L'importanza dell'Audit di conformità Antincendio di Uffici Privati

La sempre più complessa ed articolata normativa che riguarda gli edifici civili a destinazione uffici richiede ai responsabili dei multi Tenant di essere aggiornati con scadenze sempre più ravvicinate circa la Conformità dei Componenti Edilizi, che a seguito dei recenti aggiornamenti della Direttiva PED si spingono ad interessarsi fino al semplice conduttore elettrico che fino a poco tempo fa era considerato poco o niente.

Ne consegue la necessità di incaricare professionisti specializzati nel settore delle civili costruzioni, che ricomprendono settori specialistici delle strutture antisismiche, con le relative valutazioni di risposta dell'edificio al sisma simulato al PC, nonché di natura Energetica, con il censimento degli apparati Energivori e conseguente Piano di Abbattimento dei Consumi, ed infine dello stato dell'edificio ai fini della Prevenzione Incendi, che per gli Uffici Multi Tenant si è sviluppata negli ultimi vent'anni con crescita esponenziale di obblighi normativi, che non possono essere più considerati nel novero dei provvedimenti transitori che veniva supportato da un modo oramai superato di progettare sulla base della normativa e non sulla base delle necessità funzionali.

Posto il corollario che gli edifici realizzati da non oltre '50 anni non debbano essere modificati strutturalmente, lo stesso periodo non può essere applicato agli Impianti ed alle Attrezzature.

Si pensi inoltre alle possibilità offerte dallo Smart Working, utilizzato in modo imperativo durante il periodo COVID, e ne consegue un nuovo modo di operare in cui la progettualità è focalizzata sull'individuo e sulla sua funzionalità e di conseguenza si devono poter attivare misure di controllo non previste dalle attuali normative e che per analogia con i Sistemi di Qualità chiameremo Audit di Conformità.

Poiché l'impatto in aziende di grandi dimensioni può essere devastante, il gruppo di Auditors deve poter operare a livello apicale e sarà quindi necessaria l'istituzione di un Gruppo di lavoro Aziendale che si affianchi agli Auditors per supportarli in tutto e per tutto ciò che serve per condurre l'azione di verifica e conseguenti proposte di interventi.

Nelle costruzioni civili siamo stati abituati per oltre mezzo secolo a considerare le sole figure del Progettista, Direttore dei Lavori e Collaudatore, ma con recenti normative si sono aggiunte le figure del Verificatore del Progetto Esecutivo, del Responsabile del Procedimento, del Direttore dell'Esecuzione, ecc. con forte disaggregazione degli obblighi e delle responsabilità.

Passati i dieci anni di responsabilità per il costruttore, tutti gli attori danno un ultimo sospiro di sollievo, se nulla è avvenuto di grave che ne abbia coinvolto le figure in contenziosi, e portano al macero le relative documentazioni cartacee.

Ma al nostro Edificio, che più per rendita di posizione che per modalità costruttive, viene stimato parecchi milioni di euro e con tale valore entra a far parte di un Fondo Immobiliare, cosa è necessario adottare per mantenerne le funzionalità originarie? Per gli edifici di più recente costruzione è reso obbligatorio il Piano di Manutenzione dell'Opera che definisce le attività da eseguire per conservare l'Edificio nella sua originaria funzionalità.

Ma per gli edifici con oltre 20 anni di vita? Chi avvisa il Multi Tenant del Fondo Immobiliare che alla stima redatta per inserire l'edificio nel Fondo vanno detratti almeno 1/3 del valore per opere di Miglioramento Antisismico, di Riduzione dei Consumi Energetici, di Adeguamento alle Norme Antincendio e delle Norme sulla Sicurezza dei Luoghi di Lavoro?

Sono sempre i nostri Auditor che avranno lo sgradito compito di comunicare il conto della spesa per mantenere l'Edificio funzionale e conforme alle Norme di Sicurezza.
Saranno intimoriti da Consulenti incaricati al solo scopo di dimostrare che nulla deve essere fatto, e che l'Edificio può anche non avere le necessarie Uscite di Sicurezza, appellandosi a Norme Transitorie, Circolari di chiarimento, Decreti Dirigenziali, che valgono finché il firmatario di tali documenti è ancora in carica.

Ma i nostri Auditors sanno che devono andare avanti nella loro ricerca, perché su di loro ripongono la totale fiducia milioni di lavoratori del terziario che per oltre mezzo secolo sono stati considerati dal punto di vista del rischio meno di niente, ed oggi sono gli unici che con lo smart working stanno reggendo le sorti del Paese Italia.

Con gli edifici ad uso uffici quasi vuoti, le verifiche di conformità possono essere svolte in modo più celere e speditivo, con costi minori e risultati eccellenti, e che seppure possono risultare invasivi (in buona fede) sono utili per poter rielaborare l'organizzazione aziendale ed oggi ancor più utili per progettare la ripresa delle attività in modo più efficiente.