L’apposizione di opere sul muro condominiale
Si analizza il problema della necessità o meno di una preventiva delibera di autorizzazione dell'assemblea per la posa di tubi sul muro esterno
Uno dei problemi che provocano di più il ricorso al Giudice nelle questioni condominiali è quello della liceità o meno dell’utilizzo del muro perimetrale comune per l’apposizione di tubi o manufatti; molto spesso le assemblee dei condomini negano l’autorizzazione ai lavori del singolo o impongono che le opere passino il vaglio del condominio.
Ma è corretta questa prassi? Quali sono i poteri dell’assemblea e i diritti del singolo? La risposta ce la dà l’art. 1102 c.c. intitolato "Uso della cosa comune", il quale stabilisce al primo comma: "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa". Da questo articolo si ricava subito un dato significativo: il semplice servirsi della cosa comune non necessita di alcuna autorizzazione, anche se comporta modificazioni necessarie al godimento.
Ora, tra le modalità di modificazione per il godimento di un muro perimetrale vi è sicuramente anche la possibilità di apporvi qualcosa: uno dei casi più frequenti è quello del condomino che svolge un’attività di pizzeria o di panificazione, il quale ha bisogno di appoggiare al muro esterno una canna fumaria che arrivi fino al tetto; questo utilizzo è non solo del tutto lecito, ma non necessita neppure di alcuna delibera dell’assemblea o di preventive analisi del progetto. Ciascun condomino ha la piena facoltà di apporre un tubo sul muro comune, purché il lavoro sia compiuto a regola d’arte e l’opera non vada a ledere un diritto esclusivo di un altro condomino, come, ad esempio, quando ci sono esalazioni che entrano in altri appartamenti. Questo diritto è personale e non è una concessione data dall’amministratore o dall’assemblea dei condomini.
Quali sono i limiti? Oltre a quello visto del non ledere il diritto esclusivo di altri al godimento del proprio appartamento, gli altri limiti che la Giurisprudenza pone costantemente per valutare la liceità dell’opera sono quelli indicati all’ultimo capoverso dell’art. 1120 c.c. che tratta delle innovazioni e che recita: "Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano taluni parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino". Questi sono gli unici limiti che valgono per tutte le opere, sia che si trattino di vere e proprie innovazioni (come tali soggette a delibera condominiale) sia che consistano in semplici utilizzi dell’edificio comune, mediante opere.
Naturalmente, mentre il requisito della sicurezza e stabilità, che non devono essere messe in pericolo, rappresentano un requisito oggettivo, che una eventuale perizia può facilmente evidenziare, il requisito dell’alterazione del decoro architettonico è lasciato al prudente apprezzamento delle parti, o, in caso di controversia, del Giudice. Quello che si può dire senza entrare nello specifico è che la valutazione deve essere compiuta tenendo presente il tipo di edificio, il suo valore architettonico e quanto modifica l’armonia della costruzione l’opera in appoggio al muro esterno.
L’ultimo requisito negativo dell’articolo in esame, in effetti, è superato e sostituito da quello del 1202 c.c., ovvero il rispetto del pari uso (anche solo potenziale) del comproprietario, per cui a rendere illegittima l’opera basterà il fatto che, per estensione o invasività, non permetta un pari uso del bene comune: per la facciata, ad esempio, potrebbe essere considerato un utilizzo abnorme quello della posa di numerosi tubi per il riscaldamento o il passaggio delle utenze, tale da non permettere un paritario uso del muro da parte degli altri comproprietari.
In conclusione, va ribadito che l’uso previsto dalla legge e da essa tutelato del bene comune può essere anche un uso intenso e attuato attraverso opere, come l’apposizione di una canna fumaria, e che pertanto nessun condomino e tanto meno l’amministratore può opporsi a lavori di posa di un tale manufatto, salvo che sia invocata la lesione dell’art. 2020 c.c. e quindi venga dimostrata la pericolosità dell’opera o la lesione attraverso essa del decoro architettonico dell’edificio, da considerare attraverso parametri che prendano in considerazione l’ubicazione dello stabile e il suo pregio architettonico. Questo è solo un inquadramento della questione che nella realtà ha una ricca casistica di situazioni che non possono essere qui analizzate: per chiunque voglia saperne di più e risolvere magari il proprio caso concreto rimando alla possibilità offerta da questo sito di una prima consulenza gratuita.
Ma è corretta questa prassi? Quali sono i poteri dell’assemblea e i diritti del singolo? La risposta ce la dà l’art. 1102 c.c. intitolato "Uso della cosa comune", il quale stabilisce al primo comma: "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa". Da questo articolo si ricava subito un dato significativo: il semplice servirsi della cosa comune non necessita di alcuna autorizzazione, anche se comporta modificazioni necessarie al godimento.
Ora, tra le modalità di modificazione per il godimento di un muro perimetrale vi è sicuramente anche la possibilità di apporvi qualcosa: uno dei casi più frequenti è quello del condomino che svolge un’attività di pizzeria o di panificazione, il quale ha bisogno di appoggiare al muro esterno una canna fumaria che arrivi fino al tetto; questo utilizzo è non solo del tutto lecito, ma non necessita neppure di alcuna delibera dell’assemblea o di preventive analisi del progetto. Ciascun condomino ha la piena facoltà di apporre un tubo sul muro comune, purché il lavoro sia compiuto a regola d’arte e l’opera non vada a ledere un diritto esclusivo di un altro condomino, come, ad esempio, quando ci sono esalazioni che entrano in altri appartamenti. Questo diritto è personale e non è una concessione data dall’amministratore o dall’assemblea dei condomini.
Quali sono i limiti? Oltre a quello visto del non ledere il diritto esclusivo di altri al godimento del proprio appartamento, gli altri limiti che la Giurisprudenza pone costantemente per valutare la liceità dell’opera sono quelli indicati all’ultimo capoverso dell’art. 1120 c.c. che tratta delle innovazioni e che recita: "Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano taluni parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino". Questi sono gli unici limiti che valgono per tutte le opere, sia che si trattino di vere e proprie innovazioni (come tali soggette a delibera condominiale) sia che consistano in semplici utilizzi dell’edificio comune, mediante opere.
Naturalmente, mentre il requisito della sicurezza e stabilità, che non devono essere messe in pericolo, rappresentano un requisito oggettivo, che una eventuale perizia può facilmente evidenziare, il requisito dell’alterazione del decoro architettonico è lasciato al prudente apprezzamento delle parti, o, in caso di controversia, del Giudice. Quello che si può dire senza entrare nello specifico è che la valutazione deve essere compiuta tenendo presente il tipo di edificio, il suo valore architettonico e quanto modifica l’armonia della costruzione l’opera in appoggio al muro esterno.
L’ultimo requisito negativo dell’articolo in esame, in effetti, è superato e sostituito da quello del 1202 c.c., ovvero il rispetto del pari uso (anche solo potenziale) del comproprietario, per cui a rendere illegittima l’opera basterà il fatto che, per estensione o invasività, non permetta un pari uso del bene comune: per la facciata, ad esempio, potrebbe essere considerato un utilizzo abnorme quello della posa di numerosi tubi per il riscaldamento o il passaggio delle utenze, tale da non permettere un paritario uso del muro da parte degli altri comproprietari.
In conclusione, va ribadito che l’uso previsto dalla legge e da essa tutelato del bene comune può essere anche un uso intenso e attuato attraverso opere, come l’apposizione di una canna fumaria, e che pertanto nessun condomino e tanto meno l’amministratore può opporsi a lavori di posa di un tale manufatto, salvo che sia invocata la lesione dell’art. 2020 c.c. e quindi venga dimostrata la pericolosità dell’opera o la lesione attraverso essa del decoro architettonico dell’edificio, da considerare attraverso parametri che prendano in considerazione l’ubicazione dello stabile e il suo pregio architettonico. Questo è solo un inquadramento della questione che nella realtà ha una ricca casistica di situazioni che non possono essere qui analizzate: per chiunque voglia saperne di più e risolvere magari il proprio caso concreto rimando alla possibilità offerta da questo sito di una prima consulenza gratuita.
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