La conformità catastale, obbligatoria nella compravendita immobiliare

Quando si stipula un atto notarile di compravendita immobiliare è obbligatorio essere in possesso della “Conformità catastale”, pena l’annullamento del rogito.

L’obbligo è sancito nel nostro ordinamento dal DL 78/2010 e non è un ennesimo adempimento burocratico aggiuntivo, ma uno strumento di tutela per il compratore. Oggi, dunque, quando si conclude una compravendita immobiliare non basta più indicare semplicemente i dati catastali (mappale, foglio e particella), ma è, quindi, obbligatorio anche il documento che attesta la Conformità Catastale dell'immobile.

Cos'è la Conformità Catastale?

La Conformità Catastale dell'immobile è l’attestazione che lo stato dei luoghi (o stato di fatto) corrisponde alle planimetrie depositate nel registro catastale dell’Agenzia delle Entrate (che ha inglobato l’ex Agenzia del Territorio).

Al Catasto, che ricomprende le due sezioni Catasto degli immobili urbani e Catasto dei Terreni, sono depositati i dati di tutti gli immobili presenti sul territorio italiano.

E tra i dati e i documenti relativi a un immobile vi è anche la planimetria dello stesso. La volumetria, le aperture e la suddivisione degli spazi interni ed esterni risultanti dalla planimetria devono essere uguali a quelli osservabili da un’ispezione dei locali.

Ugualmente, anche la destinazione d’uso riscontrabile al Catasto deve corrispondere a quella reale. Per citare un esempio, un immobile accatastato come residenziale non può essere utilizzato come negozio o ufficio. In caso di difformità di planimetria.

Nel caso di variazioni delle unità immobiliari (come ad esempio una redistribuzione degli spazi interni, frazionamenti o ampliamenti, modifica della destinazione d’uso, ecc..) è obbligatorio comunicare tali variazioni al Catasto attraverso una denuncia di variazione catastale.
Se ciò non avviene e, quindi, la planimetria o la destinazione d’uso depositato nel registro dell’Agenzia delle Entrate, non corrispondono a quelle reali si parla di “Difformità catastali”.

La difformità catastale, come detto, è una causa ostativa del buon fine di una compravendita immobiliare. Dunque, prima di vendere, o ancor di più comprare, un immobile è bene verificare la Conformità catastale e, in caso di difformità, verificare di poterle sanare.

Conformità catastale e Conformità urbanistica?

Spesso i due concetti vengono confusi o assimilati dai non addetti ai lavori. Ma non è così.
La conformità catastale è differente dalla conformità urbanistica.

La prima fornisce una verifica planimetrica rispetto allo stato di fatto, la seconda attesta la regolarità dell'immobile rispetto ai Titoli Edilizi rilasciati. In altre parole, la conformità urbanistica attesta che lo stato dei luoghi rispetti le normative edilizie, anche regionali e comunali, e che sia corrispondente ai titoli abilitativi presentati al Comune (come la Cila o la Scia) o rilasciati dal Comune di competenza (come il permesso di costruire).

Inoltre, è differente il soggetto pubblico interessato: per la conformità catastale l’ente da interpellare è l’Agenzia delle Entrate, mentre per la conformità catastale è il Comune di competenza.
Ciò perché anche lo scopo è differente: la conformità catastale ha come obiettivo quello di accertare la corretta rendita catastale ai fini delle imposte (infatti il registro è tenuto dall’Agenzia delle Entrate), mentre quella urbanistica è mirata ad accertare il rispetto delle normative edilizie.

Ma cosa occorre fare, quindi, per poter vendere il proprio immobile senza problemi?

Semplice. Affidarsi a un professionista del settore abilitato a verificare la conformità catastale e urbanistica ed eventualmente svolgere le azioni necessarie per regolarizzare eventuali difformità, ove consentito.
Occorre tenere bene a mente che, in caso di difformità, la compravendita non può effettuarsi.

Se hai necessità di avere una consulenza Catastale ed Urbanistica per un tuo immobile, inserisci i tuoi dati nel form.

Sarò lieto di fornirti ulteriori informazioni al riguardo.