Immissioni in condomino e convivenza tra vicini

Le immissioni secondo la definizione codicistica (art. 844 c.c.) consistono in propagazioni di materia o energia, quali quelle di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

La normale tollerabilità una volta superata è terreno fertile di invocazione della tutela sulle immissioni, soprattutto in ambito condominiale.

Ma che cos’è la normale tollerabilità?

Quante volte abbiamo ascoltato questa frase: devi avere la “diligenza del buon padre di famiglia”

La diligenza del buon padre di famiglia altro non è che il comportamento dell’uomo di media diligenza e media avvedutezza dovrebbe tenere nelle varie situazioni.

La soglia di tollerabilità è parametrata sulla base della tollerabilità, sensibilità dell’uomo medio.

• Ad esempio: sarà tollerabile sentire il pomeriggio nel proprio appartamento il programma televisivo “uomini e donne” della vicina. Inaccettabile sarà, invece, una festa che si prolunghi per tutta la notte non facendo riposare i condomini.

Il criterio della normale tollerabilità, quindi, ha carattere oggettivo e, pertanto, bisogna considerare l’attività e la sensibilità dell’uomo medio e non le condizioni soggettive delle singole persone interessate dalle immissioni. 

Occorre, inoltre, tenere conto del contesto ove è sita la proprietà.

• Ad esempio: se ho acquistato una villetta in una zona industriale avrò maggiore rischio di dovere tollerare rumore, gas di scarico, diversamente da una casetta in un contesto bucolico dove se venisse installata una rumorosa segheria, con annesso via vai di camion carichi, questo avrebbe decisamente un altro impatto sulla tollerabilità delle immissioni prodotte.

Come posso tutelarmi?

La tutela dalle immissioni moleste eccedenti la normale tollerabilità si attua mediante due azioni: una risarcitoria e l’altra inibitoria.

Nel caso in cui l’immobile appartenga a più persone e formi oggetto di locazione, legittimati passivi dell’azione saranno i comproprietari, sia singolarmente che collettivamente, e il conduttore.

A tal proposito, Consiglio di intraprendere un’azione nei confronti dell’autore materiale delle immissioni e, quindi, del conduttore quando allo stesso debba essere imposto un facere o un non facere suscettibile di esecuzione forzata in caso di diniego o l’attore chieda puramente e semplicemente la cessazione di immissioni (Cass. Civile n. 4086/1997).

Mentre va proposta nei confronti del proprietario o di tutti i comproprietari se mira al conseguimento di un effetto reale, come avviene quando è volta a fare accertare in via definitiva l’illegittimità delle immissioni o ad ottenere il compimento delle modifiche strutturali del bene indispensabili per farle cessare (Cass. Civ. n. 13069/1995).

E’ in base al petitum (l’oggetto della domanda) che va stabilito se la legittimazione spetta al proprietario dell’immobile o all’autore materiale delle immissioni.

Avv. Davide Castellano