula del contratto di affitto insista perché gli venga riconosciuto questo diritto. A fronte di ciò, potrà magari essere negoziato un termine di preavviso in favore del locatore più lungo rispetto ai sei mesi canonici previsti dal penultimo comma dell’art. 27 della citata legge.

L’inserimento di una tale clausola si rivela di grandissima importanza perché evita l’insorgenza di liti tra le parti in tutti quei casi in cui il conduttore abbia difficoltà a proseguire la locazione di quell’immobile ed il locatore non solo non sia disponibile a trovare un accordo per una risoluzione consensuale anticipata del contratto, ma oltretutto contesti la legittimità del recesso unilaterale del proprio inquilino.

Il rischio non è di poco conto: se il recesso del conduttore non è legittimo, quest’ultimo sarà tenuto a proseguire nel pagamento dei canoni anche se ha liberato l’immobile.

In mancanza di una clausola che consenta al conduttore di recedere anticipatamente con il solo obbligo del preavviso, può il conduttore comunque esercitare tale diritto e a quali condizioni?

Poiché la legge ha un occhio di riguardo per il conduttore, quest’ultimo può recedere anticipatamente anche se non è previsto nel contratto, purché ricorrano gravi motivi, cioè fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere all’inquilino oltremodo gravosa la prosecuzione della locazione.

In concreto, quali sono i gravi motivi?

Non vi è un’elencazione tassativa, per cui possiamo ricavare dai casi pratici gli esempi più significativi. Un calo del fatturato: le entrate del conduttore si sono a tal punto ridotte per cui l’ammontare del canone in quella misura non è più un costo sostenibile per il conduttore. Ciò non significa che il conduttore debba recedere dal contratto e cessare anche la propria attività. Il conduttore ben potrà proseguire l’esercizio della propria attività commerciale in un nuovo immobile che abbia dei costi più contenuti: potrà trattarsi di un diverso immobile preso in affitto o addirittura acquistato purché, come detto, l’ammontare del nuovo canone piuttosto che del rateo di mutuo e degli oneri accessori consentano un significativo risparmio.

Il recesso può essere giustificato anche dal motivo opposto a quello appena considerato: il conduttore può infatti avere necessità di incrementare la propria attività e l’immobile in cui attualmente si trova in affitto non è più adeguato perché troppo piccolo.

Vi è poi un altro interessante esempio di grave motivo a giustificazione del recesso che è connesso alla zona in cui l’immobile è ubicato. Tale motivo deve essere tenuto ben presente soprattutto da coloro che prendono in affitto un immobile nuovo in una zona in cui è in corso la costituzione di un centro commerciale o comunque di una galleria di negozi: si pensi, ad esempio, alle costruzioni di complessi condominiali i cui piani terra sono generalmente destinati a negozi. L’aspettativa dello sviluppo commerciale di quell’area e la conseguente frequentazione da parte di un significativo numero di persone, possono essere determinanti nel formare il convincimento del conduttore a prendere in locazione uno di quei negozi. Ma se poi l’area non riuscisse a raggiungere lo sviluppo commerciale auspicato? Se, ad esempio, la gran parte dei negozi rimanesse sfitta e non si creasse alcun passaggio di persone? Se quindi l’ubicazione dell’immobile non desse alcun valore aggiunto alla locazione? Ebbene, la giurisprudenza ha riconosciuto che tale circostanza possa costituire grave motivo di recesso del conduttore. Onde contenere e prevenire le eventuali contestazioni da parte del locatore circa la sussistenza di aspettative legate allo sviluppo commerciale della zona in cui l’immobile è ubicato, si consiglia al conduttore di insistere perché nel contratto sia precisato che siffatta aspettativa è stata determinante nella formazione del suo convincimento cosicché il suo mancato avveramento potrà legittimare il recesso del conduttore.

Lo Studio Legale dell’Avv. Angela Poggi è a disposizione per chiarimenti e consulenze sull’argomento.