L'estromissione agevolata degli immobili
L’imprenditore individuale estromette con il comportamento concludente: deve essere eseguita entro il prossimo 31 maggio 2016
L’estromissione dell’immobile strumentale di proprietà dell’imprenditore individuale deve essere eseguita entro il prossimo 31 maggio 2016, ancorché gli effetti siano retroattivi dal 1° gennaio 2016, con un semplice "comportamento concludente", ai sensi del comma 121, dell’art. 1, legge 208/2015 (Stabilità 2016).
Paradossalmente, e diversamente da quanto previsto per l’assegnazione e/o cessione dei beni ai soci, preclusa per gli immobili strumentali per destinazione, l’estromissione agevolata per le imprese individuali, può riguardare, sia gli immobili strumentali "per natura", sia gli immobili strumentali "per destinazione".
Non possono essere estromessi, al contrario, né gli immobili merce, né gli immobili patrimoniali ovvero quegli immobili che, sebbene appartenenti all’impresa individuale, non sono assolutamente strumentali.
Devono essere considerati immobili strumentali "per natura", ai sensi del comma 2, dell’art. 43, DPR 917/1986 (TUIR) anche gli immobili che, per loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, sebbene non utilizzati o concessi in comodato e/o locazione.
Pertanto, si devono considerare tali i fabbricati censiti nelle categorie "B", "C", "D" e "E", nonché nella categoria "A/10", a condizione che la destinazione a ufficio o studio risulti dal titolo edilizio, ottenuto eventualmente anche con una sanatoria.
Si considerano, invece, immobili strumentali "per destinazione" i terreni (risoluzione n. 7/1579/1982) e i fabbricati utilizzati in modo esclusivo per l’esercizio della propria attività d’impresa dal possessore.
Per tali immobili, una volta verificato l’utilizzo esclusivo per l’esercizio dell’attività imprenditoriale, non è necessario verificare la categoria catastale di appartenenza, in quanto quest’ultima non assume alcuna rilevanza per la detta qualificazione, con l’ulteriore conseguenza che la strumentalità è presente anche quando l’unità è censita in una categoria diversa dall’"A/10" (uffici), per esempio in "A/3", ma è utilizzata come ufficio amministrativo dell’impresa.
Con riferimento agli immobili acquisiti "in leasing", l’agevolazione non spetta giacché l’imprenditore ha solo la detenzione del bene, mentre le disposizioni si riferiscono all’estromissione dei beni di proprietà o posseduti con altro diritto reale (risoluzione n. 188/E/2008).
Al fine di esercitare la volontà all’esecuzione di un’operazione di estromissione agevolata, l’imprenditore individuale deve "contabilizzare" l’operazione, alternativamente, sul libro giornale, in presenza di una contabilità ordinaria, ovvero sul registro dei cespiti ammortizzabili, in presenza di una contabilità semplificata, o, ancora, sul registro sostitutivo di quest’ultimo, per i soggetti destinatari di ulteriori semplificazioni di natura contabile, indicando l’esecuzione dell’operazione in apposito quadro collocato all’interno della dichiarazione dei redditi (risoluzione 82/E/2009).
Si evidenzia, inoltre, che le disposizioni specifiche sull’estromissione agevolata richiamano le norme sull’assegnazione e sulla trasformazione in società semplice, con la conseguenza che i soggetti interessati devono determinare il plusvalore dei beni oggetto di estromissione, determinare il carico d’imposta utilizzando la percentuale dell’8% di imposta sostitutiva ed eseguire il relativo versamento in due rate, di cui una pari al 60%, entro la data del 30 novembre 2016, e una pari al 40%, entro la data del 16 giugno 2017.
Con riferimento all’Iva, per la quale non sono state introdotte agevolazioni specifiche, si evidenzia che la stessa deve essere determinata seguendo la disciplina ordinaria e il versamento deve essere eseguito nei termini ordinari, tenendo presente le disposizioni di riferimento di cui al DPR 633/1972.
Si ricorda, infatti, che il n. 5, del comma 2, dell’art. 2, DPR 633/1972 dispone che l’esclusione dell’immobile strumentale dal regime d’impresa configura un’operazione di "autoconsumo" rilevante ai fini della disciplina Iva, anche in relazione, come detto, all’assenza di ulteriori e specifiche disposizioni agevolative.
Paradossalmente, e diversamente da quanto previsto per l’assegnazione e/o cessione dei beni ai soci, preclusa per gli immobili strumentali per destinazione, l’estromissione agevolata per le imprese individuali, può riguardare, sia gli immobili strumentali "per natura", sia gli immobili strumentali "per destinazione".
Non possono essere estromessi, al contrario, né gli immobili merce, né gli immobili patrimoniali ovvero quegli immobili che, sebbene appartenenti all’impresa individuale, non sono assolutamente strumentali.
Devono essere considerati immobili strumentali "per natura", ai sensi del comma 2, dell’art. 43, DPR 917/1986 (TUIR) anche gli immobili che, per loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, sebbene non utilizzati o concessi in comodato e/o locazione.
Pertanto, si devono considerare tali i fabbricati censiti nelle categorie "B", "C", "D" e "E", nonché nella categoria "A/10", a condizione che la destinazione a ufficio o studio risulti dal titolo edilizio, ottenuto eventualmente anche con una sanatoria.
Si considerano, invece, immobili strumentali "per destinazione" i terreni (risoluzione n. 7/1579/1982) e i fabbricati utilizzati in modo esclusivo per l’esercizio della propria attività d’impresa dal possessore.
Per tali immobili, una volta verificato l’utilizzo esclusivo per l’esercizio dell’attività imprenditoriale, non è necessario verificare la categoria catastale di appartenenza, in quanto quest’ultima non assume alcuna rilevanza per la detta qualificazione, con l’ulteriore conseguenza che la strumentalità è presente anche quando l’unità è censita in una categoria diversa dall’"A/10" (uffici), per esempio in "A/3", ma è utilizzata come ufficio amministrativo dell’impresa.
Con riferimento agli immobili acquisiti "in leasing", l’agevolazione non spetta giacché l’imprenditore ha solo la detenzione del bene, mentre le disposizioni si riferiscono all’estromissione dei beni di proprietà o posseduti con altro diritto reale (risoluzione n. 188/E/2008).
Al fine di esercitare la volontà all’esecuzione di un’operazione di estromissione agevolata, l’imprenditore individuale deve "contabilizzare" l’operazione, alternativamente, sul libro giornale, in presenza di una contabilità ordinaria, ovvero sul registro dei cespiti ammortizzabili, in presenza di una contabilità semplificata, o, ancora, sul registro sostitutivo di quest’ultimo, per i soggetti destinatari di ulteriori semplificazioni di natura contabile, indicando l’esecuzione dell’operazione in apposito quadro collocato all’interno della dichiarazione dei redditi (risoluzione 82/E/2009).
Si evidenzia, inoltre, che le disposizioni specifiche sull’estromissione agevolata richiamano le norme sull’assegnazione e sulla trasformazione in società semplice, con la conseguenza che i soggetti interessati devono determinare il plusvalore dei beni oggetto di estromissione, determinare il carico d’imposta utilizzando la percentuale dell’8% di imposta sostitutiva ed eseguire il relativo versamento in due rate, di cui una pari al 60%, entro la data del 30 novembre 2016, e una pari al 40%, entro la data del 16 giugno 2017.
Con riferimento all’Iva, per la quale non sono state introdotte agevolazioni specifiche, si evidenzia che la stessa deve essere determinata seguendo la disciplina ordinaria e il versamento deve essere eseguito nei termini ordinari, tenendo presente le disposizioni di riferimento di cui al DPR 633/1972.
Si ricorda, infatti, che il n. 5, del comma 2, dell’art. 2, DPR 633/1972 dispone che l’esclusione dell’immobile strumentale dal regime d’impresa configura un’operazione di "autoconsumo" rilevante ai fini della disciplina Iva, anche in relazione, come detto, all’assenza di ulteriori e specifiche disposizioni agevolative.
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