Nullità del contratto di mutuo fondiario


Le conseguenze del mancato rispetto del limite di finanziabilità
(Corte di Cassazione, sezione I, sentenza 13 luglio 2017 n. 17352)
Nullità del contratto di mutuo fondiario
E’ del 13 luglio scorso la pronuncia n. 17352 della Corte di Cassazione che sancisce l’automatica nullità dei contratti di mutuo fondiario che non rispettino il limite di finanziabilità previsti dall’art. 38 c.2 D.lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (cd. TUB) e dalla conseguente Delibera Cicr.
Nel dettaglio l’art. 38 del TUB prevede, al primo comma, che il credito fondiario abbia ad oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili, mentre, il secondo comma, dispone che spetta alla Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, di determinare l’ammontare massimo dei finanziamenti (individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi) e le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie possano impedire la concessione dei finanziamenti.
L’attuale limite massimo di finanziabilità è fissato dalla delibera del CICR del 22 aprile 1995 (e dalle conseguenti istruzioni applicative di Banca d’Italia) nell’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sui beni medesimi, con la possibilità di elevare tale percentuale al 100 per cento solo attraverso il rilascio di apposite garanzie integrative.
Qualora non sia rispettato il suddetto limite di finanziabilità viene meno un elemento essenziale del contenuto del contratto e, di conseguenza, il medesimo è automaticamente nullo.
Ne discende che il cliente della banca, che abbia ottenuto delle somme a titolo di mutuo, è tenuto a restituire l’intero importo ricevuto e, per conto suo, la Banca è tenuta a restituire al cliente le rate fino a quel momento incassate. Sul punto però sussistono due diversi orientamenti: il primo più restrittivo, prevede che le somme vengano restituite solo se non siano passati più di dieci anni dalla data del pagamento, il secondo orientamento, più favorevole, stabilisce che si possono chiedere in restituzione le somme pagate se non sono passati più di dieci anni dalla data in cui è diventata definitiva la sentenza che ha accertato la nullità del contratto di mutuo.
Tuttavia, tali effetti possono esser scongiurati qualora sia possibile convertire il "prestito" in ordinario finanziamento ipotecario, ove però ne sussistano i presupposti.
Pertanto, attenzione a sottoscrivere contratti di mutuo fondiario particolarmente generosi e, in caso di dubbio, è sempre meglio ricorrere al parere di un legale.
Genova, 15 settembre 2017

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