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Imposta di registro, la tassazione degli atti di divisione


Ecco le modalità di calcolo dell'imposta di registro per gli atti di divisione immobiliare
Imposta di registro, la tassazione degli atti di divisione

La disposizione che si occupa della tassazione degli atti di divisione ai fini dell’imposta di registro è quella recata dall’art. 34 del D.P.R. 131 del 26 aprile 1986:

“La divisione, con la quale ad un condividente sono assegnati beni per un valore complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune, è considerata vendita limitatamente alla parte eccedente. La massa comune è costituita nelle comunioni ereditarie dal valore, riferito alla data della divisione, dell’asse ereditario netto determinato a norma dell’imposta sulle successioni e, nelle altre comunioni, dai beni risultanti da precedente atto che abbia scontato l’imposta propria dei trasferimenti.

I conguagli superiori al cinque per cento del valore della quota di diritto, ancorché attuati mediante accollo di debiti della comunione, sono soggetti all’imposta con l’aliquota stabilita per i trasferimenti mobiliari fino a concorrenza del valore complessivo dei beni mobili e dei crediti compresi nella quota e con l’aliquota stabilita per i trasferimenti immobiliari per l’eccedenza.

Quando risulta che il valore dei beni assegnati ad uno dei condividenti determinato a norma dell’art. 52 è superiore a quelli dichiarato, si considera conguaglio.

Agli effetti del presente articolo le comunioni tra i medesimi soggetti, che trovano origine in più titoli, sono considerate come una sola comunione se l’ultimo acquisto di quote deriva da successione a causa di morte”.

Da tanto discende che se, anche in adesione alla sentenza della Corte di Cassazione n. 20645 del 25.10.2005, la divisione ha solo natura dichiarativa nel senso che “i condividenti si limitano a trasformare l’oggetto del diritto di ciascuno, dà diritto sulla quota ideale a diritto su un bene determinato, senza che intervenga tra loro alcun atto di cessione o di alienazione” l’imposta di registro applicabile sarà pari all’1% sul valore della massa, ai sensi dell’art. 3 della Tariffa Parte Prima. In tal caso si versa nella fattispecie di divisione senza conguaglio.

Se, invece, a un condividente vengono assegnati beni per un valore superiore alla quota di diritto spettante, il conguaglio versato viene considerato vendita e soggiace alle imposte previste per i trasferimenti.

Queste ultime imposte saranno, comunque, dovute anche se non vi sia corresponsione di conguaglio, ma sarà sufficiente che il valore della quota di fatto sia superiore del 5% rispetto alla quota di diritto perché il conguaglio teorico sconti le stesse imposte di trasferimento.

Va detto che per effetto delle modifiche introdotte, a decorrere dal 1 gennaio 2014, con l’art. 10 del D.lgs. 23 del 14 marzo 2011, come modificato dall’art. 26 del D.L. 12 settembre 2013 n. 104 e dall’art. 1 comma 608 della legge 147/2013 (legge di stabilità 2014), l’importo dovuto non potrà essere inferiore a € 1.000 mentre le imposte ipotecarie e catastali saranno dovute in € 50 ciascuna.

Inoltre, sul valore della massa sarà sempre dovuta l’imposta di registro dell’1% per gli atti di natura dichiarativa, mentre le imposte ipotecarie e catastali saranno dovute in € 200,00 ciascuna.

Per quanto concerne il valore, è opportuno precisare che se la comunione è di natura ereditaria si considererà quello dell’asse ereditario, alla data della divisione, per il quale è stata pagata l’imposta di successione, mentre se la comunione è ordinaria si terrà conto del valore dei beni riportati negli atti di acquisto per i quali è stata pagata l’imposta di trasferimento.

A proposito delle comunioni, va detto che il quarto comma del citato art.32 del D.P.R. 131/86, con una definizione di tipo negativo, contempla l’ipotesi delle cosiddette masse plurime. Infatti, considera l’esistenza di una unica comunione solo quando l’ultima provenienza sia per successione. Diversamente, si avranno più divisioni, con la conseguenza che le assegnazioni ai condividenti che traggono origine in diversi titoli saranno trattate alla stessa stregua delle permute, comportando l’imposta di registro relativa.

In proposito e per meglio chiarire il concetto, si propone un esempio di divisione di masse plurime: Valore della massa da dividere: € 714.400,00, di cui € 80.000,00 di provenienza materna e € 634.400,00 di provenienza materna. Gli accordi tra quattro figli condividenti prevedono che ad una figlia vada l’intero immobile di provenienza materna ed un immobile di provenienza paterna del valore di € 98.600,00, mentre ai restanti tre figli i residui  beni di provenienza paterna. Per determinare le imposte dovute si dovrà eseguire il seguente calcolo:

    Masse Plurime: € 714.400,00    
MASSA MATERNA   80.000,00    
 
    Quota di diritto Quota di fatto Differenza
FRANCESCO   20.000,00 0,00 20.000,00
GIOVANNA   20.000,00 80.000,00 60.000,00
MARIA 20.000,00 0 20.000,00  
PIETRO 20.000,00 0 20.000,00  
 
 
MASSA PATERNA   634.400,00    
 
    Quota di diritto Quota di fatto Differenza
FRANCESCO   158.600,00 178.600,00 20.000,00
GIOVANNA   158.600,00 98.600,00 - 60.000,00
MARIA 158.600,00 178.600,00 20.000,00  
PIETRO 158.600,00 178.600,00 20.000,00  
 
 
  TASSAZIONE      
 
DIVISIONE        
REGISTRO 1% su € 714.400,00 € 7.144,00      
 
 
PERMUTA        
REGISTRO 9% su € 60.000,00 € 5.400,00      
IPOTECARIA   € 50,00    
CATASTALE   € 50,00    
 
 
Totale complessivo delle imposte dovute € 12.644,00

 

Per quel che concerne i valori da dichiarare negli atti di divisione, si richiama la Risoluzione n. 136 del 14.6.2007 con la quale l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto applicabile alle assegnazioni considerate conguaglio il trattamento di favore previsto dall’art. 1 comma 497 della legge 266/2005 conosciuto come criterio del prezzo valore.  In tal caso, sempre che l’immobile in oggetto sia ad uso abitativo sarà possibile corrispondere l’imposta di registro sulla base del valore catastale anche se inferiore a quello effettivamente corrisposto.

Come specificato nella Circolare n. 18 del 29.5.2013 dell’Agenzia delle Entrate, perché ciò sia possibile è necessario preliminarmente:

•    Determinare la parte di conguaglio monetario pagato in corrispettivo del valore dell’immobile abitativo (occorre, quindi, riferire il conguaglio al valore complessivo netto della massa comune, comprensivo del valore attribuito ai beni diversi da immobili abitativi);

•    Calcolare il rapporto tra la quota parte del conguaglio come sopra determinato e il valore complessivo dell’immobile abitativo;

•    Applicare il rapporto di cui al precedente punto al valore catastale dell’immobile ai fini della determinazione del prezzo valore.

Tale regola assume particolare significato, posto che dal 2007, con l’introduzione del comma 5 bis all’art. 52 del D.P.R. 131/86, il sistema della cosiddetta valutazione automatica degli immobili provvisti di rendita è valido solo per gli immobili per i quali è applicabile il prezzo valore. In sostanza non è più possibile, come in passato, utilizzare la valutazione automatica per “pareggiare” i valori, dichiarando valori più alti per i beni assegnati con valore reale inferiore alle altre assegnazioni, salvo che si abbia a che fare con immobili ad uso abitativo.

Da ultimo, si segnala che in base alla Risoluzione del 12.5.1987 n. 250249 l’istituto della collazione non rileva in alcun modo nella determinazione del valore imponibile dell’asse ereditario e nel calcolo delle quote su cui vengono applicate le aliquote d’imposta e pertanto i beni donati in precedenza non rientrano nella massa ereditaria e non possono essere considerati esistenti alla data di apertura della successione, con la conseguenza che le quote di diritto dei condividenti vanno calcolate sulla base del valore dell’asse ereditario netto senza tener conto delle donazioni precedenti fatte in vita dal de cuius.

Domenico Montemurno

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