L’indennità di avviamento nella locazione


L’indennità di avviamento nella locazione ad uso commerciale: quando è dovuta?
L’indennità di avviamento nella locazione
Nei contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo, quando è il proprietario ad interrompere il rapporto, l’art. 34 della legge 392 del 27 Luglio 1978 riconosce dovuta al conduttore esercente attività industriale, commerciale e artigianale, ovvero di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili, un’indennità pari a 18 mensilità (21 per le attività alberghiere), quale corrispettivo dell’avviamento commerciale.

L’indennità dovuta sale a 36 mensilità (42 per le attività alberghiere) se entro l’anno dalla cessazione del contratto l’immobile viene da chiunque adibito ad un’attività simile o affine a quella esercitata dal precedente conduttore.

La ragione per cui viene riconosciuta tale indennità è ricompensare il conduttore esercente un’attività commerciale, che preveda un contatto diretto con un pubblico indistinto di utenti o consumatori, di quella parte dell’avviamento legato al posizionamento della propria attività in un determinato luogo e che, dovendosi trasferire, andrà inevitabilmente a perdere.

Così, sarà sicuramente dovuta al negoziante esercente attività di vendita al dettaglio di beni o servizi, ma non se l’attività artigianale o di vendita è esercitata all’ingrosso, verso altri negozianti o verso aziende.

Non è altrettanto dovuta al soggetto esercente attività libero-professionale, al quale ci si rivolge non tanto in ragione della sua posizione geografica in una determinata zona, bensì in base al rapporto personale di fiducia rispetto alle sue capacità.

A fianco di queste situazioni abbastanza nette, possono, nella realtà, aversi situazioni di confine nelle quali non è sempre chiaro e pacifico se l’indennità sia dovuta o no, che hanno portato la giurisprudenza chiamata a decidere, ad individuare altri elementi e criteri utili per definire le controversie, come, ad esempio, nelle ipotesi di parziale esercizio di attività per la quale è dovuta l’indennità, con contestuale vendita sia all’ingrosso che al dettaglio, ovvero quando solo una parte dell’immobile locato è destinata ad attività che comporti contatti diretti con il pubblico.

In questi casi, va accertato il carattere prevalente dell’attività esercitata dal conduttore, andando a valutare l’ampiezza della parte dell’immobile adibita al contatto diretto del pubblico, il numero dei dipendenti a ciò addetti, l’importanza economica e la natura dell’attività stessa esercitata.

Ulteriore caso in cui va accertato il carattere prevalente dell’attività esercitata è costituito dalle scuole private di danza o di musica le quali, pur avendo un innegabile contatto diretto con il pubblico, hanno diritto alla suddetta indennità, solo nelle ipotesi di prevalenza dell’organizzazione aziendale-commerciale rispetto a quella professionale dell’insegnante; in altre parole, se gli utenti si indirizzano a quella scuola piuttosto che ad un'altra simile, per la fiducia nelle capacità dell’insegnante o per l’organizzazione aziendale dei servizi offerti dalla scuola intera per mezzo dei propri dipendenti.

Come si è potuto vedere dagli esempi sopra accennati, ogni caso reale è diverso dall’altro, per cui è sempre consigliabile rivolgersi ad un legale che possa aiutarvi a fare chiarezza sui vostri diritti e doveri.

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