La nota di trascrizione di Conservatoria

La nota di trascrizione di Conservatoria è la formalità grazie alla quale si rende pubblico un atto di costituzione, di trasferimento o di modifica dei diritti reali su beni immobili (proprietà, enfiteusi, diritto di superficie, usufrutto, diritto d’uso, diritto di abitazione, servitù prediali).

La Conservatoria dei Registri Immobiliari è un ufficio territoriale in cui gli atti devono essere depositati entro 30 giorni dalla data dell’atto stesso allo scopo, eventualmente, di permettere ai terzi di opporvisi. Ad ogni atto depositato viene assegnato un numero specifico in base all'ordine cronologico e che contiene anche le informazioni relative alla Conservatoria competente, la tipologia dell’atto (trascrizioni, iscrizioni o annotamenti) e l’anno di deposito.

Il nostro ordinamento elenca in maniera precisa ciò che va trascritto. Infatti, in base all’art. 2643 del codice civile, sono soggetti a deposito presso la Conservatoria:

1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili

2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell'enfiteuta 2bis) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale

3) i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti

4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione

5) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti

6) i provvedimenti con i quali nell'esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente

7) gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico

8) i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni

9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni

10) i contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell'associazione eccede i nove anni o è indeterminata

11) gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l'effetto indicato dal numero precedente

12) i contratti di anticresi 12bis) gli accordi di mediazione che accertano l'usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato

13) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti

14) le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti.

Nella nota di trascrizione, che è un documento scritto in doppia copia originale, vi è la richiesta specifica di deposito presentata al Conservatore dei registri immobiliari in cui devono essere specificati per legge:

1) i dati anagrafici delle parti e il loro regime patrimoniale (nel caso di coniugi), la denominazione o ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società, delle associazioni non riconosciute e dei condominii

2) il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo

3) il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto o autenticato le firme, o la autorità giudiziaria che ha pronunziato la sentenza

4) la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo (compresi la superficie e i millesimi).

Lo scopo primario della trascrizione è quello di fornire pubblicità legale agli atti elencati dal codice civile nell’art. 2643 in modo che i terzi vengano a conoscenza delle vicende giuridiche connesse agli atti stessi e abbiano il diritto di conoscere cosa effettivamente è stato acquistato. Ma attenzione: la trascrizione è una forma di pubblicità dichiarativa e non costitutiva; ciò significa che la trascrizione registra esclusivamente uno stato di fatto, ma non può sanare vizi oppure validare gli atti. Ciò a cui serve è renderli opponibili ai terzi in base al principio della cosiddetta presunzione legale di conoscenza.

Sotto questo profilo, la trascrizione ha la funzione di risolvere i conflitti che sorgono tra più acquirenti del medesimo diritto. Poiché nel nostro ordinamento vige il principio della priorità della trascrizione, l’acquirente che per primo la effettua è anche colui che può aggiudicarsi il diritto, indipendentemente dalla data in cui è stato firmato l’atto. Per fare un esempio, se un venditore vende a Tizio la sua casa in data X e poi la rivende a Caio in una data successiva, acquisisce il diritto di proprietà colui che provvede per primo alla trascrizione presso la Conservatoria.

Di contro, chi intende acquistare casa, ad esempio, dovrebbe effettuare ricerche sul bene di interesse, proprio per verificare se l’atto trascritto corrisponde a quanto dichiarato dal venditore, per verificare se ci siano ipoteche o se sia gravato da altri diritti (es. usufrutto). Di questo si occuperà il nostro prossimo articolo.

Nel frattempo, il mio studio si offre disponibile ad offrire ulteriori informazioni e consulenza in materia.