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La Surroga e la Rinegoziazione: definizione e applicabilità


Tutto ciò che bisogna sapere sulla Surroga e sulla Rinegoziazione del mutuo
La Surroga e la Rinegoziazione: definizione e applicabilità

La surroga è da sempre presente nel nostro ordinamento, ma è stata riproposta e regolamentata nel 2007 dalla cosiddetta legge Bersani e permette di trasferire - senza spese - il proprio mutuo dalla banca che l’ha erogato in origine a una nuova che offre condizioni migliori. Grazie alla surroga si possono modificare la tipologia di tasso da variabile a fisso o viceversa, la durata del mutuo e lo spread, cioè il guadagno della banca, che può variare da un istituto all’altro. E’ possibile inoltre risparmiare sulle spese periodiche richieste dalla banca (come ad esempio le spese di gestione, le spese di incasso rata) mentre saranno gratuite le spese accessorie, come l’istruttoria e la perizia sull’immobile, che vengono accollate dalla nuova banca; lo stesso dicasi per le spese notarili. L’importo del nuovo finanziamento deve essere uguale al debito residuo, cioè alla somma che resta da rimborsare, mentre per quanto riguarda l’ipoteca non ne viene concessa una nuova, ma resta in essere l’ipoteca originaria che viene semplicemente aggiornata attraverso l’indicazione della nuova banca creditrice.

Cosa fare prima di procedere con la surroga del mutuo: per valutare quale sia la surroga più rispondente alle proprie esigenze è bene confrontarsi con un Professionista del Credito (Family Broker) per valutare le alternative offerte da diverse banche e le possibilità di accesso, secondo i requisiti in possesso e richiesti dalle Banche. Altrettanto importante è prendere in considerazione quali benefici si vogliono ottenere con la surroga. 

Quante volte è possibile richiedere una surroga: in teoria, è possibile richiedere più volte la surroga del mutuo ma nei fatti va a discrezione dell’Istituto, poiché ogni volta che un cliente lascia una banca, l’istituto sostiene delle spese. Per questo motivo, quando ci si presenta in una nuova banca, quest’ultima effettua dei controlli sull’intero sistema bancario e sul sistema informativo creditizio per capire se ci si trova di fronte a un surrogatore ‘seriale’ o speculatore bancario, soggetti comunque non graditi dalle banche, che ambiscono a creare una relazione duratura nel tempo.


Con la rinegoziazione del mutuo, invece, è possibile chiedere alla propria banca la modifica delle condizioni contrattuali accordate in precedenza. Generalmente, la rinegoziazione del mutuo viene richiesta per apportare modifiche al tasso d’interesse oppure alla durata del mutuo. È possibile anche modificare il parametro di indicizzazione del mutuo, passando ad esempio da un Euribor a 6 mesi ad un Euribor a 1 mese, o - in alternativa - richiedere all’istituto di credito di ridurre lo spread. In questo modo è possibile ottenere un abbassamento immediato del valore della rata. La rinegoziazione è vantaggiosa anche in termini di costo: il cliente che si rivolge alla propria banca non dovrà sostenere alcuna spesa per la pratica e per il notaio, perché l’accordo viene stipulato direttamente tra banca e mutuatario. Tuttavia, dall'entrata in vigore del Decreto Bersani (legge n.40/2007), anche la surroga del mutuo - come già detto - è completamente gratuita: infatti, la banca erogante non può addebitare al cliente nessuna spesa per commissioni, istruttoria o accertamenti catastali ed è, inoltre, obbligata ad agevolare il trasferimento del mutuo. Si aggiunga che il decreto medesimo impose alle banche di abolire ogni penale di anticipata estinzione, ed è questo il vero trigger che ha fatto accendere il mercato delle surroghe. Confido sia stato un articolo utile e per ulteriori info e valutazioni non esitate a contattarmi ai miei riferimenti.

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