Millesimi scale ed ascensore: le altezze dei piani


Un breve focus sulle tabelle scale ed ascensore, in particolare sulle "quote di piano" che sono un elemento fondamentale di queste tabelle
Millesimi scale ed ascensore: le altezze dei piani
L’articolo di riferimento per la realizzazione delle tabelle scale ed ascensore è il 1124 del codice civile che recita: "Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo [...]"
Dall’interpretazione del suddetto articolo viene fuori l’ormai nota formula di calcolo facilmente reperibile su ogni libro di testo sul tema del condominio. La formula di calcolo da adottare è la stessa sia per le tabelle scale che per le tabelle ascensore. In questa sede non andremo a chiarire l’interpretazione che da luogo alla formula bensì gli elementi che la compongono, in modo particolare le "altezze di piano dal suolo".
I professionisti del condominio oggi ricevono grande aiuto dai software di calcolo per realizzare le tabelle millesimali ma, soprattutto per le tabelle scale ed ascensore si consiglia vivamente di verificare le formule inserite nei programmi di calcolo (eventualmente contattando l’assistenza tecnica). Un altro aspetto che spesso crea perplessità ai tecnici è l’elemento "altezze di piano dal suolo".
E’ opportuno precisare che la dicitura "altezze di piano dal suolo" è applicabile solo nel caso in cui l’edificio non abbia un piano seminterrato e se il suolo corrisponde con il punto d’ingresso condominiale. Se il condominio ha uno o più piani che vanno al di sotto della quota zero si dovrebbe usare l’espressione altezze di piano dal punto d’ingresso condominiale (portone).
Nell’inserire dette altezze nella formula di calcolo il redattore può comportarsi in diversi modi a seconda della conformazione degli edifici ed a seconda delle informazioni reperibili.
Verrebbe spontaneo dire che il metodo migliore sarebbe quello di inserire la quota reale espressa in metri. Oggi siamo aiutati dai misuratori laser ma non in tutti gli edifici è possibile misurare le quote di piano reali, a maggior ragione che questo metodo è soggetto alla variante "errore umano di misurazione". Es: piano interrato - 2.70 m; piano terra 0.00 m; piano primo +2.95 m; piano secondo +5.90 m; [...].
Negli edifici storici per esempio è consigliato utilizzare il metodo dei gradini. Tale metodo implica il conteggio progressivo dei gradini dal punto d’ingresso condominiale al raggiungimento di tutti i piani presenti. Es: piano interrato -20; piano terra 0; piano primo +24; piano secondo +48; [...].
Altro metodo utilizzabile è quello dei piani. Significa semplicemente inserire nel calcolo il piano di appartenenza espresso in numero. Es. piano interrato -1; piano terra 0; piano primo +1; piano secondo +2; [...].
I tre metodi esposti possono essere considerati tutti validi. Il metodo dei gradini da maggiori garanzie in assoluto rispetto agli altri ma sarebbe opportuno che i gradini fossero tutti della stessa altezza. Il metodo dei metri sembra essere quello più vicino a quanto richiesto dalla normativa ma anche quello più soggetto ad errore umano. L’utilizzo del metodo dei piani è più sbrigativo ma si consiglia di utilizzarlo specialmente per gli edifici di recente costruzione e con piani di uguali altezze.
In tutti e tre i metodi, nonostante l’utilizzo di valori numerici completamente diversi tra loro, le proporzioni delle quote di piano rimangono pressoché invariate nella maggior parte dei casi. Si può notare che applicando le tre diverse versioni sui dati dello stesso condominio si avrebbero risultati molto vicini tra loro.

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di Geom. Marco Buzzelli

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