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La rivalutazione dei terreni, riaperti i termini fino al 30 giugno 2020


Anche quest'anno la legge di bilancio ripropone la possibilità di rideterminare il costo di acquisto di terreni edificabili e agricoli
La rivalutazione dei terreni, riaperti i termini fino al 30 giugno 2020

 

Come ogni anno, anche quest'anno la legge di stabilità ripropone la possibilità di rideterminare il costo di acquisto di terreni edificabili e agricoli posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi, non in regime di impresa, da parte di persone fisiche, società semplici e associazioni professionali, nonché di enti non commerciali.

L'art. 1, commi 693 e 694 infatti, della Legge di Bilancio per il 2020 prevede la proroga dei termini previsti all’articolo 2, comma 2, del decreto-legge 24 dicembre 2002, n. 282, indicando una nuova finestra temporale che va dall'1 gennaio 2020 al 30 giugno 2020 per la rideterminazione del valore di acquisto dei terreni agricoli o edificabili, con l'applicazione di un'imposta sostitutiva sui redditi conseguiti, pari oggi all'11%.

E' opportuno premettere che la cessione a titolo oneroso di terreni posseduti al di fuori dell'attività imprenditoriale è suscettibile di generare reddito imponibile in capo al soggetto venditore sia in caso di lottizzazione, esecuzione di opere relative al coefficiente di edificabilità, sia alla semplice cessione, vendita o permuta.

Con il meccanismo della rivalutazione, il contribuente ha la possibilità o per meglio dire, la opportunità, di sottrarre all'imposizione diretta e ordinaria dell'Irpef, le plusvalenze realizzate di cui all'art. 67 co. 1 lett. A e B del DPR 917/86, secondo i criteri di progressività che, come sappiamo, aggrediscono notevolmente il valore delle plusvalenze latenti maturate sui terreni posseduti al primo gennaio di ogni anno coinvolti in questo tipo di operazioni, al fine di conseguire un legittimo risparmio d’imposta in vista della loro cessione o realizzo.

L'operazione consiste nel rivalutare il terreno attraverso una perizia di stima redatta da un professionista abilitato (geometra, architetto, ingegnere, agronomo, dottore commercialista, perito commerciale, etc) da depositare presso la cancelleria del Tribunale e versare tramite modello F24 l'imposta sostitutiva calcolata applicando al valore del terreno, risultante dalla perizia, l'aliquota prevista dalla norma.

Con la rivalutazione il contribuente potrà assumere quale costo o valore iniziale del bene quello indicato nella perizia di stima, che diventa valore fiscalmente riconosciuto ai fini del calcolo delle imposte, con la possibilità di compensare l’importo dovuto a titolo di imposta sostitutiva, in tutto o in parte, con crediti di natura fiscale, contributiva o previdenziale.

L'istituto della rivalutazione così come accennato, fonda le sue radici in due articoli 5 e 7 della legge finanziaria per il 2002 che rappresentano la normativa di riferimento, specificando anche che essa, si perfeziona, con la rideterminazione o affrancamento del valore di stima, PRIMA dell'atto di cessione, vendita o permuta, “...ove il momento impositivo si verifica all'atto dell'acquisizione del terreno, in quanto costituisce il corrispettivo degli appartamenti futuri” (Ris. Min. 460210 del 1989) o al massimo asseverata anche in un momento successivo, purché entro il termine ultimo della riapertura e che ne sia fatta giusta menzione in atto.

Il termine entro il quale depositare la perizia giurata, coincide anche con il versamento dell'imposta sostitutiva o della prima rata, fino ad un massimo di tre annualità, in base alla scelta che farà il contribuente ricordando che, sull'importo delle rate successive alla prima, saranno dovuti gli interessi del 3% annuo.

La possibilità di utilizzare il meccanismo della rateizzazione dell'imposta, rende appetibile anche l'ipotesi di effettuare, successivamente al deposito della prima, altre perizie al “ribasso”, cosa che accade di frequente quando il terreno oggetto di vendita ha un prezzo concordato inferiore a quello della perizia redatta in passato, nell'arco del “triennio” di rateizzazione. In questo caso il contribuente può detrarre dall'imposta dovuta per il nuovo affrancamento, l'importo relativo a quella già versata in precedenza, tenendo in considerazione che la convenienza al ribasso è spesso molto relativa, poiché dal 2002 ad oggi tale percentuale ha avuto un incremento notevole passando di anno in anno dal 4% all'11% e poiché le perizie successive determinano il valore da affrancare all'ultima aliquota prevista, può accadere che, anche recuperando quella versata in occasione delle precedenti rivalutazioni, vi possa essere un conguaglio in corsa, ancora da versare, nonostante si fosse concordato un valore al ribasso rispetto al precedente; conguaglio rideterminato, che fa ripartire da capo la rateizzazione, tenendo conto di quanto versato in precedenza.

In estrema sintesi il perfezionamento, nel caso di riapertura dei termini della rivalutazione, avviene al verificarsi di due presupposti:
•    redazione ed asseverazione della perizia di stima;
•    versamento dell'importo complessivo dell'imposta o della prima rata.

L'agenzia delle Entrate infatti, con circolare n. 35 del 2004, ha ribadito che il mancato versamento delle rate successive alla prima non fa venir meno la validità ai fini fiscali della rivalutazione, fermo restando l'iscrizione a ruolo delle somme non versate o il ravvedimento operoso mentre, il caso di vendita ad un valore inferiore a quello della perizia, fa sì che il contribuente venga esposto ad una rettifica da parte del fisco anche con riferimento alla determinazione della plusvalenza tassabile, a meno che versi comunque le imposte dirette e/o indirette conseguenziali, secondo il valore stimato, nonostante il corrispettivo dichiarato fosse inferiore.

Detta esigenza, da parte degli enti accertatori, viene chiaramente meno, nei casi in cui, pur non facendosi menzione in atto della intervenuta “rideterminazione”, lo scostamento del valore indicato nel medesimo atto rispetto a quello periziato, è “poco significativo”, o quando, anche nell’ipotesi in cui il contribuente, pur avendo dichiarato in atto un corrispettivo sensibilmente inferiore al valore periziato, abbia comunque fatto menzione dell’intervenuta rideterminazione “calmierata”.

Tale operazione ha anche una sua netta e precisa collocazione in sede di dichiarazione dei redditi; è stato infatti predisposto il quadro RM all'interno del quale devono essere indicati: il valore attribuito al terreno dalla perizia asseverata di stima, l'imposta sostitutiva dovuta e l'imposta versata in relazione alla precedente rivalutazione dello stesso terreno detraibili dall’imposta dovuta per la nuova rivalutazione; l'eventuale differenza ancora da versare e, rispetto a quest'ultimo importo, il numero delle nuove rate.

La mancata esposizione in dichiarazione degli elementi sopra menzionati, non comporta l'inefficacia della scelta, ma certo è che tale errore rende applicabile la sola sanzione da € 250,00 a € 2,000,00 di cui all'art. 8 comma 1 dlgs.471/97, con possibilità di ravvedimento operoso.

 

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