Menzioni edilizie e catastali obbligatorie nella vendita immobiliare

Con la sentenza n. 12654/20 deposita il 25 giugno c.a., la Corte di Cassazione ha affrontato una complessa vicenda legata all’accertamento della conclusione di un contratto di compravendita di un bene immobile sito in Napoli. La fattispecie è giunta all’esame della Corte di Cassazione dopo ben due gradi di merito ed un primo ricorso in Cassazione, con rinvio alla Corte d’Appello partenopea.

Nel merito, sin dal primo grado di giudizio l’attore aveva rivendicato la proprietà di un immobile, sostenendo di aver sottoscritto una proposta irrevocabile di acquisto del bene, regolarmente accettata dalla venditrice. Aveva, dunque, chiesto l’accertamento dell’autenticità della firma da costei apposta in calce all’atto, per sentir dichiarare l’avvenuta conclusione di un contratto definitivo di compravendita con conseguente trasferimento della proprietà.

In subordine, era stata avanzata la richiesta di accertamento della conclusione di un preliminare di vendita, con inadempimento della venditrice ed emissione di sentenza ex art. 2932 c.c..

Mentre il Tribunale di Napoli aveva accolto la domanda principale, la Corte aveva ribaltato l’esito del giudizio e l’acquirente si era visto costretto ad adire al Suprema Corte che, accogliendo il gravame, aveva rinviato alla Corte di merito, in diversa composizione.

In sede di rinvio, il Collegio ha confermato la pronuncia del Tribunale di Napoli in punto di accertamento dell’intervenuta conclusione di un contratto inter partes che ha, tuttavia, giudicato come preliminare di compravendita e non come contratto definitivo, così emettendo una sentenza ex art. 2932 c.c.

La venditrice ha impugnato la sentenza di gravame, con ricorso affidato a 12 motivi di doglianza mentre l’acquirente ha resistito con controricorso.

La Suprema Corte, dopo aver disatteso le doglianze manifestamente infondate e quelle prive di interesse all’impugnazione, ha soffermato l’attenzione sul dodicesimo capo del ricorso, con il quale è stata censurata la violazione degli artt. 40 l. n. 47/1985 e 19 d.l. n. 78/2010, dell’art. 2932 c.c., degli artt. 115 c.p.c. e 2697 c.c. e degli artt. 11 e ss. delle preleggi, con riferimento al tema della mancanza di prove della legittimità edilizia ed urbanistica e della coerenza catastale dell’immobile stesso, tali da non consentire l’emanazione di una sentenza di trasferimento del bene.

La censura è stata analizzata sotto due diversi profili: il primo, legato alla conformità edilizia ed urbanistica, il secondo relativo alla mancanza di prova della coerenza catastale.

Sul primo profilo il Collegio ha chiarito che la sentenza di trasferimento coattivo non può essere emanata in assenza della dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia, posto che essa costituisce un requisito richiesto a pena di nullità del contratto traslativo, dagli artt. 17 e 40 l. n. 47/1985.

La sentenza, dunque, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o, comunque, elusivo delle norme di legge, avendo un effetto sostitutivo di un atto negoziale.

Le dette dichiarazioni costituiscono condizioni dell’azione ex art. 2932 c.c. e non un presupposto della domanda, dunque, la relativa produzione può avvenire anche in corso di causa o nel giudizio di appello, purchè prima della decisione, essendo sottratte alle preclusioni ordinarie. Tanto era avvenuto nel caso di specie, dove l’acquirente aveva prodotto la documentazione attestante la regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile, depositandola in corso di causa.

Il primo profilo di censura è risultato, pertanto, infondato.

Diversa la soluzione adottata dalla Corte con riferimento al secondo profilo della conformità catastale: in tema, la Corte d’Appello della Campania aveva ritenuto che il disposto dell’art. 29, comma 1-bis, l. n. 52/1985, aggiunto dall’art. 19, comma 14, d.l. n. 78/2010, conv. con l. n. 122/2010, che introduce l’obbligatorietà di tale indicazione, non poteva essere applicabile al caso di specie, essendo entrato in vigore in epoca successiva alla sottoscrizione della proposta di acquisto ed alla stessa notificazione dell’atto di citazione in giudizio.

La Suprema Corte ha però chiarito che tale menzione di conformità, al pari di quelle sulla conformità edilizia ed urbanistica, costituisce condizione dell’azione di adempimento del contratto in forma specifica, ex art. 2932 c.c. ed è soggetta alle stesse preclusioni: non può, infatti, essere consentito alle parti di eludere la disposizione dettata dal I comma bis dell’art. 29 mediante la stipula di un preliminare di immobile catastalmente non regolare, seguita dall’introduzione di un giudizio che si concluda con sentenza di trasferimento del medesimo bene.

La mancanza dell’indicazione di tali menzioni nella sentenza di trasferimento, tuttavia, comporta un error in judicandum e non un vizio di contenuto-forma produttivo di nullità, cosicché il provvedimento è comunque idoneo ad essere trascritto nei registri immobiliari.

Quanto all’efficacia, nel tempo, della norma ora invocata la Corte si è discostata dall’orientamento del Collegio partenopeo, sancendo che essa trova applicazione a tutti i contratti conclusi dopo la sua entrata in vigore: stante la specularità tra la sentenza ex art. 2932 c.c. ed il contratto del quale essa è destinata a produrre gli effetti, al caso di specie risulta pienamente applicabile la disciplina dell’art. 29 della l. n. 52/1985 poiché il provvedimento giudiziale è stato reso sotto la vigenza di tale legge.

Pertanto, mancando agli atti la prova di conformità, è stato accolto il dodicesimo motivo di ricorso, nei limiti sopra indicati, con nuovo rinvio alla Corte di appello di Napoli.