Libertà negoziale nei contratti di locazione
I contratti di locazione: contratto di locazione per uso abitativo, per uso diverso da quello abitativo e cedolare secca.
La locazione è un istituto giuridico che il nostro Codice civile disciplina all’art. 1571 e che viene definito come il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile, per un certo tempo e un corrispettivo determinato; se oggetto del contratto è una cosa produttiva, si parla di affitto.
Il Codice civile prevede, poi, negli articoli successivi una serie di obblighi e diritti in capo alle parti contrattuali costituite dal locatore e dal conduttore.
Alla disciplina del predetto Codice si è affiancata nel tempo una disciplina speciale attuata con provvedimenti legislativi ad hoc e finalizzati a disciplinare la locazione di determinati beni (immobili) destinati a soddisfare particolari esigenze in capo al conduttore (abitative o produttive).
Tale disciplina è contenuta nella L. 392/1978 che si occupa di regolamentare le locazioni di immobili urbani destinati tanto all’uso abitativo quanto ad esigenze differenti (cioè commerciale, produttivo, artigianale, professionale). A tale impianto normativo succede altresì la L. 359/1992 che con particolare riguardo alle locazioni di immobili per uso abitativo introduce altresì il principio della libera determinazione dei canoni di locazione, in deroga alla disciplina contenuta nella legge detta dell'equo canone (L. 27 luglio 1978, n. 392).
Ferme restando le dovute differenze fra la tipologia locativa degli immobili ad uso abitativo e per uso diverso in punto di disciplina, entrambe sono accomunate dalla medesima ratio legis la quale, pur abbandonando il regime vincolistico dettato dalla L. 392/1978, tuttavia è caratterizzata da una decisa limitazione dell’autonomia negoziale delle parti. A tal proposito basti pensare alle disposizioni circa la durata, il rinnovo, la disdetta, il recesso ed altri istituti riguardo ai quali l’autonomia dei contraenti si muove entro confini ben predeterminati dal Legislatore. Si verifica, dunque, una compressione delle facoltà e dell’autonomia di cui all’art. 1322 c.c. che statuisce la libertà delle parti di determinare il contenuto del contratto "al fine di costituire, regolare o estinguere un rapporto giuridico patrimoniale" con il solo vincolo di non travalicare "i limiti imposti dalla legge".
Ne risulta un sistema parzialmente caratterizzato dalla inderogabilità di taluni principi e disposizioni che sovente si scontra con il supposto primato della volontà delle parti allorquando i contratti siano redatti da profani della materia.
Di recente il Legislatore è intervenuto anche con misure che incidono sul profilo fiscale dei redditi prodotti dagli immobili concessi in locazione e in particolare con l’istituto della cd. "cedolare secca" introdotta dal D. Lgs n. 23/2011. La "cedolare secca" costituisce un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). Inoltre, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Il regime della cedolare secca non è soggettivamente optabile per coloro i quali locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Ovviamente la valutazione degli effettivi benefici che tale regime possa comportare deve essere ponderata con specifico riferimento alla situazione economico/reddituale del soggetto interessato e non può considerarsi a priori un regime sempre e comunque conveniente.
Le considerazioni fino ad ora esposte inducono a ritenere la necessità (pur non essendo di certo obbligatorio) di essere assistiti da esperti del settore nella redazione dei contratti di locazione in modo tale da essere informati correttamente sia in ordine alle clausole liberamente pattuibili e sia in ordine al regime e alle conseguenze fiscali derivanti dal contratto di locazione che occorre porre in essere.
Il Codice civile prevede, poi, negli articoli successivi una serie di obblighi e diritti in capo alle parti contrattuali costituite dal locatore e dal conduttore.
Alla disciplina del predetto Codice si è affiancata nel tempo una disciplina speciale attuata con provvedimenti legislativi ad hoc e finalizzati a disciplinare la locazione di determinati beni (immobili) destinati a soddisfare particolari esigenze in capo al conduttore (abitative o produttive).
Tale disciplina è contenuta nella L. 392/1978 che si occupa di regolamentare le locazioni di immobili urbani destinati tanto all’uso abitativo quanto ad esigenze differenti (cioè commerciale, produttivo, artigianale, professionale). A tale impianto normativo succede altresì la L. 359/1992 che con particolare riguardo alle locazioni di immobili per uso abitativo introduce altresì il principio della libera determinazione dei canoni di locazione, in deroga alla disciplina contenuta nella legge detta dell'equo canone (L. 27 luglio 1978, n. 392).
Ferme restando le dovute differenze fra la tipologia locativa degli immobili ad uso abitativo e per uso diverso in punto di disciplina, entrambe sono accomunate dalla medesima ratio legis la quale, pur abbandonando il regime vincolistico dettato dalla L. 392/1978, tuttavia è caratterizzata da una decisa limitazione dell’autonomia negoziale delle parti. A tal proposito basti pensare alle disposizioni circa la durata, il rinnovo, la disdetta, il recesso ed altri istituti riguardo ai quali l’autonomia dei contraenti si muove entro confini ben predeterminati dal Legislatore. Si verifica, dunque, una compressione delle facoltà e dell’autonomia di cui all’art. 1322 c.c. che statuisce la libertà delle parti di determinare il contenuto del contratto "al fine di costituire, regolare o estinguere un rapporto giuridico patrimoniale" con il solo vincolo di non travalicare "i limiti imposti dalla legge".
Ne risulta un sistema parzialmente caratterizzato dalla inderogabilità di taluni principi e disposizioni che sovente si scontra con il supposto primato della volontà delle parti allorquando i contratti siano redatti da profani della materia.
Di recente il Legislatore è intervenuto anche con misure che incidono sul profilo fiscale dei redditi prodotti dagli immobili concessi in locazione e in particolare con l’istituto della cd. "cedolare secca" introdotta dal D. Lgs n. 23/2011. La "cedolare secca" costituisce un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). Inoltre, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Il regime della cedolare secca non è soggettivamente optabile per coloro i quali locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Ovviamente la valutazione degli effettivi benefici che tale regime possa comportare deve essere ponderata con specifico riferimento alla situazione economico/reddituale del soggetto interessato e non può considerarsi a priori un regime sempre e comunque conveniente.
Le considerazioni fino ad ora esposte inducono a ritenere la necessità (pur non essendo di certo obbligatorio) di essere assistiti da esperti del settore nella redazione dei contratti di locazione in modo tale da essere informati correttamente sia in ordine alle clausole liberamente pattuibili e sia in ordine al regime e alle conseguenze fiscali derivanti dal contratto di locazione che occorre porre in essere.
Articolo del: