Le novità sugli affitti brevi dopo il D.L.50/2017

Nell’ambito della Manovra Correttiva sono state introdotte importanti novità (con l’art. 4 del D.L. n. 50 del 24 aprile 2017) per quanto riguarda la disciplina fiscale dei contratti di locazione breve, con decorrenza dall’1 giugno 2017.
Le modifiche interessano in particolare l’applicazione della cedolare secca e della ritenuta a titolo di acconto o d’imposta da parte degli intermediari nei contratti di locazione breve, che diventano così sostituti d’imposta.
La stessa definizione di contratti di locazione breve introduce elementi di novità in contrasto con la precedente disciplina, ricomprendendo ex lege le prestazioni di alcuni servizi, come la pulizia e la biancheria, nell’alveo della locazione. A seguito delle perplessità emerse, anche da parte dell’Agenzia delle Entrate, è stata prevista in sede di conversione l’emanazione di un regolamento ministeriale per definire dei criteri che assumeranno valore di presunzione di legge in base ai quali l'attività di locazione viene ricondotta alla forma imprenditoriale. I predetti criteri saranno legati al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare.
La novità più importante della materia in commento, tuttavia, è l’applicazione di onerosi obblighi in capo agli intermediari attraverso i quali i proprietari locano i propri immobili:
- obblighi di comunicare i dati sui contratti conclusi all’Agenzia delle Entrate, secondo le modalità previste dal provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate n.132395/2017del 12 luglio 2017;
- nel caso d’incasso per conto dei proprietari, obbligo di trattenere il 21% dei canoni lordi pattuiti e versarlo allo Stato con il codice tributo 1919 entro il 16 del mese successivo;
- obbligo di certificazione degli importi versati a titolo di acconto o a titolo d’imposta a seconda che il proprietario abbia optato o meno per la cedolare secca.
Inoltre, in sede di conversione del decreto legge sono stati equiparati agli intermediari immobiliari tenuti all’applicazione della ritenuta sui pagamenti effettuati dagli affittuari a titolo di sostituti d’imposta, i soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari.
Inizialmente infatti il decreto indicava solamente i portali on line, definizione che a parere dei principali operatori non li ricomprendeva, successivamente sono stati ricompresi ed è stato anche inserito l'obbligo per i soggetti non residenti di nominare un rappresentante fiscale al fine di liquidare le ritenute.
Ulteriore elemento in contrasto con la precedente legislazione e prassi ministeriale è stato anche l’estensione dell’applicabilità della cedolare secca anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario e dai contratti di sub locazione, normalmente definiti come redditi diversi e ai quali non sarebbe applicabile la cedolare secca.
In definitiva, l’intervento evidentemente introdotto per ragioni di finanza pubblica presenta notevoli criticità che non risolvono e aggravano le esistenti problematiche relative, da una parte all’individuazione o meno di un’attività imprenditoriale in presenza di un’attività di locazione con servizi aggiuntivi e dall’altra all’individuazione o meno di una stabile organizzazioni degli operatori online.
Il risultato finale che sarà qui illustrato è una moltiplicazione di adempimenti che appesantiscono il settore turistico italiano e tutti gli agenti immobiliari tradizionali che incassano per conto dei clienti, a fronte di futuribili incassi da parte dell’erario che sono stati calcolati, dalla relazione al decreto, addirittura in un recupero del 75% dell’imponibile evaso.
Per certo, la Manovrina reintroduce la possibilità per i Comuni di introdurre e rimodulare l’imposta di soggiorno senza limiti.