Infiltrazioni d’acqua, condominio e vizi costruttivi


Danni da infiltrazioni di acqua provenienti da lastrico solare di proprietà esclusiva
Infiltrazioni d’acqua, condominio e vizi costruttivi
Secondo la giurisprudenza prevalente il lastrico solare, anche se di uso esclusivo, assolve comunque ad funzione di copertura dell’edificio condominiale. Pertanto, le relative spese, nonché eventuali risarcimenti dei danni, vanno suddivise secondo i criteri dettati dall'art. 1126 cc, ovviamente, se non esiste un regolamento di condominio di natura contrattuale che contenga precise disposizioni al riguardo. Pertanto, la spesa è a carico del proprietario esclusivo del lastrico in proporzione di 1/3, e a carico di coloro le cui porzioni immobiliari si trovano al di sotto del lastrico per la proporzione di 2/3, in base alla quantità di superficie effettivamente coperta dal lastrico. Resta inteso, se pur pleonastico precisarlo, che se il danno dovesse risultare proveniente da cose comuni non v’è dubbio alcuno che sarà il Condominio tenuto a risponderne ex art. 2051 cc. Ciò in quanto, in presenza di infiltrazioni dannose dovute a difettosità od omessa manutenzione o ristrutturazione delle condutture, grava sullo stesso, in qualità di custode, l’obbligo di mantenerle e conservarle in maniera tale da evitare la produzione di eventi dannosi (ex multis Trib. Bari 14 gennaio 2010 n. 104). Se, invece, dovesse risultare che il danno derivi da parte di proprietà esclusiva e per fatto imputabile unicamente al condomino-proprietario, a quest'ultimo dovranno essere indirizzate le richieste risarcitorie.

Qualora, invece, risulti che i danni siano ascrivibili a difetti e vizi occulti delle parti o impianti comuni dell'edificio, l’amministratore, qualora vi siano i presupposti di cui all’azione prevista dall’art. 1669 c.c, poiché essa rientra tra gli atti conservativi di competenza dell’amministratore stesso (art. 1130, n. 4 del Codice Civile), può agire in giudizio, senza la necessità di una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale per conseguire quanto di diritto. Perciò è importante che l’amministratore intervenga, in caso di emergenza, facendo eseguire le opere necessarie ad eliminare la causa dei danni, ovvero, solleciti l’assemblea affinché ne deliberi la relativa esecuzione. L'anzidetta azione può essere fatta valere anche da ciascun condomino autonomamente.

Tale tipo di responsabilità riguarda solo il costruttore dell'edificio, e non anche il venditore, se questi ha appaltato la costruzione ad un'impresa o la acquistò da terzi. L'azione dovrà essere intrapresa contro il venditore solo quando questo sia stato, contemporaneamente, anche costruttore dell'edificio. I gravi difetti di cui all'art. 1669 cc si riferiscono, in particolare, alla stabilità dell'edificio, pertanto in presenza di gravi lesioni murarie, di assestamento, di distacco violento degli intonaci o dei rivestimenti della facciata, di fessure (Cass. Civ.86/6585), vizi del tetto e del terrazzo di copertura di un edificio tali da provocare infiltrazioni d'acqua all'interno degli appartamento sottostanti (Cass. Civ. 92/13112; Cass. Civ. 86/2431), di difetti di impermeabilizzazione, e similari. L'azione può essere esperita solo sino al decimo anno dall'ultimazione dell'edificio, decorso il quale il costruttore non sarà più responsabile, neanche in caso di crollo totale dell'edificio. La rovina o il pericolo di rovina deve essere contestato al costruttore entro un anno dalla scoperta, trascorso il quale si decade dalla garanzia. Inoltre, entro un anno dalla denuncia, bisogna agire giudizialmente contro il costruttore, se questi non provvede all'esecuzione delle opere.

In tema di appalto, l'impegno assunto dall'Appaltatore di eliminare i vizi e i difetti dell'opera realizzata, implicando il riconoscimento della loro esistenza, determina il sorgere di una nuova obbligazione che, essendo svincolata dai termini di prescrizione di cui all'art. 1669 cod. civ., è soggetta alla ordinaria prescrizione decennale. Va precisato, che in assenza dell'assunzione di un preciso impegno di eliminare i vizi, il semplice riconoscimento vale solo quale equivalente della denunzia ma non impedisce la decorrenza del termine breve di prescrizione, ovvero quello di un anno.

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