Napoli: tabelle millesimali
Problematiche per la stesura delle tabelle millesimali nel capoluogo campano
Le tabelle millesimali a Napoli sono sottoposte alla stessa legislazione e regolamentazione delle tabelle millesimali di tutta l'Italia. L'unica problematica può derivare dal fatto che molti tecnici, incaricati dal condominio per la stesura o l'aggiornamento delle stesse , si trovano al cospetto di tabelle troppo vecchie per aggiornarle, oppure completamente assenti mettendo il tecnico nelle condizioni di dover chiedere all'amministratore del condominio il rifacimento o l`integrazione al preventivo presentato.
Sarebbe, quindi, opportuno che durante le assemblee i condomini stabilissero che i preventivi dei professionisti vengano redatti solo dopo un sopralluogo dell'immobile da parte del professionista da loro incaricato.
Molti edifici, a Napoli, sono di antica costruzione e sprovvisti di appropriato documento per la ripartizione delle spese oppure in possesso di documentazione superata dalle innumerevoli norme che ne tutelano gli interessi di tutti i condomini o proprietari di immobili.
Nel caso di edifici di recente costruzione le tabelle millesimali sono predisposte dal costruttore dell’edificio condominiale oppure dall’unico proprietario di un edificio da frazionare prima della stipula del primo atto di compravendita. La loro funzione principale è permettere la divisione delle spese relative alle parti comuni, ma servono anche per determinare il quorum costitutivo (ad oggi stabilito con la maggioranza degli aventi diritto) e deliberativo dell’assemblea.
In realtà, possono esistere diverse tabelle millesimali in relazione ai servizi condominiali, così, ad esempio, per il riscaldamento, per le scale e ascensore sono di solito predisposte specifiche tabelle. La redazione è commissionata ad un professionista (geometra, ingegnere o architetto), che dovrà compiere una valutazione tecnica delle singole differenze quantitative e qualitative. La tabella millesimale esprime in millesimi il valore della proprietà esclusiva di ciascun condomino, in rapporto al valore dell’intero edificio pari al numero mille. Se un condomino divide il suo appartamento in due o più unità immobiliari, non è necessaria la revisione della tabella, ma solo una modifica sostituendo l’unica quota preesistente in due o più quote proporzionali la cui somma riporti alla quota originaria.
La recente pronuncia stabilisce che la delibera che approva le tabelle conferma una mera operazione tecnica ribaltando la teoria per la quale l'approvazione della tabella millesimale doveva essere considerata un accertamento del diritto di proprietà sulle parti comuni. La revisione della tabella millesimale esistente presuppone che sia notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
In base all’art. 69 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile è possibile rivedere o modificare i valori risultanti dalle tabelle nell'ipotesi di errore o di variazioni dello stato di fatto. Più precisamente, i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando si mutano le condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata;
3) quando è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Sarebbe, quindi, opportuno che durante le assemblee i condomini stabilissero che i preventivi dei professionisti vengano redatti solo dopo un sopralluogo dell'immobile da parte del professionista da loro incaricato.
Molti edifici, a Napoli, sono di antica costruzione e sprovvisti di appropriato documento per la ripartizione delle spese oppure in possesso di documentazione superata dalle innumerevoli norme che ne tutelano gli interessi di tutti i condomini o proprietari di immobili.
Nel caso di edifici di recente costruzione le tabelle millesimali sono predisposte dal costruttore dell’edificio condominiale oppure dall’unico proprietario di un edificio da frazionare prima della stipula del primo atto di compravendita. La loro funzione principale è permettere la divisione delle spese relative alle parti comuni, ma servono anche per determinare il quorum costitutivo (ad oggi stabilito con la maggioranza degli aventi diritto) e deliberativo dell’assemblea.
In realtà, possono esistere diverse tabelle millesimali in relazione ai servizi condominiali, così, ad esempio, per il riscaldamento, per le scale e ascensore sono di solito predisposte specifiche tabelle. La redazione è commissionata ad un professionista (geometra, ingegnere o architetto), che dovrà compiere una valutazione tecnica delle singole differenze quantitative e qualitative. La tabella millesimale esprime in millesimi il valore della proprietà esclusiva di ciascun condomino, in rapporto al valore dell’intero edificio pari al numero mille. Se un condomino divide il suo appartamento in due o più unità immobiliari, non è necessaria la revisione della tabella, ma solo una modifica sostituendo l’unica quota preesistente in due o più quote proporzionali la cui somma riporti alla quota originaria.
La recente pronuncia stabilisce che la delibera che approva le tabelle conferma una mera operazione tecnica ribaltando la teoria per la quale l'approvazione della tabella millesimale doveva essere considerata un accertamento del diritto di proprietà sulle parti comuni. La revisione della tabella millesimale esistente presuppone che sia notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
In base all’art. 69 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile è possibile rivedere o modificare i valori risultanti dalle tabelle nell'ipotesi di errore o di variazioni dello stato di fatto. Più precisamente, i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando si mutano le condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata;
3) quando è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
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