L'accertamento catastale: effetti e rimedi


La modificazione di categoria e rendita catastale va contrastata tempestivamente per evitare l'inasprimento permanente dei tributi legati all'immobile
L'accertamento catastale: effetti e rimedi
Gli accertamenti catastali vanno trattati con estrema cura e attenzione in considerazione delle conseguenze pregiudizievoli che comportano a carico del contribuente, sul lungo periodo.
Infatti i dati catastali costituiscono la base imponibile cioè il parametro sul quale si calcolano molteplici imposte dirette e indirette che orbitano intorno alla proprietà immobiliare. Giusto per esemplificare, il classamento e la rendita dell'immobile si riflettono su:
· imposte sui redditi dei fabbricati;
· imposte locali (Imu, Tasi e in misura minore Tari);
· imposte indirette quali Iva e Registro, in particolare in relazione ai benefici fiscali sull'acquisto della prima casa;
· imposta sulle donazioni e successioni.
Ciò significa che l'attribuzione di una categoria (poniamo A1) oppure la mera elevazione della rendita si tradurranno in un maggiore carico impositivo lungo tutta la vita dell'immobile nonché in occasione dei passaggi di proprietà che si dovessero succedere nel tempo.
Per meglio evidenziare le molteplici concatenazioni di un accertamento catastale, si pensi che oggi le agevolazioni prima casa che consentono di pagare l'imposta di registro o l'Iva con aliquota agevolata, rispettivamente al 2% o al 4%, sono escluse allorquando l'abitazione sia classificata catastalmente nelle categorie A/1, A/8 e A/9.
Ed ancora la base imponibile dell'IMU come pure del reddito fondiario ai fini Irpef origina dalla rendita catastale.
Per apprezzare le diramazioni insite nei dati catastali, si pensi altresì alla Legge di stabilità 2016 che ha attributo la facoltà di assegnare i beni immobili della società ai soci, applicando un'imposta sostitutiva sul valore normale dell'immobile oppure, se più favorevole, sulla rendita catastale assoggettata a determinati moltiplicatori.
Pertanto, nel momento in cui il contribuente riceve la notificazione di un accertamento catastale è opportuno rivolgersi tempestivamente ad un professionista specializzato nel settore per verificare il grado di fondamento del provvedimento amministrativo ed eventualmente procedere all'impugnazione entro i successivi sessanta giorni.
Difatti, una volta divenuto definitivo l'accertamento e con esso le modificazioni di classamento e rendita dell'immobile, i nuovi valori catastali rimarranno tendenzialmente inamovibili nel tempo, salvo mutazione delle condizioni dell'immobile. Il che, in buona sostanza, si traduce nell'enorme difficoltà che incontrerebbe il contribuente per sanare eventuali errori dell'amministrazione fiscale, una volta divenuto definitivo l'avviso di accertamento catastale per mancata impugnazione.
La competenza ad effettuare l'accertamento catastale appartiene ora all'Agenzia delle Entrate, nella quale è confluita l'Agenzia del Territorio. L'accertamento può essere avviato d'ufficio dall'Agenzia delle Entrate oppure su impulso del Comune ove è dislocato l'immobile, ai sensi dell'art. 1, comma 335, L. n. 311 del 2004.
La modifica dei dati catastali può anche innestarsi nel momento in cui il contribuente comunica al catasto le innovazioni dell'immobile, perché magari sono stati eseguiti dei lavori di ristrutturazione, e propone una determinata rendita (con la c.d. Docfa); nel qual caso, entro 12 mesi, l'Agenzia del Territorio potrà respingere la Docfa e rettificare i dati proposti dall'interessato.
La materia del catasto è piuttosto complessa in quanto vede la sovrapposizione di molteplici interventi normativi e di un numerosi provvedimenti di prassi. La difesa del contribuente deve quindi sapere gestire gli istituti del diritto amministrativo, in particolare nel settore urbanistico, e del diritto tributario, con un occhio agli aspetti di tipo puramente tecnico; dunque l'impugnazione contro i provvedimenti degli uffici del catasto rappresentano uno degli ambiti operativi elettivi dell'avvocato tributarista per la capacità di sintesi rispetto a varie branche del diritto.

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