Richiedi una consulenza in studio gratuita!

Obbligo giuridico di buonafede e disponibilità a rinegoziare


Rinegoziazione dei contratti di locazione e obbligo giuridico di comportarsi secondo buona fede. L'abuso del diritto alla prestazione da parte del creditore
Obbligo giuridico di buonafede e disponibilità a rinegoziare

Ricadute della pandemia sui contratti

La pandemia ha sovvertito e disallineato gli equilibri contrattuali. Non c’è rapporto giuridico che non abbia subito uno scossone: il rischio di non poter adempiere alle obbligazioni assunte è diventato globale. Ad eccezione dei contratti internazionali, quelli stipulati in Italia e che producono ed esauriscono i loro effetti all'interno dei nostri confini, di rado contengono clausole che impongono alle parti di ridiscutere le condizioni per addivenire ad un nuovo equilibrio contrattuale quando quello iniziale si riveli compromesso da avvenimenti straordinari, imprevedibili e sopravvenuti, come può essere una pandemia.

La disciplina dettata dal codice civile per i singoli contratti tipici, non sempre prevede clausole correttive. Se ne trovano nell’appalto (art. 1664 cc), nella compravendita (art. 1492 cc), nell’affitto d’azienda (art. 1623 cc) nella somministrazione (artt. 1560 e 1561 cc) ma non nella locazione se si esclude l’art. 1578 che riguarda più propriamente i vizi della cosa.

La disciplina generale dei contratti, invece, fornisce strumenti utili ma non privi di criticità. Si pensi alla eccessiva onerosità sopravvenuta così come ai diversi profili di impossibilità sopravvenuta parziale e temporanea.

Le locazioni ad uso commerciale sono oggi tra i contratti più a rischio di inadempimento perché colpiti dalle norme della decretazione d’urgenza che hanno imposto il lockdown di molte attività.

Ecco, quindi, che in assenza di accordi tra le parti e di disposizioni di legge che impongono una rimodulazione delle condizioni, il creditore della prestazione si pone il dubbio, legittimo, di valutare se e in che misura sia tenuto a andare incontro alle necessità del debitore.

 

La buona fede

Riesumato dalle pieghe del codice civile, questo principio è destinato ad avere vita nuova ed a rivelarsi estremamente utile per affrontare l’emergenza dei contratti. La buona fede è una regola di comportamento che impone alle parti di agire secondo lealtà e correttezza sia al momento delle trattative sia, successivamente, durante l’esecuzione del contratto.

Espressione del vincolo di solidarietà che trova la sua fonte nei principi generali della Costituzione della Repubblica (art. 2), questa norma di condotta integra il contenuto delle obbligazioni assunte dalle parti e ne completa la portata dei diritti/doveri ad esse ricollegati.

Dopo un iniziale contrasto, oggi tanto la giurisprudenza di legittimità quanto quella di merito si sono espresse affermando che la buona fede è un vero e proprio dovere giuridico la cui violazione integra inadempimento contrattuale e impone il risarcimento del danno procurato. Se l’inadempimento è grave, la violazione di tale dovere giuridico può portare alla risoluzione del contratto.

 

Applicazione pratica del principio di buona fede

Rientra nel concetto di buona fede contrattuale il comportamento del creditore (locatore) chiamato a non esigere dal debitore (conduttore) una prestazione divenuta oggettivamente impossibile o eccessivamente onerosa sia sotto il profilo personale sia sotto il profilo contrattuale.

Vi rientra anche l’obbligo legale del locatore di non rifiutare la proposta di modifica delle condizioni contrattuali se l’offerta avanzata dal conduttore è finalizzare al riequilibrio degli interessi contrapposti alterati da eventi sopravvenuti. Ignorare questa regola di condotta quando l’opposta esigenza non appare pretestuosa e defatigatoria, diventa un abuso del diritto alla prestazione da parte del creditore.

Un’ultima importante considerazione: se da un lato si può affermare l’esistenza dell'obbligo giuridico di comportarsi secondo buona fede e, così pure, di non abusare del diritto alla prestazione, non altrettanto si può fare circa l’obbligo di addivenire ad una rinegoziazione.

Ed invero, anche il debitore della prestazione deve comportarsi secondo buona fede pertanto se la condotta di quest’ultimo si rivelasse speculativa ed opportunista e la trattativa non dovesse concludersi positivamente, il comportamento del creditore non potrà essere oggetto di alcuna contestazione.

Articolo del:



L'autore dell'articolo non è nella tua città?

Cerca un professionista con le stesse caratteristiche a te più vicino.

Cerca nella tua città o in una città di tuo interesse

Altri articoli del professionista

La procura generale può essere resa inefficace dall'amministratore di sostegno

In caso di sopravvenuta incapacità di intendere e volere, la procura generale conferita è resa invalida dalla successiva nomina di un amministratore di sostegno

Continua

Quando la mancata concessione del mutuo non inficia la validità del contratto di compravendita

Compravendita immobiliare, come evitare che l'acquirente sfrutti la clausola condizionale della concessione del mutuo per evitare l'acquisto dell'immobile

Continua

Abitazione del coniuge e spese di ristrutturazione

Nel caso di restituzione della casa coniugale in comodato, il comodatario non ha diritto ad alcuna forma di rimborso per spese che abbiano migliorato l'immobile

Continua

Immobili in costruzione, come tutelarsi se il costruttore non restituisce gli acconti

Il costruttore/venditore ha l'obbligo di rilasciare una garanzia fideiussoria in favore dell'acquirente per assicurare la restituzione degli acconti già versati

Continua

Trasferimento di immobili in danno dei creditori

Quale tutela per il creditore nel caso di sottrazione fraudolenta dei beni costituenti la garanzia patrimoniale del debitore?

Continua

Compravendita immobiliare, la tutela del venditore leso

Quando è possibile la rescissione del contratto di compravendita per lesione del venditore se l'acquirente ha approfittato del bisogno finanziario del venditore

Continua

Case in affitto, manutenzione straordinaria e tutela dell'inquilino

Ecco quali sono le tutele dell'inquilino nel caso di necessità di interventi di manutenzione straordinaria nella casa locata

Continua

Locazione ad uso diverso e tassazione canoni non percepiti

Quali clausole inserire nei contratti di locazione ad uso diverso per contenere la tassazione sui canoni non percepiti per morosità del conduttore?

Continua

Il recesso del conduttore dell'immobile a uso commerciale

Consigli al conduttore di immobile commerciale circa l'inserimento di clausole a tutela del suo diritto di recesso

Continua

Spese condominiali straordinarie: insidie e rischi in caso di vendita

Ecco come venditore e acquirente possono tutelarsi in caso di spese straordinarie condominiali deliberate prima della vendita

Continua

Coronavirus e sospensione del pagamento del canone di locazione

Legittima sospensione del pagamento del canone di locazione a fronte di sospensione dell'attività per disposizione dell'autorità

Continua

Coronavirus, emergenza affitti: le possibili soluzioni

L'emergenza Coronavirus ha messo in difficoltà molti affittuari. Ecco le possibili soluzioni per sospendere, interrompere o rinegoziare il canone di locazione

Continua

Causa di forza maggiore ed inadempimento del conduttore

Inadempimento del conduttore per causa di forza maggiore e rispetto delle norme autoritative

Continua

Locazione commerciale: parliamo delle clausole Coronavirus

Attraverso la clausola "coronavirus" i contraenti possono disciplinare le ripercussioni negative che potrebbero abbattersi sul contratto in caso di nuove restrizioni

Continua

Rinegoziazione delle locazioni commerciali: cos'è e come farla

Locazioni commerciali: opportunità di rinegoziare per (ri)bilanciare gli equilibri contrattuali distorti dalla pandemia ed evitare la risoluzione

Continua

Contratto preliminare e clausola mac

L'inserimento nei contratti preliminari di clausole di salvaguardia consente di gestire l'incertezza circa la redditività dell'attività da esercitarsi nell'immobile

Continua

Condominio: voto all'unanimità ed esonero dal contributo alle spese

Occorre il voto unanime per trasferire la titolarità dei diritti sulle cose comuni in favore di solo alcuni condomini

Continua

Diritto alla provvigione e mediazione svolta in forma societaria

Compravendita immobiliare: chiarimenti sul diritto alla provvigione quando l'attività di mediazione è svolta in forma societaria

Continua

Conduttore: limiti alla sospensione del pagamento del canone

Clausola limitativa della proponibilità delle eccezioni: quando il conduttore deve pagare e poi, se mai, chiedere in restituzione

Continua

Immobile in comproprietà e godimento esclusivo

Quando il godimento di un immobile da parte di un comproprietario diventa esclusivo e quali tutele possono invocare gli altri proprietari estromessi dal godimento

Continua

Comunione, condominio minimo e indivisibilità delle parti comuni

Differenze tra comunione e condominio minimo. Presunzione di condominialità dei beni comuni e patti diversi

Continua

Diritto di abitazione e casa coniugale: quale tutela per il coniuge superstite?

Il diritto di abitazione della casa coniugale in favore del coniuge superstite non sempre realizza la tutela voluta dalle parti. Anzi, delle volte nemmeno spetta

Continua