Il ruolo dell`amministratore di condomini
I compiti e le responsabilità dell`amministratore di condomini ai sensi del Codice Civile e della legge n. 220/2012
Il ruolo dell’amministratore di immobili (siano essi condomini residenziali, commerciali, turistici o di altro genere), riveste sempre più importanza alla luce dell’incremento delle attribuzioni e dei doveri avvenuto dopo la riforma del condominio.
Tale ruolo nel corso degli anni è cresciuto di importanza ma anche di difficoltà e responsabilità. Di pari passo con l’evoluzione della figura dell’amministratore di condominio e della sua importanza nella gestione del patrimonio immobiliare, si è assistito ad una produzione giurisprudenziale assai rilevante che ha indotto il legislatore a disciplinare la figura in modo più puntuale con la legge n. 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013.
La figura dell’amministratore di condominio ha subito nel tempo notevoli mutamenti sia dal punto di vista dei requisiti da possedere, sia sotto il profilo delle attribuzioni che gli vengono conferite e delle responsabilità civili e penali che gliene possono derivare. Per questo motivo diventa sempre più importante incaricare professionisti esperti in materia, in grado di assolvere alle sempre maggiori responsabilità poste a carico dell’amministratore.
Gli art. 1130 e 1129 c.c. attribuiscono all’amministratore una serie di facoltà e di obblighi connessi direttamente con il suo incarico. Altre attribuzioni sono contenute nell’art. 1131 c.c. sulla rappresentanza sostanziale e processuale dell’amministratore, nell’art. 66 disp. att. c.c., sull’obbligo di convocazione dell’assemblea ed altre ancora possono essere conferite direttamente all’amministratore, in aggiunta a quelle sue proprie, dal regolamento di condominio (obbligatorio quando il numero dei condomini è superiore a dieci, art. 1138 c.c.) oppure dall’assemblea.
Descriviamo in modo schematico le principali attività ed adempimenti che sono in capo all’Amministratore sia per quello che riguarda la gestione ordinaria sia per una eventuale gestione straordinaria:
- Esecuzione delle deliberazioni assembleari, convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, cura dell’osservanza del regolamento e obbligo di informazione dell’assemblea;
- Disciplina dell’uso delle cose comuni e fruizione dei servizi nell’interesse comune;
- Riscossione dei contributi per la gestione ordinaria ed eventualmente straordinaria;
- Apertura di un conto corrente intestato unicamente al condominio (art. 1129 VII co c.c.) per l’assoluta trasparenza di tutte le entrate e di tutte le spese;
- Tenuta della contabilità e dei Registri obbligatori: massima semplicità e chiarezza contabile viene garantita attraverso procedure certificate come home - banking, rintracciabilità dei bonifici e delle fatture attraverso una contabilità computerizzata con collegamento in tempo reale al Multibanking pool, per la gestione dei c/c bancari intestati al Condominio;
- Assistenza fiscale con redazione ed elaborazione modelli fiscali (Unico Quadro AC, Mod. 770, Certificazione sostituto d’imposta): si ricorda infatti che il condominio (art. 21 c. 11 lettera a) n. 1) l. n. 449/1997) ha assunto la qualifica di sostituto d'imposta, tenuto ad effettuare la ritenuta d'acconto, ogniqualvolta corrisponda compensi in denaro o in natura, pertanto è necessario che lo stesso sia provvisto di C.F. e in questo modo sarà possibile beneficiare delle detrazioni per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni previsti dall'art. 16-bis del TUIR.";
Si ricorda che in base alla nuova normativa la nomina di un amministratore è obbligatoria quando il numero dei condomini sia superiore a otto, ma è sempre possibile nominarlo anche in condomini con un minore numero di condomini.
L’incarico ha durata annuale e si intende rinnovato per uguale durata (art. 1129 c. 12 c.c.), ma l’amministratore può essere revocato in qualsiasi momento dall’assemblea.
Poiché in questi anni la gestione immobiliare è divenuta un’attività sempre più complessa e difficile per le continue innovazioni in campo fiscale, tecnico e normativo, è importante che l’amministratore sia una persona di fiducia che risponda in prima persona alle sempre nuove e pressanti problematiche burocratiche che i Condomini - anche quelli più piccoli, con un numero di condomini inferiori a otto - si trovano ad affrontare.
Tale ruolo nel corso degli anni è cresciuto di importanza ma anche di difficoltà e responsabilità. Di pari passo con l’evoluzione della figura dell’amministratore di condominio e della sua importanza nella gestione del patrimonio immobiliare, si è assistito ad una produzione giurisprudenziale assai rilevante che ha indotto il legislatore a disciplinare la figura in modo più puntuale con la legge n. 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013.
La figura dell’amministratore di condominio ha subito nel tempo notevoli mutamenti sia dal punto di vista dei requisiti da possedere, sia sotto il profilo delle attribuzioni che gli vengono conferite e delle responsabilità civili e penali che gliene possono derivare. Per questo motivo diventa sempre più importante incaricare professionisti esperti in materia, in grado di assolvere alle sempre maggiori responsabilità poste a carico dell’amministratore.
Gli art. 1130 e 1129 c.c. attribuiscono all’amministratore una serie di facoltà e di obblighi connessi direttamente con il suo incarico. Altre attribuzioni sono contenute nell’art. 1131 c.c. sulla rappresentanza sostanziale e processuale dell’amministratore, nell’art. 66 disp. att. c.c., sull’obbligo di convocazione dell’assemblea ed altre ancora possono essere conferite direttamente all’amministratore, in aggiunta a quelle sue proprie, dal regolamento di condominio (obbligatorio quando il numero dei condomini è superiore a dieci, art. 1138 c.c.) oppure dall’assemblea.
Descriviamo in modo schematico le principali attività ed adempimenti che sono in capo all’Amministratore sia per quello che riguarda la gestione ordinaria sia per una eventuale gestione straordinaria:
- Esecuzione delle deliberazioni assembleari, convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, cura dell’osservanza del regolamento e obbligo di informazione dell’assemblea;
- Disciplina dell’uso delle cose comuni e fruizione dei servizi nell’interesse comune;
- Riscossione dei contributi per la gestione ordinaria ed eventualmente straordinaria;
- Apertura di un conto corrente intestato unicamente al condominio (art. 1129 VII co c.c.) per l’assoluta trasparenza di tutte le entrate e di tutte le spese;
- Tenuta della contabilità e dei Registri obbligatori: massima semplicità e chiarezza contabile viene garantita attraverso procedure certificate come home - banking, rintracciabilità dei bonifici e delle fatture attraverso una contabilità computerizzata con collegamento in tempo reale al Multibanking pool, per la gestione dei c/c bancari intestati al Condominio;
- Assistenza fiscale con redazione ed elaborazione modelli fiscali (Unico Quadro AC, Mod. 770, Certificazione sostituto d’imposta): si ricorda infatti che il condominio (art. 21 c. 11 lettera a) n. 1) l. n. 449/1997) ha assunto la qualifica di sostituto d'imposta, tenuto ad effettuare la ritenuta d'acconto, ogniqualvolta corrisponda compensi in denaro o in natura, pertanto è necessario che lo stesso sia provvisto di C.F. e in questo modo sarà possibile beneficiare delle detrazioni per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni previsti dall'art. 16-bis del TUIR.";
Si ricorda che in base alla nuova normativa la nomina di un amministratore è obbligatoria quando il numero dei condomini sia superiore a otto, ma è sempre possibile nominarlo anche in condomini con un minore numero di condomini.
L’incarico ha durata annuale e si intende rinnovato per uguale durata (art. 1129 c. 12 c.c.), ma l’amministratore può essere revocato in qualsiasi momento dall’assemblea.
Poiché in questi anni la gestione immobiliare è divenuta un’attività sempre più complessa e difficile per le continue innovazioni in campo fiscale, tecnico e normativo, è importante che l’amministratore sia una persona di fiducia che risponda in prima persona alle sempre nuove e pressanti problematiche burocratiche che i Condomini - anche quelli più piccoli, con un numero di condomini inferiori a otto - si trovano ad affrontare.
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