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Il ruolo e le funzioni di un di un amministratore di condominio


L’Amministrazione condominiale richiede una elevata professionalità, conoscenza della materia, competenza, disponibilità e aggiornamento
Il ruolo e le funzioni di un di un amministratore di condominio

L’amministratore di condominio è di certo una figura temuta, un po' odiata, ma necessaria; eppure oltre a lamentarci dello stesso, non esitare a metterlo in dubbio e inveire contro di lui, pensare che sia il portiere del condominio, e anche di casa nostra, ci siamo mai chiesti cosa fa e quale sia l’importanza del suo ruolo?

Conoscere le risposte a queste domande vi aiuta non solo a riconoscere e a scegliere un buon amministratore di condominio adatto a voi, ma soprattutto a comprendere il motivo di alcune richieste, a seguire con competenza l’operato del vostro amministratore, e anche, magari, ad analizzare il vostro essere condomini…chissà che non scopriate o riscopriate diritti e doveri di entrambi.

Ebbene, oltre alla previsione normativa del 2012, che impone a condomini da 8 partecipanti di avere un amministratore, l’importanza di questa figura risiede nei compiti e responsabilità ad essa affidate. Infatti l’amministratore non si occupa solo di ricevere le quote di pagamento mensile ma è un “giocoliere”, “ottima massaia”, un mediatore, psicologo, contabile e, in alcuni casi, un legale, che però previene le cause anziché iniziarle.   

Questi a inizio anno, presenta un preventivo delle spese base (luce, acqua, assicurazione, pulizia ecc) necessarie al vostro condominio per poter funzionare, si occupa di preventivarle e di ripartirle...tutto qui?!  Ma no!...

Ecco che  inizia la lotta con alcuni condomini che proprio non capiscono che devono pagare la loro quota perché senza  quella la luce non la si paga e allora la scala resta al buio o non si copre il compenso della pulizia o peggio della assicurazioni….a tutela di tutti; oppure dato che  qualcuno paga in ritardo o secondo proprie necessità ecco che l’Amministratore, cercando di essere tollerante fin che può,  inizia a diventare un giocoliere ove inizia a pagare le cose necessarie, rimandando quelle sotto scadenza, rincorrendo il condomino con la mano destra e chiedendo alle ditte di pazientare qualche giorno con la mano sinistra… poi, ovviamene c’è chi non paga per nulla e poi si lamenta se dopo 6 mesi, come da obbligo di legge, arriva il  Decreto Ingiuntivo, ma questo è il capitolo sull’amministratore cattivo.

Allora tutto qui?!… non proprio. Ecco che l’amministratore da contabile diventa buona madre o padre di famiglia, preventiva le spese, evita le spese superflue e programma le necessarie, ovviamente e giustamente, deve tenere una contabilità ordinata di tutte le entrate e uscite con le relative fatture, bonifici ecc., a voi disponibili su richiesta o in sede di bilancio.

Ecco perché si rifiuta di fare lavori a nero, ed ecco perché i lavori devono essere eseguiti da ditte o da chi la giuste competenze, scelti dal condominio per evitare luoghi comuni, soprattutto per  non aver tutela in caso di lavori male eseguiti…Ah vabbè, pensavo che facesse! E’ facile! Eppure non è cosi, lui o lei deve sempre sapere a chi ha affidato i lavori, dato che è responsabile in caso di mancato controllo delle giuste competenze; in caso di lavori straordinari deve istituire obbligatoriamente un fondo cassa, deve conoscere, in ogni momento cosa c’è in cassa, la posizione del singolo, anche di chi per esigenze o sue necessità paga ogni 3/ 4 mesi o a rate.    

Deve adempiere ai pagamenti dei fornitori e, dato che quasi tutti i pagamenti sono mensili o bimestrali, la facile contabilità diventa incastrare anticipi, segnarsi auto-prestiti da altre sezioni; pertanto una contabilità fatta di entrate ed uscite diventa: entrate, uscite, prestiti, anticipi, restituzione prestiti e corri a pagare le bollette edi fornitori.        

Al momento della riscossione o nei colloqui o assemblee diventa nell’ordine: 1) confidente, 2) psicologo, 3) mediatore di liti,  4)  arbitro  5 ) consulente legale anche per unghia incarnita; incassata, finalmente, la rata condominiale la versa al fornitore,  stampa il bonifico, la corrispondente fattura e se  il regime fiscale  del fornitore lo richiede, versa la famosa ritenuta d’acconto….tutte queste fatture, bonifici ecc serviranno per i bilanci, ma anche per la certificazione unica dei fornitori ed il modello 770, ed ecco che  l’amministratore  diventa certificatore, assume su di se le responsabilità del caso.

Per i sopralluoghi diventa un tecnico o un assistente del tecnico, accorre, anche quando chiamate perché vi scorre il rubinetto di casa, dimenticando che magari casa vostra non ha a che fare con il condominio, o perché non vi funziona la vostra lavatrice o forno. Cerca di essere disponibile, anche se a volte dimenticate che non è un portiere e che, magari, ha una famiglia e chiamate alle 20 di sabato o 7 di domenica mattina per chiedere una informazione che potreste chiedere tranquillamente il lunedì o indicate che voi non potete perché lavorate?!...Sommessamente ricordiamo che anche amministrare è una lavoro.

Infine, diventa un legale che si adopera per prevenire le liti giudiziarie, non convenienti per il condominio, redige e controlla i contratti di pulizia, assicurazione, fornitura gas e luce, cerca di rispondere alla varie richieste di consulenze in ogni tipo di materia.

Questo è un esempio di amministrazione standard senza vertenze, sinistri  lavori straordinari o Bonus del momento;  in presenza di questi ultimi a tutto ciò si aggiunge una contabilità straordinaria ed altri oneri di controllo e certificazione, come per i lavori in detrazione fiscale, oppure  i famosi Bonus (Superbonus 110%, Ecombonus, Sismabonus, Bonus Facciate, ecc.) ove gli adempimenti sono  diversi, gravosi e fonti di grande responsabilità, basti pensare che un errore dell’amministrazione determina la perdita del bonus o una sua responsabilità per la detrazione dovuta.

Ecco  quindi che è da ritenere  finita l’epoca del “lo faccio fare a mio cugino che è bravo è si prende poco".

L’Amministrazione condominiale richiede una elevata professionalità, conoscenza della materia, competenza, disponibilità e aggiornamento; solo un professionista tutela davvero il condominio e solo il condominio che collabori attivamente e fattivamente con lui  tutela  i suoi interessi; diversamente di rischia di trovarsi nei guai e a farne le spese siete voi perché l’amministratore cambia, ma nell’immediato è il condominio che affronta il problema.

 

 

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