Locazione e condominio nella Legge di Stabilità
E` nullo l`accordo che determina un importo del canone superiore rispetto a quello risultante dal contratto scritto
Il legislatore con legge 208/2015 ha dettato specifiche disposizioni in materia di locazione e condominio su questioni da tempo affrontate dalla giurisprudenza, in particolare riguardo la nullità delle pattuizioni volte a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, la registrazione a carico del locatore nel termine perentorio di trenta giorni, la comunicazione entro i successivi sessanta giorni dalla registrazione al conduttore e all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dei registri pubblici ex art. 1130 c.c., la possibilità per il conduttore di proporre entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile un'azione di restituzione delle somme indebitamente versate.
La legge citata ha dunque parzialmente riscritto l'art. 13 ex leg 431/98 in materia di locazioni abitative, prevedendo la nullità degli accordi che determinano un importo del canone superiore rispetto a quello risultante dal contratto scritto.
In effetti l'art. 13 ex lege 431/98 si pone in conformità con quanto stabilito dalle Sezioni Unite della Suprema Corte con Sentenza 18213/2015. Con questa sentenza la Suprema Corte aveva affermato chiaramente che qualsiasi pattuizione diretta ad imporre un canone di locazione superiore rispetto a quello risultante dal contratto scritto e registrato è colpita da nullità, con la possibilità per il conduttore di richiedere la restituzione di tutte le maggiori somme versate.
Le sezioni Unite con la presente Sentenza cassavano altresì la possibilità che un accordo integrativo a latere del contratto di locazione posto in essere tra le parti, potesse avere una sua validità. A tal proposito l'interpretazione dell'art. 13 Legge 431/98 deve condursi alla stregua della più generale riflessione secondo cui la volontà del legislatore era quella di sanzionare di nullità la sola previsione occulta di un amaggiorazione del canone apparente.
La sostituzione attraverso il contenuto della controdichiarazione dell'oggetto apparente con quello reale è in evidente contrasto con la norma imperativa che tale sotituzione impedisce, lasciando integra l'unica convenzione negoziale originaria quale il contratto di locazione stipulato tra le parti.
La legge citata ha dunque parzialmente riscritto l'art. 13 ex leg 431/98 in materia di locazioni abitative, prevedendo la nullità degli accordi che determinano un importo del canone superiore rispetto a quello risultante dal contratto scritto.
In effetti l'art. 13 ex lege 431/98 si pone in conformità con quanto stabilito dalle Sezioni Unite della Suprema Corte con Sentenza 18213/2015. Con questa sentenza la Suprema Corte aveva affermato chiaramente che qualsiasi pattuizione diretta ad imporre un canone di locazione superiore rispetto a quello risultante dal contratto scritto e registrato è colpita da nullità, con la possibilità per il conduttore di richiedere la restituzione di tutte le maggiori somme versate.
Le sezioni Unite con la presente Sentenza cassavano altresì la possibilità che un accordo integrativo a latere del contratto di locazione posto in essere tra le parti, potesse avere una sua validità. A tal proposito l'interpretazione dell'art. 13 Legge 431/98 deve condursi alla stregua della più generale riflessione secondo cui la volontà del legislatore era quella di sanzionare di nullità la sola previsione occulta di un amaggiorazione del canone apparente.
La sostituzione attraverso il contenuto della controdichiarazione dell'oggetto apparente con quello reale è in evidente contrasto con la norma imperativa che tale sotituzione impedisce, lasciando integra l'unica convenzione negoziale originaria quale il contratto di locazione stipulato tra le parti.
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