L’importanza della Direzione Lavori nelle attività di ristrutturazione

Se stai pensando di ristrutturare un immobile di tua proprietà o nel quale tu vivi, il primo consiglio che assolutamente mi sento di darti è quello di non sottovalutare l’importanza del ruolo e del supporto che darà, proprio sull’efficacia del risultato, un eccellente Direttore Lavori.

Non sempre, purtroppo, si tende a dare la giusta attenzione alla scelta corretta del Direttore Lavori, quando si devono affrontare in casa propria delle ristrutturazioni, piccole o grandi che siano.

Infatti, risulta molto intuitivo selezionare con cura progettista e imprese che effettueranno il lavoro, dando invece per scontata, come se fosse una mera prassi burocratica, l’indicazione e la scelta del proprio Direttore Lavori.

Nulla di più sbagliato e, in un certo senso, nulla di più pericoloso. Il Direttore Lavori, infatti, diventa il tuo alleato fondamentale, per vigilare sulla corretta applicazione di tutte le attività pianificate da progetto, sul rispetto delle tempistiche, sul controllo dei costi delle opere e su altri molteplici aspetti, tutti estremamente importanti per determinare la buona riuscita della ristrutturazione, senza sorprese, soprattutto con il passare del tempo. Perché è nel tempo che si manifestano i vizi più occulti.

Il buon Direttore Lavori è il tuo asso nella manica, quando hai deciso di dormire sonni tranquilli anche durante opere e lavori di ristrutturazioni importanti, afferenti il tuo immobile.

In sintesi, queste sono le attività principali su cui si concentra maggiormente il lavoro del Direttore Lavori esperto, a supporto del Proprietario dell’immobile, committente del lavoro di ristrutturazione:
•    elenco cronologico delle attività;
•    verifica del progetto;
•    gestione della fase esecutiva dei lavori;
•    contabilità delle opere;
•    monitoraggio del cantiere e della fase esecutiva;
•    variazioni dei lavori e le varianti;
•    riserve e controversie;
•    collaudo e garanzie dei lavori.

Il Direttore Lavori capace ha la responsabilità di tenere sempre sotto controllo l’attività del progettista e delle imprese esecutrici dei lavori di ristrutturazione, in nome e per conto tuo, proprietario dell’immobile.

In ogni momento, infatti, il Direttore Lavori deve avere chiaro il quadro della situazione ed essere in grado di relazionarti in merito a:
1. La fase di lavoro in essere,
2. Le attività da svolgere relative alla fase in questione,
3. Le figure professionali impegnate e impiegate nella fase stessa,
4. Gli elementi essenziali delle attività in svolgimento, nonché i relativi riferimenti normativi nella loro esecuzione pratica.

Credo, dunque, che ti sia evidente perché sostengo che la Direzione Lavori svolga un ruolo di sintesi all’interno di una materia decisamente complessa.

Gli ingegneri del team di Smart House che si occupano di Direzione Lavori, hanno maturato sul campo, negli anni, grande esperienza in questo ambito, andando ad affinare un proprio metodo di lavoro, di comprovata efficacia, che permette non solo il rispetto durante la fase esecutiva di tutti gli obiettivi definitivi in fase progettuale, ma anche una coerente attività di controllo ad utilità di tutti i soggetti interessati nell’attività di ristrutturazione, nel pieno rispetto dei singoli ruoli.

La mia filosofia è che una buona attività di Direzione Lavori debba risultare di valido supporto non solo alla Proprietà dell’immobile, ma anche al Progettista e alle Imprese coinvolte nel lavoro di ristrutturazione. Infatti, la prestazione svolta dal Direttore Lavori non ha per oggetto la realizzazione dell’opera, ma si concretizza esclusivamente nell’attività di controllo dei lavori compiuti dalle imprese esecutrici, in attuazione del contratto d’appalto stipulato tra il committente dell’opera e gli esecutori stessi dei lavori. È il ruolo del direttore di orchestra. Più il Direttore Lavori è competente e capace e più tu, in quanto diretto interessato del risultato finale dell’opera, riuscirai a tenere sotto controllo l’intero processo di ristrutturazione, evitando spiacevoli sorprese finali, che spesso caratterizzano lavori frettolosi, operati senza controllo e senza la dovuta attenzione.

Per gli ingegneri del team di Smart House che si dedicano alla Direzione Lavori, vi sono quattro ambiti principali sui quali operare il proprio controllo e che fanno parte della metodologia che impieghiamo per il perfetto risultato del lavoro di ristrutturazione:
•    attività di sorveglianza all’esecuzione delle opere;
•    verifiche sulle modalità di realizzazione delle singole parti;
•    conformità tecnica e amministrativa;
•    tenuta della contabilità e controllo della spesa.

Mi piace pensare che queste attività vengano svolte a garanzia della Proprietà stessa, in merito alla piena attuazione del progetto in tutti i suoi aspetti, senza però dimenticare il giusto spirito di collaborazione e supporto con i soggetti incaricati dell’esecuzione stessa delle opere. Perché il buon risultato è direttamente proporzionale alla capacità di far lavorare le persone in squadra, coese, orientate e motivate al risultato finale comune, ossia la perfetta esecuzione del progetto secondo le desiderate del cliente.

É per questo motivo che ti segnalo che un Direttore Lavori inesperto e inadeguato della propria funzione, ha una connessione diretta con l’entità e le conseguenze che derivano dall’omissione di interventi richiesti da uno svolgimento diligente e appropriato delle proprie mansioni.

Come ti accennavo, il metodo di lavoro collaudato degli ingegneri di Smart House, si basa sulla definizione di una matrice di attività e di responsabilità da cui si deriva una tabella operativa di lavori da eseguire, che raccoglie le prime informazioni delle varie fasi e mansioni, organizzate in ordine cronologico:
•    indicazioni sintetiche su ciascun aspetto progettuale,
•    tempi e modi di lavoro,
•    figure professionali coinvolte,
•    obiettivi realizzativi,
•    disposizioni in merito alla sicurezza del cantiere,
•    riferimenti normativi.

Ho optato per questa soluzione, operando una scelta precisa, orientata verso una effettiva semplicità di consultazione e di controllo delle singole fasi di lavoro. Ma il mio obiettivo non era quello di dotare unicamente il tecnico di Smart House di un sistema che gli permettesse una rapida individuazione delle singole parti del progetto: ho da sempre avuto l’ambizione di far sì che anche il proprietario dell’immobile, che non può avere competenze specifiche in materia, potesse in realtà seguire lo svolgimento delle opere, secondo una mappa precisa che gli indicasse in modo semplice e chiaro la successione dei lavori, la relativa tempistica, le varie problematiche affrontate dalla Direzione Lavori durante l’esecuzione dell’opera, la gestione degli aspetti tecnici e contabili.

Grande importanza deve, dunque, essere data alla fase di programmazione delle singole attività, prima ancora che alle fasi successive di esecuzione e monitoraggio delle opere.

Inoltre, allo aspetto secondo me molto importante per erogare il massimo del livello di servizio a favore del committente, gli ingegneri che si occupano di Direzione Lavori in Smart House, hanno sempre la possibilità di un confronto interno con altri colleghi ingegneri, esperti di problematiche ambientali, energetiche e condominiali.

Questo perché ogni aspetto deve essere trattato in tutti i suoi elementi distintivi, normativi e operativi che necessariamente coinvolgono tecnici specializzati nella singola materia. È poi compito del Direttore Lavori operare una sintesi che possa essere facilmente visualizzata con il supporto di una serie di tabelle e diagrammi con l’obiettivo di focalizzare la tua attenzione (in quanto Proprietario e committente della ristrutturazione) sugli elementi di maggior interesse e rilevanza di ciascun ambito.

L’ultimo tema sul quale desidero fare chiarezza è quello spinoso delle responsabilità del Direttore Lavori. Andando a studiare la normativa giuridica attuale, che definisce e regola il rapporto tra il destinatario di una prestazione d’opera professionale e il soggetto tecnico (ingegnere, architetto e geometra) che la realizza, abbiamo due tipologie differenti di obblighi:
•    l’obbligazione di mezzi,
•    l’obbligazione di risultato (in relazione al tipo di mansioni affidate e al tipo di incarico che dovrà essere svolto).

In parole semplici, devi pensare che ad un tecnico qualificato, sulla base di un contratto d’opera professionale, tu poi affidare:
•    lo svolgimento di un determinato lavoro con tutti i mezzi e le capacità di cui dispone il professionista stesso,
•    la produzione di una serie di atti ed elaborati (progetto) destinati ad ottenere un preciso risultato voluto dal committente.

Il caso a cui si riferisce il compito della Direzione Lavori è il primo. Ecco che allora i principi di responsabilità nella direzione dei lavori sono quelli afferenti a un’obbligazione di mezzi e non a un’obbligazione di risultato. Devi sapere che esiste, ed è riconosciuto, un diretto rapporto tra le caratteristiche del danno e le condizioni che hanno portato alla sua manifestazione, con particolare riguardo al ruolo attivo che le varie figure impegnate hanno avuto nel verificarsi del danno stesso.

Le principali problematiche in cui è ravvisabile la responsabilità del Direttore Lavori sono, pertanto, riconducibili ai seguenti ambiti:
•    omessa sorveglianza durante lo svolgimento dei lavori;
•    eventuali danni derivanti da mancate o erronee direttive;
•    vizi dell’opera per mancati controlli sui lavori o sui materiali;
•    ritardi o errori nella gestione della contabilità e dei relativi tempi di liquidazione;
•    responsabilità per infortuni (solo nel caso di ingerenza diretta del Direttore Lavori con direttive sbagliate);
•    mancata osservanza delle norme edilizie e urbanistiche;
•    situazioni connesse all’attuazione delle prove in fase di collaudo, se richiesto (finale o in corso d’opera).

Le due condizioni che prevedono la responsabilità del Direttore Lavori nei confronti del committente interessano:
•    danni derivanti da errori progettuali che il Direttore Lavori avrebbe dovuto rifiutare di eseguire qualora la realizzazione stessa poteva palesemente provocare situazioni di pericolo o danneggiamenti;
•    danni causati da istruzioni impartite dal Direttore Lavori stesso e successivamente attuate dall’esecutore.

Siamo nel caso di colpa lieve nei casi in cui l’opera del Direttori Lavori non venga svolta con la necessaria cura e attenzione, determinando di fatto conseguenze di ordine tecnico-amministrativo difformi dai risultati attesi secondo le specifiche del progetto. Sono riconducibili alla colpa lieve tutte le problematiche di ordine di grandezza contenuto.

Per quanto riguarda, invece, le condizioni per il riconoscimento del dolo o colpa grave, questi si possono evidenziare solo dopo una precisa attività di verifica finalizzata, nelle sedi opportune, al riconoscimento di due aspetti fondamentali:
•    la tipologia del danno in rapporto alla complessità dell’opera,
•    l’effettiva volontarietà del Direttore Lavori nel compimento delle azioni che hanno prodotto quel tipo di conseguenze.

In termini di prescrizione dell’azione nei confronti della direzione lavori, devi sapere che tale aspetto è disciplinato dall’articolo 2226 del codice civile, che prescrive un termine di 8 giorni, dalla loro scoperta, per la denuncia delle difformità o vizi dell’opera da parte del committente; trascorso tale termine decade il diritto del committente stesso a rivalersi sull’esecutore, ma fermo restando il fatto che l’azione di responsabilità si prescrive entro un anno dalla consegna delle opere.

È proprio sulla base di queste considerazioni che ti consiglio ti rivolgerti a persone o società esperte e qualificate. Perché ristrutturare la tua abitazione non deve essere unicamente inteso come un investimento a tutela del tuo patrimonio, bensì come un’esperienza intensa da vivere con gioia e serenità, grazie alla consapevolezza che otterrai un immobile più bello, più efficiente dal punto di vista energetico e più vicino alle tue esigenze abitative e famigliari.

Io e il mio team siamo a tua disposizione, per qualsiasi chiarimento in merito a questo tema complesso qual è quello della scelta del giusto Direttore Lavori.

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