Compravendita, la commerciabilità di un immobile

La commerciabilità di un immobile è sempre legata agli aspetti tecnici dell’immobile stesso.

Per poterlo immettere sul mercato è necessario controllare lo stato di “legittimità” dello stesso. In altre parole, commerciabilità significa avere tutti i documenti in regola. Ciò vuol dire avere a disposizione l’insieme dei titoli abilitativi necessari alla costruzione/trasformazione del fabbricato, riferiti alle rispettive epoche e contesti territoriali.

Infatti, molti immobili presenti sul territorio italiano sono frutto di trasformazioni edilizie ed urbanistiche che si sono succedute nel tempo.

Pertanto, per ogni edificio oggetto di compravendita è necessario avere:

• i relativi titoli abilitativi (licenze, permessi, concessioni, agibilità, ecc…)

• il momento esatto in cui si sono realizzate le trasformazioni.

Un tecnico professionista dovrà elaborare una relazione per stabilire la legittimazione urbanistica ed edilizia.

Planimetrie, prospetti e sezioni, se indispensabili, affiancheranno la relazione. Se da questa elaborazione dovessero risultare discordanze tra i dati trovati e lo stato di fatto, è possibile che alcune opere siano state realizzate in assenza o difformità da permessi di sorta.

I principali problemi si possono incontrare quando si cercano i documenti relativi agli immobili più storici, e/o a quelli soggetti a vincoli.

Lo stato attuale, come dice la parola stessa, corrisponde allo stato dei luoghi dell’immobile. Pertanto, l’immobile è conforme se il rilievo dello stato attuale è conforme all’ultima planimetria depositata perso gli enti competenti. Viceversa, qualora le due planimetrie risultino diverse, vuol dire che non c’è conformità, pertanto, l’immobile non è detto che sia commerciabile.

E’ da notare che il rilievo deve essere eseguito da un tecnico competente in materia ed andrà restituito sotto forma di rappresentazione grafica con la propria planimetria.

Per ora ho parlato solo di conformità planimetrica, ma la conformità è da intendersi in modo GLOBALE, ovvero: urbanistica, catastale, impiantistica, sicurezza, sismicità, ecc.

Nel momento in cui l’immobile soddisfa il requisito di CONFORMITA’, esso può essere liberamente compravenduto. Al contrario, se l’immobile è mancante del requisito di conformità si possono presentare delle problematiche sulla sua commerciabilità, senza contare gli aspetti civilistici e panali che potrebbero insorgere.

Pertanto, prima di vendere o acquistare un immobile è necessario affidarsi a un tecnico specializzato nel settore che faccia le dovute ricerche (catasto, Comune, conservatoria dello Stato, ecc…) per stabilire la conformità Globale dell’immobile stesso.

a cura di Monica Baldini