Mutuo acquisto casa: meglio variabile o fisso?

Si potrebbe tranquillamente affermare che questa risuona come la domanda dell’anno. Per molti, in effetti, lo è; soprattutto per quanti si accingono all’acquisto di un immobile accendendo un mutuo.

Partiamo da una considerazione oggettiva: da quando esiste l’Euribor (che, ricordiamolo, è il parametro di riferimento per quanto riguarda i mutui a tasso variabile) e cioè dal 1999, l’inflazione in Italia, pre-Covid, ha raggiunto la punta massima nell’agosto del 2008 con il 4,1% (periodo culminato con il fallimento di Lehman Brothers); salvo poi scendere, drasticamente, subito dopo e fino alla crisi dell’Ucraina assestandosi ad una media del 2%.

Oggi (Febbraio 2023),  ci ritroviamo in un Europa post covid con una situazione in Ucraina molto delicata, la crisi energetica pressante, la mancanza di materie prime, a fare i conti con il conseguente rialzo dei prezzi e, quindi, dell’inflazione.

La BCE (Banca Centrale Europea), a suo tempo, aveva stabilito di mantenere un tasso d’inflazione, nel medio periodo, pari al 2%. 

Tuttavia,  oggi registriamo un’inflazione pari al 10,1%; certamente in discesa rispetto all’11,3% di un mese fa, ma situazione lontanissima rispetto all’obiettivo della BCE.

La politica monetaria della BCE si fonda sul rialzo dei tassi d’interesse che porterebbe ad una diminuzione dei consumi ed a una propensione al risparmio. Lo scopo, ovviamente, è quello di ridurre la domanda del mercato abbassando i prezzi e, conseguentemente, anche il tasso d’inflazione.

L’attuale tasso Euribor degli ultimi 3 mesi, applicato dalla maggior parte degli istituti di credito, è pari al 2,65%, punto più alto dal 2009 ad oggi. 

Secondo le attuali previsioni, ci sarà un ulteriore aumento di 0,5% a marzo 2023 per valutare l’effettiva ricaduta sui tassi di inflazione in termini di riduzione della stessa. 

Il mercato è fatto di cicli: dopo un periodo più o meno lungo di aumento dei tassi, ci sarà un periodo di diminuzione. 

E’ la storia che ce lo conferma:

- dal 1999 ad ottobre 2000 salita dei tassi; 
- discesa fino a settembre 2005; 
- salita fino al culmine dell’ottobre 2008; 
- ridiscesa fino ad aprile 2022, con tassi negativi negli ultimi 7 anni, salvo una piccola - parentesi rialzista fra il 2010 e i 2011; 
- oggi siamo in una fase di rialzo.

Nel macro-mondo dei mutui non esiste solo il tasso variabile puro; esiste anche il tasso fisso, e il parametro di riferimento è l’IRS in base alla durata del mutuo (es. IRS a 10 per i mutui di durata 10 anni, IRS a 25 per mutuo di durata 25 anni).

Solitamente Euribor ed IRS “vanno a braccetto”: se sale Euribor sale anche IRS e viceversa.

Questa la  cornice necessaria per poi ritornare alla fatidica domanda: meglio il tasso variabile o fisso? 

Per molti, potrebbe sembrare una domanda apparentemente semplice. Tuttavia, visto che il tasso non viene definito solo dai parametri Euribor o IRS, ma anche dello Spread (di cui parleremo nei prossimi articoli), non è così banale rispondere a questo quesito senza tenere conto di una cornice di riferimento che si costruisce su misura per il cliente.

Proviamo a capire perché non è così semplicistico il ragionamento da fare prima di rispondere a questa domanda. 

Come detto in precedenza, oggi il tasso Euribor a 3 mesi è pari a 2,65% mentre il parametro per un tasso fisso a 25 anni è pari al 2,57%. Tendenzialmente, quindi, potrebbe essere più conveniente stipulare un mutuo a tasso fisso.

Il condizionale perché, sempre in un’ottica di lungo periodo, il tasso variabile, storicamente, per le oscillazioni di cui abbiamo parlato, potrebbe risultare più conveniente rispetto al fisso.

Possiamo, però, con certezza affermare che oggi per mutui di lunga durata, la scelta del tasso fisso è premiante nel breve periodo, in vista anche i prossimi aumenti della BCE; nel lungo periodo e nell’attesa che si torni  alla “normalità”, potrebbe valere la pena propendere per il variabile, ipotizzando un Euribor all’1%/1,5%, nel lungo periodo.

Questo, certamente potrebbe far riemergere il mercato della surroga (rinegoziare il mutuo a costo zero), oggi notevolmente rallentato.   

I clienti che hanno stipulato un mutuo a tasso variabile, nell’ultimo periodo hanno notato un aumento della rata di 50/200 € al mese (in funzione della cifra originariamente richiesta) anche volendo tentare un passaggio al tasso fisso, non avrebbero granché vantaggio dal momento che attualmente il tasso fisso è molto simile al variabile. In sostanza, la rata al cliente non cambia di molto, anzi potrebbe essere anche più alta visto che lo Spread sul fisso potrebbe essere più alto di quello del variabile.

La soluzione più adatta, quindi, va valutata sul singolo caso, le singole situazioni familiari, di lavoro e capacità di risparmio.

Suggerisco sempre ai miei clienti che scelgono il variabile, di mettersi nell’ottica di pagare una rata come se avessero scelto il tasso fisso; quindi, per fare un esempio concreto, li invito ad accantonare in un fondo di risparmio libero il gap tra rata fissa/rata variabile. Un piccolo “tesoretto” utile sia per gestire eventuali “urgenze” che per colmare riaggiustamenti di budget legati al tasso.

Esiste però poi una terza variabile, quella del Prodotto Misto, che potrebbe risultare efficace risposta in alcune situazioni. Di questo parleremo in un prossimo articolo. La vera differenza, quando ci si accinge ad accendere un mutuo, la fa il consulente che potrà guidarvi nell’operare la scelta migliore per voi, aiutandovi a guardare oltre il “qui ed ora” e permettendovi di fare scelte che nel tempo risulteranno quelle più efficaci.

Acquistare una casa è un passo importante. 

Compierlo avendo una guida che, come una lente di ingrandimento, vi aiuta a schiarirvi le idee nel complesso mercato dei mutui, è certamente più saggio e confortevole. Così potrete concentrarvi sugli aspetti più affascinanti del costruire il proprio nido, la propria isola felice.