Immobili di lusso: il trend positivo delle nuove costruzioni

La sede dell’Ance Roma-Acer ha ospitato, lo scorso 18 febbraio, la presentazione del rapporto Nomisma dedicato a “Il mercato immobiliare residenziale di Roma - Abitazioni di pregio di nuova costruzione”.

I rappresentanti delle associazioni di categoria e gli operatori economici protagonisti del settore del real estate, hanno analizzato l’andamento del mercato residenziale romano, affrontando anche le problematiche legate alla diminuzione dei permessi di edificabilità sul territorio e alla necessità di un miglioramento dello stato in cui versano le periferie.

“Il report di Nomisma mette in evidenza come il mercato immobiliare a Roma stia avendo una ripresa per le abitazioni ubicate in zone centrali o comunque di pregio, ancor più accentuati se riferiti a nuove costruzioni”, ha riferito Nicolò Rebecchini, presidente di Ance Roma – Acer.

Il dato positivo della ripresa immobiliare ha due chiavi lettura: territorio e innovazione. Sono, infatti, le nuove costruzioni in zone di pregio a fare segnare il trend delle quotazioni di mercato più elevato. “Occorre coinvolgere anche ‘le zone non di pregio’ nella ripresa immobiliare, attraverso progetti di rigenerazione utilizzando modelli innovativi, che consentano, in tempi rapidi, il superamento dell’attuale stato di degrado di importanti porzioni di territorio, restituendo ai cittadini migliori condizioni di vita, favorendo i processi di integrazione sociale”, ha sottolineato Rebecchini.

In questo contesto, il mercato immobiliare dopo il picco negativo del 2013 si trova in una fase di recupero in termini di compravendite che solo di recente si è riflessa sulla tenuta dei valori medi di mercato. Sulla base delle stime Nomisma, la quota di nuove abitazioni compravendute si è via via ridimensionata passando da un’incidenza nell’ordine del 30% nel periodo 2004 2008, al 20% negli anni 2009 2013 per attestarsi, dal 2014 ad oggi, attorno all’11%.

Il mercato immobiliare di Roma

Le previsioni sul mercato immobiliare residenziale a Roma, secondo Nomisma (novembre 2019) evidenziano il divario tra i prezzi delle abitazioni residenziali e quelle di pregio.

La crescita delle compravendite di abitazioni nella città di Roma - che si conferma il primo mercato italiano per attività transattiva - è continuata anche nel 2019 (+4,7% rispetto al 2018) raggiungendo, secondo le stime Nomisma, quota 33.581 transazioni. Le zone del centro storico e semicentrali si mantengono piuttosto dinamiche, alimentate dall’interesse da parte della domanda sia per prima casa/sostituzione che per investimento.

Un mercato a due velocità

Se il numero delle compravendite è in aumento, il mercato immobiliare romano mostra un andamento delle quotazioni a due velocità. Il rapporto Nomisma, suddivide il valore di mercato in zone di pregio, centro, semi-centro e periferia.  L’analisi mostra un trend delle quotazioni in lieve diminuzione per zone periferiche, sia per le vecchie che per le nuove costruzioni.

Gli immobili usati in Zone di Pregio mostrano una variazione percentuale dei prezzi di vendita su base annuale (2018/2019) del +1,2% (+0,4% semestrale). Il confronto con le abitazioni di nuova costruzione mostra quotazioni più elevate, rispettivamente del +2,4% e del +1,2%.

Nelle Zone del Centro il divario tra appartamenti usati e nuovi è meno netto se si prende in considerazione la variazione su base annuale, rispettivamente +0,5% contro +0,2%, ma è il dato semestrale a mostrare una spinta in avanti del mercato del nuovo rispetto a quello delle abitazioni usate. Nell'ultimo semestre, infatti, i prezzi medi di vendita dell'usato in Centro scendono a -0,2% contro un +0,8% delle abitazioni nuove.

I prezzi medi delle abitazioni di pregio a Roma

Quali sono le zone di pregio più ambite della Capitale? Il Centro Storico è ovviamente il cuore pulsante di una city ricca di fascino, storia e comodità a portata di mano. Gli esclusivi quartieri residenziali, confinanti con il Centro Storico ed in zone definite Semi-Centrali, rappresentano il sogno di una vita comoda e rilassante.

L’acquirente tipo è la famiglia orientata ad una prima casa o sostituzione.

Alto anche l’interesse da parte degli investitori che guardano alle zone del centro storico come asset commerciale dalle performance soddisfacenti. Le attività ricettive rappresentano negli ultimi anni un traino della domanda immobiliare, in considerazione di una sempre crescente richiesta turistica nelle città d’arte. La tipologia di unità immobiliari più richieste sono i mono e bilocali.

Quanto alle quotazioni di mercato, Roma mostra una variabilità molto elevata dei prezzi, legata a location, tipologia, piano e finiture, alla manutenzione ma anche ai servizi e alla vicinanza dei siti di interesse storico culturale. I top prices medi nel Centro Storico di Roma variano tra 8 500 €/mq e 16000€/mq.

Piazza di Spagna, Via Giulia, Trevi rappresentano le zone più pregiate della città in termini di quotazioni, ma anche le zone semicentrali rappresentano importanti location. Quotazioni di tutto rispetto, ad esempio per i Parioli, l’Aventino e quartiere Trieste.

Appare verosimile che, come rilevato in altre grandi città, il segmento di pregio si comporti da anticipatore della ripresa del mercato immobiliare di Roma che, ancora oggi, nel complesso sconta un ritardo rispetto ad altri contesti.