Le parti comuni del supercondominio

Il Supercondominio è un ente distinto ed autonomo rispetto ai singoli condomini che lo compongono, che viene in essere ipso iure al fine di gestire beni posti in rapporto di accessorietà rispetto a tutti gli edifici condominiali. Esso è costituito ed amministrato attraverso propri organi ed è dotato di un proprio regolamento, l'assemblea del supercondominio è composta da tutti i partecipanti al complesso condominiale e non dal collegio degli amministratori dei singoli condomini, a tal proposito occorre sottolineare la circostanza in base alla quale una clausola regolamentare di questo tipo è da considerarsi nulla per violazione di norma imperative. Unico soggetto legittimato ad agire in giudizio a tutela dei beni del supercondominiop è l'amministratore dello stesso e non anche gli amministratori dei singoli edifici condominiali. Tutto quanto poc'anzi affermato è stato oggetto di recente pronuncia della Corte di Cassazione la quale, con Sent. n. 19558 del 26 Agosto 2013 ha accolto il ricorso della proprietaria di una cantina, citata in giudizio dagli amministratori dei singoli edifici del supercondominio per il ripristino del possesso dell'area comune a tutti gli edifici condominiali. In particolare la Suprema Corte ha affermato che " nell'ipotesi di un bene comune che sia a servizio di più edifici condominiali, vanno tenuti distinti i rapporti di proprietà comune ed indivisa tra i partecipanti ai singoli edifici, dal rapporto di comunione sul bene in comproprietà a tutti i partecipanti ai singoli condomini, poichè la gestione di tale bene comune spetta a tutti i comunisti i quali debbono nominare un amministratore, e non spetta al collegio costituito dagli amministratori dei singoli condomìni, i quali possono esercitare i poteri previsti dagli artt. 1130 e 1131 c.c solo con riferimento all'edificio condominiale cui sono preposti". Orbene sulla base di questa pronuncia solo l'amministratore del supercondominio ha la rappresentanza processuale attiva in ordine a qualsiasi controversia inerente le parti comuni del supercondominio stesso, mentre gli amministratori dei singoli condomini possono agire a tutela delle sole parti comuni dell'edificio amministrato nei limiti dei poteri attribuiti dalla legge o dall'assemblea. Sul punto occorre specificare che il nuovo art. 67 Disp. Att. c.c., come modificato dalla legge di riforma, dispone che nel caso di più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici che abbiano parti comuni, quando i partecipanti sono complessivamente più di 60, ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomini e per la nomina dell'amministratore. In mancanza ciascun partecipante può chiedere che3 il Giudice nomini il rappresentante del proprio condominio. Il potere di rappresentanza dell'amministratore è contenuto nei limiti delle attribuzioni previste dall'Art. 1130 c.c., ossia si riferisce alle parti e servizi comuni, nonchè alle controversie riguardanti beni condominiali, all'esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea e in genere a tutte le attività di ordinaria amministrazione analiticamente elencate nell'Art. 1130 c.c. Nei limiti di tali attribuzioni e solo nell'ambito di questi limiti, egli ha la rappresentanza dei condomini, e può stare in giudizio sia per essi contro terzi sia contro alcuni di essi per tutti gli altri. Da quanto innanzi discende che l'amministratore del Condominio è titolare in via esclusiva della leggittimazione processuale attiva in ordine agli atti conservativi e più in generale a tutte le controversie aventi ad oggetto le parti comuni a due o più edifici che compongono il supercondominio. Al contrario la legittimazione degli amministratori dei singoli edifici condominiali a compiere atti conservativi è limitata alle sole parti comuni degli edifici da essi amministrati e non può estendersi alle parti comuni riguardanti il complesso condominiale. Dunque l'amministratore agendo esclusivamente in forza di mandato conferitogli dall'assemblea dei condomini che l'hanno nominato, non può avviare azioni giudiziarie a tutela di beni comuni anche a soggetti terzi rispetto ai componenti del condominio da lui amministrato, al più, osserva la Corte di Cassazione, può essere titolare di un potere di rappresentanza processuale che può risultare solo ed esclusivamente in maniera del tutto legittima da una deliberazione unanime di tutti i comproprietari del bene comune in questione.
Studio Legale Tomassi