Inquilino moroso? Ecco cosa fare


Gli strumenti a disposizione del proprietario di un immobile locato quando l'inquilino non paga più il canone di locazione .
Inquilino moroso? Ecco cosa fare
Cosa deve fare un proprietario di un immobile che ha affittato un appartamento se l'inquilino smette di pagare l'affitto?
E' esclusa la tutela penale, ovvero il proprietario non può denunciare l'inquilino penalmente, l'unica strada da percorrere e quello della causa civile, o il procedimento di convalida di sfratto o una causa ordinaria di occupazione senza titolo .

Quali differenze? Il procedimento per convalida di sfratto per morosità è un procedimento snello e sommario comunque instaurato in contraddittorio tra le parti in cui il proletario deve notificare all 'inquilino l'atto di intimazione e citazione nel quale gli intima il rilascio dell'immobile per la sopravvenuta morosità.
Per poter procedere allo sfratto devono sussistere due presupposti fondamentali: che sia stato stipulato e registrato un contratto di locazione. Se il contratto non è stato registrato si dovrà procedere con un causa ordinaria di occupazione senza titolo cui si aggiungerà l'eventuale azione di esecuzione forzata.
L'inquilino una volta notificatagli l'intimazione, dovrà presentarsi all'udienza indicata nell'intimazione e potrà: opporsi all sfratto qualora contesti la morosità, non opporsi e chiedere un termine di grazie che la legge concede per poter fare fronte al proprio debito, (tre mesi) oppure se comparando non si oppone, o non compare. Il giudice fisserà la data dell'esecuzione. Il proprietario potrà anche richiedere l'emanazione di un Decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni non pagati.
Se l'inquilino si oppone il Giudice decreterà il cosiddetto mutamento di rito, ovvero da una fase a cognizione sommaria si passa ad una fase a cognizione piena, una vera e propria causa civile, con il tentativo obbligatorio di mediazione.
Una volta ottenuta quindi l'ordinanza con la quale il Giudice convaliderà lo sfratto, il proprietario per mezzo del suo legale dovrà quindi dare il via alla cosiddetta fase esecutiva dello sfratto: si comincia con notificare all'inquilino ordinanza di convalida ed atto di precetto almeno 10 giorni prima della data indicata dal giudice nell'ordinanza, seguita da un atto di preavviso di rilascio dell'immobile con il quale si invita l'inquilino a lasciare per quella data l'immobile libero da persone e cose,
Quasi mai tuttavia la fase esecutiva dello sfratto viene portata a termine con successo, ma una volta che sono stati fatti due o tre accessi da parte dell'Ufficiale giudiziario che non hanno ottenuto lo scopo prefissato, ovvero il rilascio dell'appartamento, l' Ufficiale giudiziario stesso potrà richiedere l'intervento della forza pubblica, il proprietario ha tutta via il potere di sollecitare l'intervento risolutore della forza pubblica quando dimostra che vi possa essere una situazione di sgombro particolarmente problematica sulla base di fatti lui conosciuti. L'intervento della forza pubblica è dovuto e no né soggetto a discrezionalità amministrativa.

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di Avv. Francesco Samà

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