Nuove regole per le locazioni a breve termine


Il D.L. 50/2017 introduce nel nostro ordinamento nuove disposizioni in merito la tassazione degli affitti ad uso abitativo e turistico di breve durata
Nuove regole per le locazioni a breve termine
A seguito del notevole incremento degli affitti per brevi periodi a fini turistici ed ad altri fattori tra cui la mancanza di un onere fiscale a carico dei proprietario/locatario, è stato reso necessario un intervento normativo e fiscale da parte dello Stato che ha disposto il D.L. 50/2017 modificando la disciplina prevista per le locazioni brevi. Tale provvedimento è stato introdotto anche a seguito della diffusione di piattaforme online destinate all’intermediazione immobiliare che hanno alleggerito la pratica degli affitti a breve senza alcuna complicazione fiscale o giuridica, sfavorendo albergatori ed operatori del settore.
In particolare la nuova norma definisce "locazioni brevi" i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, la cui durata non è superiore a 30 giorni (e per i quali non è previsto l’obbligo di registrazione in termine fisso). Essi ricomprendono anche quelli che includono i servizi di fornitura di biancheria e pulizia dei locali. Tali contratti devono essere stipulati solo ed esclusivamente da persone fisiche, le quali non esercitano arti e/o professioni, al di fuori dell’esercizio d’impresa, direttamente ed indirettamente (ad esempio, per il tramite di soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare attraverso portali online). I proventi dei contratti di locazione possono essere assoggettati ad Irpef ordinaria indicandoli in dichiarazione dei redditi oppure in alternativa a cedolare secca, con questa seconda opzione i proprietari degli immobili sono liberi dagli adempimenti ordinari legati all’Irpef e dall’imposta di registro all’atto di registrazione del contratto. I contratti soggetti a cedolare secca applicano le seguenti aliquote:
-21% se è stipulato un contratto libero, ovvero di durata minima quadriennale (4+4);
-10% se si tratta di contratto concordato, caratterizzati quindi da una durata minima di 3 anni, con un rinnovo di 2 alla scadenza, oppure quelli di natura transitoria per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari (art. 2 e 5 della Legge 431/1998).
L’opzione per la cedolare secca permette alcuni vantaggi rispetto alla tassazione ordinaria in cui vi è il solo un abbattimento forfettario del canone nella misura del 5%, come ad esempio:
-l’esclusione per tutta la durata dell’opzione, dell’Irpef progressiva per scaglioni di reddito e delle addizionali, regionali e comunali, relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari locate;
-esclusione dell’imposta di registro sul singolo contratto di locazione, generalmente dovuta nei limiti del 2% del canone pattuito;
-la cedolare secca è autonoma per ciascun immobile e per ciascun rapporto locativo; è possibile, in caso di più locazioni dello stesso immobile in periodi diversi, che il primo contratto sia soggetto al regime ordinario Irpef ed i successivi a cedolare.
Il D.L. 50/2017 oltre a definire la locazione breve e stabilire la tassazione sui canoni di locazione, prevede espressamente l’obbligo per gli intermediari ed i portali di intermediazione di comunicare all’Agenzia delle Entrate tutti i dati relativi ai contratti: locatore, locatario, canone di affitto, durata, ecc.
Nello specifico, a decorrere dal 1° giugno 2017, gli intermediari saranno tenuti ad inviare all’Amministrazione finanziaria una comunicazione in occasione della stipula di ogni nuovo contratto, pena la sanzione da Euro 250 sino ad Euro 2.000. La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro 15 giorni successivi alla scadenza, oppure se nel medesimo termine viene effettuata la trasmissione corretta dei dati. L’intermediario deve rilasciare annualmente ai proprietari la Certificazione Unica, contenente gli importi pagati a titolo di imposta o di acconto, secondo le modalità indicate dall’art. 4 del D.P.R. 322/1998. L’omessa, incompleta od infedele comunicazione dei dati dei contratti è punita con una sanzione che va da un minimo di Euro 100 euro per singola certificazione ad un massimo di 50.000 euro per anno e sostituto d’imposta.
Si pressa che qualora l’intermediario immobiliare o il gestore del portale telematico intervenga nel pagamento ovvero incassi i corrispettivi della locazione breve, lo stesso è tenuto ad operare la ritenuta alla fonte oppure quella a titolo di acconto del 21% all’atto del pagamento al beneficiario, a seconda della tassazione scelta dal locatario. In particolare la ritenuta operata è considerata a titolo d’acconto nell’ipotesi in cui il contribuente beneficiario non scelga di optare per la cedolare secca. La ritenuta va versata tramite il mod. F4 nella sezione Erario con il codice tributo 1919, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata operata. Conseguentemente entro il prossimo 18 settembre 2017 devono essere versate le ritenute operate ad agosto relativamente ai contratti di locazione breve conclusi dal 1° giugno 2017 per i quali l’intermediario immobiliare o il gestore del portale telematico è intervenuto anche nella fase di pagamento.

Per qualsiasi informazione e chiarimento sull’argomento trattato o per fissare un appuntamento con i nostri esperti, UCS-CEA è sempre disponibile ai recapiti indicati nel profilo di studio.

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