Il Rent to buy in Italia: come funziona e quali sono i vantaggi

Il contratto di rent to buy è un contratto di origine anglosassone, avente ad oggetto beni immobili di qualsiasi tipo (ad uso abitativo, commerciale ed anche in costruzione), che unisce elementi propri del contratto di locazione e del preliminare di vendita. In Italia il contratto di rent to buy è disciplinato dall’art. 23 della L. 133/2014.

Stipulando un contratto di rent to buy il proprietario consegna fin da subito l'immobile all’utilizzatore e futuro acquirente, il quale versa un canone e, dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto, può decidere se acquistare il bene detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati. Infatti, il canone si compone di una parte remunerativa del godimento dell'immobile e di un'altra che viene imputata ad acconto sul prezzo: è, quindi, essenziale che siano contrattualmente ben definite le due componenti del canone.

Ma quali sono i vantaggi e gli svantaggi per il proprietario/venditore e per l’utilizzatore/acquirente che vogliono concludere un contratto di rent to buy?

Vediamoli nel dettaglio.

Vantaggi e svantaggi per il proprietario/venditore

Vantaggi:

• mantiene la proprietà dell'immobile, sino a quando non è versato l'intero prezzo convenuto;
• riceve l'incasso del canone per il pagamento dell'utilizzo immediato e in parte per l'acquisto, il cui complessivo importo sarà maggiore di un semplice canone di locazione;
• il contratto non è soggetto all'applicazione della disciplina vincolistica in tema di durata minima obbligatoria del rapporto di locazione (per immobili ad uso abitativo o commerciale).

Svantaggi:

• non potrà imporre l’acquisto all’utilizzatore: nel caso l’acquisto non avvenga il proprietario potrà trattenere la componente dei canoni imputata al godimento/utilizzo del bene, ma dovrà restituire la parte dei canoni imputata ad acconto sul prezzo;
• per ottenere la riconsegna dell'immobile una volta cessati gli effetti del contratto di rent to buy e nel caso l’utilizzatore non restituisca spontaneamente l’immobile, dovrà ricorrere all'esecuzione ordinaria che richiede dei tempi più lunghi rispetto alla procedura di sfratto applicabile al contratto di locazione;
• rimangono a suo carico le imposte dirette e quelle locali (IMU – TASI);
• non potrà godere delle agevolazioni fiscali sulla prima casa in caso di acquisto di una nuova abitazione;
• dovrà sostenere i costi delle riparazioni straordinarie.

Vantaggi e svantaggi per l’utilizzatore/acquirente

Vantaggi:

• con la trascrizione del contratto di rent to buy, può opporre al terzo acquirente il rapporto di utilizzo dell'immobile;
• sempre grazie alla trascrizione, può opporre a terzi l'obbligo assunto dal proprietario di vendergli il bene (questo effetto è limitato nel tempo, l'atto di vendita deve essere trascritto entro il termine di scadenza del rent to buy e comunque entro dieci anni dalla sua trascrizione);
• non avrà nessun obbligo di acquistare, ma potrà esercitare tale diritto alla scadenza del contratto in piena libertà;
• sostiene i soli costi della manutenzione ordinaria dell'immobile concesso in uso;
• le imposte dirette e quelle locali (IMU - TASI) sono a carico del proprietario/venditore.

Svantaggi:

• esclusione delle tutele connesse alla disciplina sostanziale della locazione (ad es. durata minima obbligatoria e riconoscimento dell'indennità di avviamento in caso di cessazione del contratto ad uso commerciale);
• nell'ipotesi in cui non eserciti il diritto di acquisto dell'immobile, perderà la componente dei canoni versati imputata al godimento del bene per l'importo contrattualmente stabilito.

Inadempimento o fallimento delle parti

Ma cosa succede in caso di inadempimento e/o fallimento di una delle parti del rent to buy?

• Risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore/acquirente.

L'inadempimento dell’utilizzatore/acquirente si avrà quando questi verrà meno all'obbligo del pagamento del canone. Il proprietario/venditore avrà diritto alla restituzione dell'immobile e a trattenere tutti i canoni sino a quel momento pagati per l'intero loro importo, e quindi anche per la parte da imputare al prezzo di trasferimento, che saranno fatti propri dal concedente a titolo di risarcimento del danno subito. Occorre puntualizzare che, per legge, nell'ipotesi di mancato versamento dei canoni, il proprietario/venditore potrà risolvere il contratto solo se il mancato pagamento dei canoni, anche non consecutivo, sia superiore a un ventesimo del loro numero complessivo. Ricordiamo che il mancato esercizio del diritto di acquisto dell'immobile concesso in godimento non costituisce inadempimento dell’utilizzatore/acquirente.

• Risoluzione per inadempimento del proprietario/venditore.

Il proprietario/venditore sarà inadempiente qualora non rispetti l'obbligo di consegnare l'immobile e/o non assicuri all’utilizzatore/acquirente il pacifico godimento dello stesso e/o non esegua le riparazioni straordinarie a suo carico. Ulteriore obbligo fondamentale per il proprietario è quello di procedere alla vendita del bene nel caso in cui l’utilizzatore/acquirente decida di optare per l'acquisto, nei termini concordati. In caso di inadempimento all'obbligo di vendita, il proprietario dovrà restituire all’utilizzatore la parte dei canoni da imputare ad acconto sul prezzo di vendita, maggiorata degli interessi legali. Nel silenzio della legge, è nostra opinione che, qualora il proprietario non abbia consentito il pacifico godimento del bene e/o non abbia effettuato le manutenzioni straordinarie dell'immobile, l’utilizzatore potrà ottenere la restituzione anche di una parte di canoni pagata come corrispettivo del godimento. 

È opportuno evidenziare che, grazie alla trascrizione, i crediti dell’utilizzatore/acquirente derivanti dalla risoluzione del rent to buy per inadempimento del concedente/venditore hanno un privilegio speciale sull'immobile oggetto del contratto. Inoltre, nel caso di inadempimento all'obbligo di vendere l'immobile, l’utilizzatore/acquirente può ottenere l'esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c., ossia ottenere una sentenza che abbia gli effetti della compravendita non conclusa.

Il contratto di rent to buy gode inoltre di una disciplina specifica per il caso in cui una delle parti venga dichiarata fallita.

• Il fallimento del proprietario/venditore non determina, di per sé, la cessazione del contratto. In questo caso, il contratto di rent to buy debitamente trascritto è opponibile al fallimento e il contratto prosegue tra le parti senza che il curatore fallimentare possa opporsi. Il curatore, per non essere vincolato al contratto dovrà agire in revocatoria, sempre che ne ricorrano i presupposti di legge (cioè, in primo luogo, che il canone pattuito non sia coerente con gli ordinari valori di mercato).
• Il fallimento dell’utilizzatore/acquirente non comporta la cessazione del contratto, ma ne determina la sospensione fino a quando il curatore fallimentare dichiari di subentrare nel contratto al posto dell’utilizzatore/acquirente fallito, assumendo i relativi obblighi, oppure di sciogliere il contratto. Nel caso di scioglimento del contratto il proprietario/venditore avrà diritto alla restituzione dell'immobile e ad acquisire i canoni sino a quel momento incassati per intero e far valere, insinuandosi al passivo fallimentare dell’utilizzatore, il credito derivato al mancato adempimento (ad esempio per i canoni scaduti e non versati).

Sul rent to buy, per ora è tutto.

Avv. Simone Schettino