L'inquilino nel condominio
Il conduttore di un immobile ha diritto ad essere convocato dall'Amministratore pro tempore; in caso contrario, le delibere approvate saranno viziate
L’art. 66 disp. att., così come novellato dalla recente riforma, statuisce che: "... l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati...".
Il legislatore, nel novellare la disposizione di attuazione del codice civile che regolamenta la convocazione dell’assemblea del condominio, ha specificamente inserito la dizione "aventi diritto" sostituendo la precedente che parlava solo di "condomini". La nuova formulazione della disposizione citata ha adeguato la disciplina codicista alla normativa sulle locazioni e segnatamente, per quanto qui di interesse, all’art. 10 l. 392 del 1978 : "... Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha, inoltre, diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni...".
E' dunque pacifico il diritto del conduttore a partecipare all’assemblea ed a votare in luogo del proprietario, nei casi di cui all’art. 10 della l. 392 del 1978, in conformità (del resto) al più generale principio per il quale ha potere di voto colui che sostiene gli oneri relativi.
Altrettanto pacifico deve dunque ritenersi l'obbligo dell'Amministratore pro tempore di convocare il conduttore per l'Assemblea condominiale, al fine di consentire allo stesso di esercitare i diritti spettantigli per legge, dal momento che l'espressa modifica del disposto della norma in senso estensivo non può che portare ad una simile conclusione: oggi legittimato passivo per la convocazione dell'assemblea non è più il condomino, sempre e in ogni caso, ma - al contrario - colui che ha diritto a partecipare alla stessa.
Non solo il conduttore deve ricevere la rituale convocazione per l'assemblea, in quanto avente diritto a parteciparvi nei limiti previsti dalla legge, ma la stessa deve pervenirgli, entro i termini previsti dalla legge e nelle forme tassativamente previste: posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mani.
Qualora l'Amministrastratore pro tempore ometta di convocare il conduttore e questo non partecipi all'assemblea, le delibere eventualmente approvate potranno essere impugnate dal conduttore assente ai sensi dell'art. 1137 c.c., entro il termine di trenta giorni, che decorrerà dal momento in cui il conduttore avrà notizia dell'approvazione della delibera e del suo contenuto.
Gli amministratori spesso giustificano l'omessa convocazione adducendo il fatto che non sapevano che l'immobile non era locato.
La giustificazione non pare reggere alla semplice lettura dell’art. 1130, comma I, n. 6, c.c. in base al quale l’Amministratore pro tempore deve: "...curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili...".
Il legislatore, nel novellare la disposizione di attuazione del codice civile che regolamenta la convocazione dell’assemblea del condominio, ha specificamente inserito la dizione "aventi diritto" sostituendo la precedente che parlava solo di "condomini". La nuova formulazione della disposizione citata ha adeguato la disciplina codicista alla normativa sulle locazioni e segnatamente, per quanto qui di interesse, all’art. 10 l. 392 del 1978 : "... Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha, inoltre, diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni...".
E' dunque pacifico il diritto del conduttore a partecipare all’assemblea ed a votare in luogo del proprietario, nei casi di cui all’art. 10 della l. 392 del 1978, in conformità (del resto) al più generale principio per il quale ha potere di voto colui che sostiene gli oneri relativi.
Altrettanto pacifico deve dunque ritenersi l'obbligo dell'Amministratore pro tempore di convocare il conduttore per l'Assemblea condominiale, al fine di consentire allo stesso di esercitare i diritti spettantigli per legge, dal momento che l'espressa modifica del disposto della norma in senso estensivo non può che portare ad una simile conclusione: oggi legittimato passivo per la convocazione dell'assemblea non è più il condomino, sempre e in ogni caso, ma - al contrario - colui che ha diritto a partecipare alla stessa.
Non solo il conduttore deve ricevere la rituale convocazione per l'assemblea, in quanto avente diritto a parteciparvi nei limiti previsti dalla legge, ma la stessa deve pervenirgli, entro i termini previsti dalla legge e nelle forme tassativamente previste: posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mani.
Qualora l'Amministrastratore pro tempore ometta di convocare il conduttore e questo non partecipi all'assemblea, le delibere eventualmente approvate potranno essere impugnate dal conduttore assente ai sensi dell'art. 1137 c.c., entro il termine di trenta giorni, che decorrerà dal momento in cui il conduttore avrà notizia dell'approvazione della delibera e del suo contenuto.
Gli amministratori spesso giustificano l'omessa convocazione adducendo il fatto che non sapevano che l'immobile non era locato.
La giustificazione non pare reggere alla semplice lettura dell’art. 1130, comma I, n. 6, c.c. in base al quale l’Amministratore pro tempore deve: "...curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili...".
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