Necessità di riparazione della cosa locata


Necessità di eseguire opere di manutenzione straordinaria a fronte dell'inerzia del proprietario
Necessità di riparazione della cosa locata
L'articolo propone alcuni pensieri utili a coloro che sottoscrivono un contratto di locazione e si trovano nella necessità di eseguire opere di manutenzione straordinaria a fronte dell'inerzia del proprietario.

L'art. 1577 c.c. dispone, al comma 1, che il conduttore dia avviso al locatore della necessità di eseguire riparazioni che non siano a proprio carico e, al secondo comma, gli consente di provvedere direttamente a quelle urgenti dandone contemporaneo avviso al locatore al fine di ottenere il rimborso della relativa spesa.

L'interpretazione sistematica della norma induce ad affermare due ordini di conseguenze:

1) il locatore ha l'obbligo contrattuale di intervenire e di eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria;

2) l'urgenza dell'intervento attribuisce al conduttore la facoltà di provvedervi direttamente con riserva di chiedere il rimborso della spesa sostenuta al locatore.

La necessità del contemporaneo avviso al locatore nel caso in cui provveda direttamente il conduttore è posto a tutela del primo, il quale ha, a sua volta, facoltà di intervenire sia, eventualmente, per contestare la necessità dei lavori, sia per compiere le scelte relative alla loro esecuzione, di cui in definitiva dovrà sopportare il costo.

D'altra parte, la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore di pagare il canone è legittima nella sola ipotesi in cui venga a mancare completamente la controprestazione da parte del locatore, verificandosi, diversamente, uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.

In altre parole, il conduttore potrà non pagare in tutto o in parte il canone solo qualora l'immobile locato sia del tutto inagibile ed inutilizzabile.

Non va dimenticato che è principio generale del nostro ordinamento che nella esecuzione del contratto le parti devono comportarsi secondo buona fede.

E' costantemente affermato dalla più autorevole dottrina e giurisprudenza che il comportamento del conduttore che omette di corrispondere i canoni di locazione e gli oneri condominiali a fronte di lavori di manutenzione straordinaria non urgenti o comunque eseguibili direttamente non è conforme a buona fede.

La conseguenza del comportamento contrario alla buona fede del conduttore si traduce in grave inadempimento che giustifica la richiesta del locatore di risoluzione del contratto e risarcimento del danno.

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di Avv. Marina Lando

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