Normato il contratto "affitto con riscatto"


Lo Sblocca Italia regola il rent to buy e di fatto introduce una nuova forma contrattuale
Normato il contratto "affitto con riscatto"
La nuova formula contrattuale relativa agli immobili è stata introdotta dall’articolo 23 D.L. n.133/14. Anche se tale formula contrattuale non è puramente nuova, ora è stata tipizzata e regolata meglio.
Nessuna indicazione specifica è prevista con riguardo alla qualità delle parti contraenti, che possono quindi essere privati, imprese, professionisti, ecc., sia nella parte del "futuro acquirente" e sia nella parte del "futuro cedente". Tutti gli immobili nonchè i terreni sembrano essere oggetto del campo di applicazione della norma.
Rispetto a prima è prevista un'ampia tutela a favore delle parti contrattuali (futuro acquirente e futuro cedente).

Solo per fare qualche esempio, la legge prevede la trascrizione del contratto ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, estendendo di fatto gli effetti previsti per la trascrizione del contratto preliminare anche alla "nuova" tipologia contrattuale.
Vi è dunque la necessità che il contratto di rent to buy sia effettuato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, anche se parte dell’operazione riguarda il mero "godimento" dell’immobile e non il suo trasferimento.

A tutela del cedente, la legge lascia alle disposizione contrattuali la determinazione del numero di canoni non pagati, anche non consecutivi, che fa scattare la risoluzione del contratto. La norma stabilisce che tale numero non può, in ogni caso, essere inferiore ad 1/20 del numero complessivo. Per esempio, in caso di 120 canoni (12 mesi x 10 anni), la risoluzione avverrà di diritto in caso di mancato pagamento di un numero minimo di canoni non inferiore a 6 (1/20 di 120).
A tutela dell'acquirente è stato previsto che "il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni". La norma (art. 2645-bis c.c.) sarà valida per tutto il periodo di godimento, ma non oltre il decennio.

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di Dott. Matteo Mazzon

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