La cessione di volumetria a fini edificatori
Focus sui requisiti per la cessione di volumetria
La realizzazione di qualsiasi intervento edilizio impone che sia rispettato l'indice di cubatura stabilito dagli strumenti urbanistici rilevanti.
Nel caso in cui questo indice non possa essere soddisfatto unicamente mediante la capacità edificatoria di un determinato lotto, è possibile avvalersi della cubatura di un lotto vicino con il conseguente asservimento dell’area, consistente nella volontaria rinuncia alle possibilità edificatorie.
L’asservimento di un area e il conseguente trasferimento di capacità edificatoria ad un altro lotto viene realizzato mediante il negozio atipico di cessione di cubatura o trasferimento di volumetria (se i due lotti sono di diversi proprietari) ovvero di concentrazione di volumetria (nel caso in cui i due lotti siano di un unico proprietario).
Tuttavia, il presupposto dell’asservimento è rappresentato dall’indifferenza, ai fini del corretto sviluppo della densità edilizia, della materiale collocazione dei fabbricati, atteso che assume esclusiva rilevanza il fatto che il rapporto tra area edificabile e volumetria realizzabile in una certa zona resti entro i limiti fissati.
Alla luce di quanto sopra, dunque, la legittimità della cessione di cubatura è legata alla sussistenza di due condizioni, ossia (i) la contiguità dei due lotti e (ii) la omogeneità dell’area territoriale entro cui si trovano gli stessi.
Per ciò che attiene al requisito della contiguità, si ritiene che questo non debba essere necessariamente inteso nel senso della adiacenza fisica dei due fondi, bensì come effettiva e significativa vicinanza. In questo senso, infatti, la giurisprudenza ha avuto occasione di rilevare che "la contiguità dei due fondi non deve intendersi nel senso della adiacenza, ossia della contiguità fisica tra tutte le particelle catastali interessate, bensì come effettiva e significativa vicinanza tra i fondi asserviti per raggiungere la cubatura desiderata" (Cons. Stato, sez. V, 30 ottobre 2003, n. 6734). Ne consegue, dunque, che il requisito della contiguità non sembra possa venir meno per il solo fatto che i due lotti risultino separati unicamente dalla presenza di una strada. Del resto, sul punto, la giurisprudenza ha affermato che "deve ritenersi ammissibile l'asservimento, allo scopo di raggiungere una più consistente volumetria edificabile, di un'area ad un'altra contigua direttamente interessata alla costruzione, pur se tra i due fondi si interpongano una strada o un fosso di scolo delle acque" (Cons. Stato, sez. V, 4 gennaio 1993, n. 26. In termini, anche Tar Sicilia, Catania, sez. I, 9 febbraio 2005, n. 189).
Il secondo requisito consiste nel fatto che i due lotti (il cedente e il cessionario volumetria) si trovino all’interno di un’area omogenea, affinché la cessione di cubatura non abbia alcuna incidenza sugli standards urbanistici. In sostanza, perché questo requisito possa dirsi soddisfatto sembra necessario che il lotto cessionario e quello cedente insistano su un’area avente la medesima destinazione urbanistica. In questo senso, il Giudice amministrativo ha affermato che "l’asservimento della volumetria realizzabile su un lotto a favore di un altro, per consentire in quest’ultimo una maggiore edificabilità, è consentito solo per lotti aventi la medesima destinazione urbanistica, in quanto l’opposta soluzione comporterebbe una evidente alterazione delle norme urbanistiche che mirano a realizzare determinate caratteristiche tipologiche della zona" (Cons. Stato, sez. V, 3 marzo 2003, n. 1172).
La concentrazione di volumetria incide, da un lato, sul piano privatistico, comportando il trasferimento dello ius aedificandi e, dall’altro lato, sul piano pubblicistico, necessitando dell’assenso della pubblica amministrazione. Il rapporto tra le due fasi è nel senso che l’atto privatistico rappresenta il presupposto per il trasferimento della volumetria che necessita comunque dell’atto assentivo del Comune per la sua concreta realizzazione. A tal riguardo, infatti, la giurisprudenza ha definito il trasferimento di cubatura come "contratto atipico ad effetti obbligatori avente natura di atto preparatorio, finalizzato al trasferimento di volumetria che si realizza soltanto con il provvedimento amministrativo" (Cons. Stato, sez. V, 21 marzo 2000, n. 3637).
Nel caso in cui questo indice non possa essere soddisfatto unicamente mediante la capacità edificatoria di un determinato lotto, è possibile avvalersi della cubatura di un lotto vicino con il conseguente asservimento dell’area, consistente nella volontaria rinuncia alle possibilità edificatorie.
L’asservimento di un area e il conseguente trasferimento di capacità edificatoria ad un altro lotto viene realizzato mediante il negozio atipico di cessione di cubatura o trasferimento di volumetria (se i due lotti sono di diversi proprietari) ovvero di concentrazione di volumetria (nel caso in cui i due lotti siano di un unico proprietario).
Tuttavia, il presupposto dell’asservimento è rappresentato dall’indifferenza, ai fini del corretto sviluppo della densità edilizia, della materiale collocazione dei fabbricati, atteso che assume esclusiva rilevanza il fatto che il rapporto tra area edificabile e volumetria realizzabile in una certa zona resti entro i limiti fissati.
Alla luce di quanto sopra, dunque, la legittimità della cessione di cubatura è legata alla sussistenza di due condizioni, ossia (i) la contiguità dei due lotti e (ii) la omogeneità dell’area territoriale entro cui si trovano gli stessi.
Per ciò che attiene al requisito della contiguità, si ritiene che questo non debba essere necessariamente inteso nel senso della adiacenza fisica dei due fondi, bensì come effettiva e significativa vicinanza. In questo senso, infatti, la giurisprudenza ha avuto occasione di rilevare che "la contiguità dei due fondi non deve intendersi nel senso della adiacenza, ossia della contiguità fisica tra tutte le particelle catastali interessate, bensì come effettiva e significativa vicinanza tra i fondi asserviti per raggiungere la cubatura desiderata" (Cons. Stato, sez. V, 30 ottobre 2003, n. 6734). Ne consegue, dunque, che il requisito della contiguità non sembra possa venir meno per il solo fatto che i due lotti risultino separati unicamente dalla presenza di una strada. Del resto, sul punto, la giurisprudenza ha affermato che "deve ritenersi ammissibile l'asservimento, allo scopo di raggiungere una più consistente volumetria edificabile, di un'area ad un'altra contigua direttamente interessata alla costruzione, pur se tra i due fondi si interpongano una strada o un fosso di scolo delle acque" (Cons. Stato, sez. V, 4 gennaio 1993, n. 26. In termini, anche Tar Sicilia, Catania, sez. I, 9 febbraio 2005, n. 189).
Il secondo requisito consiste nel fatto che i due lotti (il cedente e il cessionario volumetria) si trovino all’interno di un’area omogenea, affinché la cessione di cubatura non abbia alcuna incidenza sugli standards urbanistici. In sostanza, perché questo requisito possa dirsi soddisfatto sembra necessario che il lotto cessionario e quello cedente insistano su un’area avente la medesima destinazione urbanistica. In questo senso, il Giudice amministrativo ha affermato che "l’asservimento della volumetria realizzabile su un lotto a favore di un altro, per consentire in quest’ultimo una maggiore edificabilità, è consentito solo per lotti aventi la medesima destinazione urbanistica, in quanto l’opposta soluzione comporterebbe una evidente alterazione delle norme urbanistiche che mirano a realizzare determinate caratteristiche tipologiche della zona" (Cons. Stato, sez. V, 3 marzo 2003, n. 1172).
La concentrazione di volumetria incide, da un lato, sul piano privatistico, comportando il trasferimento dello ius aedificandi e, dall’altro lato, sul piano pubblicistico, necessitando dell’assenso della pubblica amministrazione. Il rapporto tra le due fasi è nel senso che l’atto privatistico rappresenta il presupposto per il trasferimento della volumetria che necessita comunque dell’atto assentivo del Comune per la sua concreta realizzazione. A tal riguardo, infatti, la giurisprudenza ha definito il trasferimento di cubatura come "contratto atipico ad effetti obbligatori avente natura di atto preparatorio, finalizzato al trasferimento di volumetria che si realizza soltanto con il provvedimento amministrativo" (Cons. Stato, sez. V, 21 marzo 2000, n. 3637).
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