Infiltrazioni al garage. Chi paga le spese?
Ripartizione delle spese per la riparazione del soffitto del box garage e del pavimento del sovrastante cortile condominiale
Il Caso: un sovrastante cortile adibito ad accesso pedonale dell’immobile condominiale presenta dei danni alla pavimentazione e alla guaina e ciò determina il danneggiamento per infiltrazioni nel piano interrato dell’edificio, nello specifico ad un box garage di proprietà esclusiva di un condomino il quale non utilizza l’accesso pedonale sovrastante.
La giurisprudenza di legittimità tende a prediligere l’applicazione dell’art. 1125 c.c. a tale fattispecie. "Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto."
In altre parole, le spese di manutenzione/riparazione della pavimentazione dell’area condominiale sono a carico di tutti i condomini, escluso il proprietario dei locali sottostanti, mentre le spese di manutenzione/riparazione del soffitto dei locali sottostanti sono a carico del solo proprietario esclusivo, il quale non può pertanto chiedere il rimborso al condominio.
"Nel caso in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l'accesso all'edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini. Ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative alle necessarie riparazioni, ai condomini dei locali sottostanti. Sussistono allora le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 c.c.., che stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto: tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui sì può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall'art. 1123, 2 comma, c.c." (Cass. Civ. n. 15841 del 19.07.2011).
Dovrà escludersi invece l’applicazione dell’art. 1126 c.c. il quale potrà invece trovare certa applicazione nel caso di condomino proprietario esclusivo del lastrico solare o che ne ha l’uso esclusivo. In questo caso infatti è ravvisabile l’uso particolare rispetto alla normale funzione di copertura che tale lastrico svolge, con conseguente più rapido degrado dello stesso.
La giurisprudenza di legittimità tende a prediligere l’applicazione dell’art. 1125 c.c. a tale fattispecie. "Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto."
In altre parole, le spese di manutenzione/riparazione della pavimentazione dell’area condominiale sono a carico di tutti i condomini, escluso il proprietario dei locali sottostanti, mentre le spese di manutenzione/riparazione del soffitto dei locali sottostanti sono a carico del solo proprietario esclusivo, il quale non può pertanto chiedere il rimborso al condominio.
"Nel caso in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l'accesso all'edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini. Ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative alle necessarie riparazioni, ai condomini dei locali sottostanti. Sussistono allora le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 c.c.., che stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto: tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui sì può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall'art. 1123, 2 comma, c.c." (Cass. Civ. n. 15841 del 19.07.2011).
Dovrà escludersi invece l’applicazione dell’art. 1126 c.c. il quale potrà invece trovare certa applicazione nel caso di condomino proprietario esclusivo del lastrico solare o che ne ha l’uso esclusivo. In questo caso infatti è ravvisabile l’uso particolare rispetto alla normale funzione di copertura che tale lastrico svolge, con conseguente più rapido degrado dello stesso.
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