La contabilizzazione del calore nei condomini
Riferimenti normativi e accenni tecnici all'applicazione della ripartizione delle spese per la climatizzazione invernale nei condomini.
La direttiva 2012/27/UE è stata recepita tramite il decreto legislativo n. 102/2014, che ha reso obbligatoria la misurazione individuale del riscaldamento negli edifici, ponendo come limite temporale per l’adeguamento dell’impianto il 31 dicembre 2016. A luglio 2016 è stato pubblicato il D.lgs. 141/2016 che va a integrare il D.lgs. 102/2014. Successivamente, il Decreto Legge Milleproroghe (Dl 244/2016) ha spostato di sei mesi il precedente termine del 31 dicembre 2016, ponendo una nuova scadenza per il 30 giugno 2017. Per chi non lo rispetta, sono previste sanzioni dai 500 ai 2.500 euro per unità immobiliare.
L’introduzione della termoregolazione e della contabilizzazione del calore equipara, in qualche misura, l’impianto centralizzato a un impianto di gestione autonoma o semi-autonoma. I due sistemi servono, rispettivamente, a regolare i prelievi di acqua calda dalla caldaia per ogni singolo appartamento e a conteggiare, di conseguenza, i maggiori o minori consumi di ogni unità immobiliare. La termoregolazione consiste nell’inserimento di una valvola, atta a regolare il flusso di acqua calda, nel punto in cui i tubi che corrono dal sistema centralizzato si connettono con ogni radiatore. Si tratta, di fatto, di dispositivi meccanici che, installati sui termosifoni, consentono una ripartizione del calore tra le varie camere e stanze dell’appartamento, permettendo di impostare per ogni ambiente la temperatura desiderata, regolando automaticamente il flusso di acqua calda al termosifone ed evitando così inutili sprechi. La contabilizzazione serve, invece, in modo complementare, a quantificare il consumo di ogni unità immobiliare (sulla base, proprio, di come ogni abitante avrà gestito durante il periodo di riscaldamento l’impostazione delle valvole). La contabilizzazione viene fatta installando sul tubo di alimentazione del circuito di riscaldamento dell’unità immobiliare (ove possibile) o sui singoli radiatori specifici apparati detti ripartitori.
Ogni utente paga solo il calore che realmente ha consumato (quota volontaria), oltre ad una quota fissa (involontaria). La quota variabile è costituita esclusivamente dal consumo volontario. Il consumo volontario è direttamente collegato all'utilizzo del singolo condomino che, per mezzo delle valvole termostatiche o attraverso un termostato dell'appartamento, regola la temperatura e gli orari di riscaldamento della propria unità immobiliare. Nella quota fissa è incluso il consumo involontario e i costi per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto, oltre che a quella parte di spesa non dovuta alle azioni dei singoli condomini come ad esempio le dispersioni dell'impianto. La quota fissa viene pagata da tutti i condomini (anche da chi si fosse staccato dal riscaldamento condominiale) in base ai millesimi di riscaldamento, calcolati secondo la UNI 10200:2015, e di norma può attestarsi indicativamente sul 20-30% del totale. L'utilizzo delle vecchie tabelle millesimali di proprietà per ripartire le spese del riscaldamento è consentita solo per la prima stagione in cui è attiva la contabilizzazione.
La normativa prevede anche che ci possano essere motivi ostativi che permettono di non ottemperare all’obbligo di termoregolazione e contabilizzazione: l’impossibilità tecnica di eseguire i lavori di adeguamento e la sproporzione fra i costi necessari a installare il sistema e l’effettiva utilità. Il primo caso riguarda ad esempio alcuni impianti con vecchi corpi scaldanti per i quali risulta di difficile applicazione l’installazione di un valvola termostatica e/o di un ripartitore di calore. Il secondo caso è quello di edifici situati in zone climatiche miti (il Dlgs 102/2014 non indica però espressamente le aree di esclusione ma rimette la valutazione sulla convenienza dell’installazione delle termovalvole ai tecnici). L’eventuale motivo di esclusione dall’obbligo della normativa deve essere dimostrato dal professionista tramite apposita relazione asseverata che si assume la responsabilità di quanto certificato.
Dal punto di vista tecnico, l’installazione delle termovalvole può avvenire solo se l’impianto è scarico di acqua. Tra marzo e aprile (in base al territorio di appartenenza) si spegneranno nelle diverse Regioni i riscaldamenti e, da quel momento fino al 30 giugno, scatterà la finestra utile per effettuare le opere, risulta pertanto importante procedere alla definizione degli interventi tecnici necessari per l’adeguamento dell’impianto tramite professionista qualificato per poi avere i tempi tecnici per gli adempimenti amministrativi e condominiali necessari per procedere ai lavori.
L’introduzione della termoregolazione e della contabilizzazione del calore equipara, in qualche misura, l’impianto centralizzato a un impianto di gestione autonoma o semi-autonoma. I due sistemi servono, rispettivamente, a regolare i prelievi di acqua calda dalla caldaia per ogni singolo appartamento e a conteggiare, di conseguenza, i maggiori o minori consumi di ogni unità immobiliare. La termoregolazione consiste nell’inserimento di una valvola, atta a regolare il flusso di acqua calda, nel punto in cui i tubi che corrono dal sistema centralizzato si connettono con ogni radiatore. Si tratta, di fatto, di dispositivi meccanici che, installati sui termosifoni, consentono una ripartizione del calore tra le varie camere e stanze dell’appartamento, permettendo di impostare per ogni ambiente la temperatura desiderata, regolando automaticamente il flusso di acqua calda al termosifone ed evitando così inutili sprechi. La contabilizzazione serve, invece, in modo complementare, a quantificare il consumo di ogni unità immobiliare (sulla base, proprio, di come ogni abitante avrà gestito durante il periodo di riscaldamento l’impostazione delle valvole). La contabilizzazione viene fatta installando sul tubo di alimentazione del circuito di riscaldamento dell’unità immobiliare (ove possibile) o sui singoli radiatori specifici apparati detti ripartitori.
Ogni utente paga solo il calore che realmente ha consumato (quota volontaria), oltre ad una quota fissa (involontaria). La quota variabile è costituita esclusivamente dal consumo volontario. Il consumo volontario è direttamente collegato all'utilizzo del singolo condomino che, per mezzo delle valvole termostatiche o attraverso un termostato dell'appartamento, regola la temperatura e gli orari di riscaldamento della propria unità immobiliare. Nella quota fissa è incluso il consumo involontario e i costi per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto, oltre che a quella parte di spesa non dovuta alle azioni dei singoli condomini come ad esempio le dispersioni dell'impianto. La quota fissa viene pagata da tutti i condomini (anche da chi si fosse staccato dal riscaldamento condominiale) in base ai millesimi di riscaldamento, calcolati secondo la UNI 10200:2015, e di norma può attestarsi indicativamente sul 20-30% del totale. L'utilizzo delle vecchie tabelle millesimali di proprietà per ripartire le spese del riscaldamento è consentita solo per la prima stagione in cui è attiva la contabilizzazione.
La normativa prevede anche che ci possano essere motivi ostativi che permettono di non ottemperare all’obbligo di termoregolazione e contabilizzazione: l’impossibilità tecnica di eseguire i lavori di adeguamento e la sproporzione fra i costi necessari a installare il sistema e l’effettiva utilità. Il primo caso riguarda ad esempio alcuni impianti con vecchi corpi scaldanti per i quali risulta di difficile applicazione l’installazione di un valvola termostatica e/o di un ripartitore di calore. Il secondo caso è quello di edifici situati in zone climatiche miti (il Dlgs 102/2014 non indica però espressamente le aree di esclusione ma rimette la valutazione sulla convenienza dell’installazione delle termovalvole ai tecnici). L’eventuale motivo di esclusione dall’obbligo della normativa deve essere dimostrato dal professionista tramite apposita relazione asseverata che si assume la responsabilità di quanto certificato.
Dal punto di vista tecnico, l’installazione delle termovalvole può avvenire solo se l’impianto è scarico di acqua. Tra marzo e aprile (in base al territorio di appartenenza) si spegneranno nelle diverse Regioni i riscaldamenti e, da quel momento fino al 30 giugno, scatterà la finestra utile per effettuare le opere, risulta pertanto importante procedere alla definizione degli interventi tecnici necessari per l’adeguamento dell’impianto tramite professionista qualificato per poi avere i tempi tecnici per gli adempimenti amministrativi e condominiali necessari per procedere ai lavori.
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