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La durata del comodato immobiliare nel condominio


E ' possibile rinnovare un contratto di comodato d'uso per una durata superiore agli anni 20?
E' ammissibile una clausola di rinnovo automatico?
La durata del comodato immobiliare nel condominio
Nella varigata realtà condominiale è ammesso che il privato conceda una porzione di proprietà eslcusiva ad uso e vantaggio dell'intero complesso abitativo (si pensi, ad esempio, alla cantina adibita a locale macchine per l'ascensore). Da questa realtà ci si è interrogati se, allo scadere del contratto di comodato d'uso, sia possibile rinnovarlo per una durata eccedente gli anni 20, apponendo altresì una clasuola di rinnovo automatico. Analizziamo la questione.

Sotto il profilo normativo il comodato privo di termine (c.d. "precario") sussiste ex art. 1410 c.c. non solo per via della semplice omissione della durata nel contratto, ma altresì ove questa non sia desumibile dall’uso del bene oggetto del comodato. Se in una fattispecie il termine non è apposto e il locale è di fatto servente alle funzionalità del condominio, il termine medesimo può senz'altro considerarsi implicitamente connesso al vincolo di destinazione d’uso del bene comodato (sulla pattuizione implicita del termine cfr. Cass.Civ. n. 6101/2003).

Quanto al limite di durata, ove previsto dalle parti, la disciplina del comodato tace. Da ciò è emersa una divisione tra coloro che ammettono il comodato di beni immobili non abitativi per tutta la vita del concessionario, e tra chi, al contrario, nega tale possibilità applicando per analogia l’art. 1573 c.c. in tema di locazione, che determina una durata massima trentennale per attribuire un diritto personale di godimento su un bene immobile (TETI, Digesto delle discipline privatistiche, pp. 37 e ss.).

Cionondimeno si ammette che le parti possano determinare con apposita clausola l’automatica estensibilità del termine per periodi successivi predeterminati "con la conseguenza che, prorogatasi la durata originariamente fissata, il comodatario non è tenuto a restituire la cosa sulla semplice richiesta del comodante", come avverrebbe nel comodato precario, ma "dovendo la restituzione avvenire secondo i tempi e le modalità convenuti" (Cass.Civ. n. 3497/1983).

In conclusione, a parere dello scrivente sarebbe ammissibile stipulare un contratto di comodato quantomeno dalla durata massima trentennale con opportuna clausola di rinnovo automatico.

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