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La formula “ante 1967” non ripara da eventuali contestazioni amministrative


Prima di acquistare un immobile deve essere valutata sia la sua legittimità civilistica che amministrativa per evitare di rispondere di abusi edilizi
La formula “ante 1967” non ripara da eventuali contestazioni amministrative

Vi è spesso l’errata convinzione che la formula “edificio costruito ante 1967” inserita nell’atto notarile sia il “salvacondotto” per ogni tipo di abuso e che il rogito, seppur a norma, sia capace di condonare qualunque tipo di irregolarità. Non è così e l’equivoco può sorgere perché si tiene conto del solo aspetto civilistico del rogito e non anche di quello amministrativo.

Vediamo perché.

 

La normativa sulla legittimità civilistica della compravendita

La normativa di riferimento quando si parla di legittimità civilistica della compravendita è rappresentata dalla Legge 6 agosto 1967, n. 765 (cosiddetta Legge Ponte), la successiva Legge 28 febbraio 1985, n. 47 e il più recente D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell’edilizia).

Partendo con la Legge 6 agosto 1967, n. 765, meglio nota come Legge Ponte il legislatore ha esteso a tutto il territorio nazionale l’obbligo di munirsi del titolo abilitativo rilasciato dal Comune di competenza per poter costruire un edificio. A onor del vero, tale obbligo era già vigente nei grandi centri urbani e in alcuni territori limitrofi ad essi, tramite la Legge n. 1150/1942 e nei regolamenti edilizi di riferimento. Un caso particolare in merito ha rappresentato la città di Roma, nella quale, per poter costruire un edificio sull’intero territorio della città e nelle zone adiacenti, si doveva ottenere una preventiva autorizzazione del sindaco in base a quanto disposto dal regolamento edilizio del Comune capitoline 1934.

Dunque, con la Legge Ponte, l’obbligo di ottenere un titolo abilitativo a costruire stato ampliato a tutto il territorio nazionale.

Successivamente, con la Legge n. 47 del 28 febbraio 1985, è stato introdotto l’obbligo di indicare all’interno del rogito delle compravendite immobiliari gli estremi della licenza di costruzione, pena la nullità dell’atto notarile. Dal 17 marzo 1985, dunque, i notai devono inserire la dicitura attestante il titolo abilitativo. Infatti, in base al secondo comma dell’art. 40 della Legge 47/1985 “Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria (…)”. E il successivo art. 46 del D.P.R. n. 380/2001 afferma che “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (…)”.

Ma come è possibile inserire tale informazione per le costruzioni sorte prima del 1967, per le quali non era necessario inserire nel rogito gli estremi della licenza?
Di qui, l’errore di considerare la frase inserita nel rogito “costruito ante 1967” come una panacea di tutti gli abusi edilizi e che, nella pratica, è stata prevista solo in nome di una semplificazione urbanistica.

Con l’introduzione dei due obblighi citati (obbligo del costruttore di ottenere un titolo abilitativo a costruire e obbligo del notaio di citarne gli estremi nel rogito) si sono create quattro differenti circostanze che sono state regolamentate.

1.    Costruzione di immobile post 1967 e rogito post 1985: in questo caso (il più immediato) l’atto di compravendita è valido ed efficace solo se il notaio cita nel rogito gli estremi della licenza di costruzione (dato che l’edificio è sorto dopo l’introduzione dell’obbligo di ottenere preventivamente il titolo abilitativo e l’obbligo notarile è già entrato in vigore);

2.    Costruzione di immobile ante 1967 e rogito ante 1985: è il caso opposto di quello precedente; non essendo ancora vigore nessuno dei due obblighi previsti dalla normativa, l’atto di compravendita è valido ed efficace anche se non contiene le informazioni sulla licenza;

3.    Costruzione di immobile post 1967 e rogito ante 1985: non essendo ancora in vigore l’obbligo per i notai di indicare i dati della licenza edilizia, l’atto di compravendita è valido ed efficace anche se non contiene tali dati (che comunque il costruttore-venditore ha l’obbligo di avere);

4.    Costruzione di immobile ante 1967 e rogito post 1985: in tale circostanza, l’atto di compravendita è valido ed efficace solo se si inserisce nel rogito una dichiarazione sostitutiva di atto notorio (dato che gli estremi della licenza possono non essere reperibili data la mancanza, prima del 1967, dell’obbligo di fornire tali informazioni).


La legittimità amministrativa

Come detto, la formula “ante 1967” è stata prevista per semplificare le procedure di compravendita consentendo di inserire tale frase al posto di effettuare ricerche, magari anche infruttuose, che riguardano edifici costruiti prima di settembre 1967 quando non vi era neppure l’obbligo per il costruttore di ottenere la licenza di costruire.
All’epoca, va detto, gli abusi edilizi erano notevoli e la regolamentazione urbanistica aveva maglie più larghe delle attuali.
Ciò ha generato la costruzione di immobili e fabbricati che, potenzialmente, potrebbero presentare illeciti, difformità o incongruenza (la cui sanabilità andrebbe verificata).

Cosa accade, quindi, se una persona acquista un immobile gravato da abuso edilizio? Va subito sottolineato il fatto che, acquistando un immobile, si “acquistano” anche i suoi abusi edilizi; dunque, le eventuali ordinanze comunali (demolizione, ecc…) e sanzioni pecuniarie gravano sull’ultimo proprietario, anche se in buona fede non era a conoscenza delle violazioni. Ciò perché se il nuovo proprietario non dovesse rispondere degli abusi commessi dai precedenti proprietari, si attuerebbe una sorta di sanatoria indiretta attuata attraverso un cambio di proprietà con semplice atto notarile e avrebbe meno forza l’azione repressiva dell’amministrazione.
Questo è il motivo per il quale la formula “ante 1967” non mette al riparo da eventuali contestazioni. Tale dicitura riguarda esclusivamente l’aspetto civilistico e normativo, ma non quello amministrativo che potrebbe richiedere azioni riparatorie degli abusi edilizi.

A fronte di quanto detto, vi consiglio vivamente di far effettuare verifiche approfondite e mirate da parte di un professionista abilitato per verificare la legittimità civilistica e amministrativa dell’unità immobiliare che volete acquistare.

Il mio studio si offre disponibile ad offrirvi consulenza in merito e ad effettuare le analisi immobiliari necessarie per un acquisto in totale serenità.

 

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