Opere condominiali e variazioni della tabella millesimale
Se si effettuano nuove opere, come ci si comporta nei confronti della comunità condominiale?
Se si effettuano nuove opere, come ci si comporta nei confronti della comunità condominiale?
1 - Tipico esempio è la chiusura di terrazzo con vetrata (veranda): in applicazione dell'Art. 69 c.2 del Codice Civile, la revisione della tabella millesimale, può essere richiesta solo in presenza di notevole alterazione del rapporto orgiginario tra i valori dei piani e porzioni di piani. In questo caso, solitamente le modifiche non sono così importanti, a meno che vi sia un aumento degli elementi riscaldanti collegati al sistema centrale di riscaldamento. In questo specifico caso, è opportuno rivedere, a spese di chi esegue le opere, la modifica della tabella millesimale di riscaldamento affidandosi ad un termotecnico
2 - Terrazzo sito sopra un passaggio comune (portico) o proprietà pubblica. La manutenzione della parte inferiore risulta a carico di tutto il condominio, di conseguenza, la manutenzione ordinaria relativa agli intonaci e tinteggiatura deve restare a carico dei condomini. Qualora il degrado abbia coinvolto la struttura o l'impermeabilizzazione, la spesa della manutenzione è a carico del proprietario del terrazzo soprastante.
3 - Terrazzo in comune tra due unità abitative. In questo caso vi è il solaio di calpestio comune essendo elemento principale di compartecipazione all'uso: si tratta dei balconi posti entro i limiti della muratura perimetrale. Il balcone viene considerato come proseguimento del solaio e pertanto le spese sono da dividere in parti uguali tra i due proprietari per le finiture.
Caso diverso se si tratta di terrazzo che sporge dalle murature perimetrali (a sbalzo); in questo caso l'elemento di sostegno dello stesso è di proprietà del condomino che lo usa come elemento di calpestio. Infatti è casuale la sua funzione di copertura del piano sotto.
Pertanto in questo caso le opere e le responsabilità di manutenzione sono a carico del condomino soprastante, con la sola partecipazione del condomino sottostante alla tinteggiatura.
4 - Muretti, ringhiere e finiture in genere. La cura degli elementi e manufatti necessari per usufruire dei balconi è a totale carico del condomino proprietario.
Si sottolinea che vi sono varie sentenze che hanno preso in considerazione i casi secondo le disposizioni sia degli artt. del C.C. n. 1126 che dispone della ripartizione delle spese come un terzo a carico del proprietario del lastrico solare e due terzi a carico del condomino/i sottostante, sia dell srt. 2051. In questo caso si tratta di dividere il degrado in caso di mancata manutenzione o nel caso di accettazione di un lavoro eseguito sia in carenza operativa. Con la sentenza 9084 del 15.04.2010 la Corte di Cassazione ha esaminato il caso "la vetustà della guaina impemeabilizzante sita sul lastrico ad uso esclusivo di unico condomino". La sentenza, ha imputato al condominio la responsabilità per non aver eseguito le manutenzioni, con suddivisione della spesa per un terzo al proprietario del lastrico e due terzi al condominio.
1 - Tipico esempio è la chiusura di terrazzo con vetrata (veranda): in applicazione dell'Art. 69 c.2 del Codice Civile, la revisione della tabella millesimale, può essere richiesta solo in presenza di notevole alterazione del rapporto orgiginario tra i valori dei piani e porzioni di piani. In questo caso, solitamente le modifiche non sono così importanti, a meno che vi sia un aumento degli elementi riscaldanti collegati al sistema centrale di riscaldamento. In questo specifico caso, è opportuno rivedere, a spese di chi esegue le opere, la modifica della tabella millesimale di riscaldamento affidandosi ad un termotecnico
2 - Terrazzo sito sopra un passaggio comune (portico) o proprietà pubblica. La manutenzione della parte inferiore risulta a carico di tutto il condominio, di conseguenza, la manutenzione ordinaria relativa agli intonaci e tinteggiatura deve restare a carico dei condomini. Qualora il degrado abbia coinvolto la struttura o l'impermeabilizzazione, la spesa della manutenzione è a carico del proprietario del terrazzo soprastante.
3 - Terrazzo in comune tra due unità abitative. In questo caso vi è il solaio di calpestio comune essendo elemento principale di compartecipazione all'uso: si tratta dei balconi posti entro i limiti della muratura perimetrale. Il balcone viene considerato come proseguimento del solaio e pertanto le spese sono da dividere in parti uguali tra i due proprietari per le finiture.
Caso diverso se si tratta di terrazzo che sporge dalle murature perimetrali (a sbalzo); in questo caso l'elemento di sostegno dello stesso è di proprietà del condomino che lo usa come elemento di calpestio. Infatti è casuale la sua funzione di copertura del piano sotto.
Pertanto in questo caso le opere e le responsabilità di manutenzione sono a carico del condomino soprastante, con la sola partecipazione del condomino sottostante alla tinteggiatura.
4 - Muretti, ringhiere e finiture in genere. La cura degli elementi e manufatti necessari per usufruire dei balconi è a totale carico del condomino proprietario.
Si sottolinea che vi sono varie sentenze che hanno preso in considerazione i casi secondo le disposizioni sia degli artt. del C.C. n. 1126 che dispone della ripartizione delle spese come un terzo a carico del proprietario del lastrico solare e due terzi a carico del condomino/i sottostante, sia dell srt. 2051. In questo caso si tratta di dividere il degrado in caso di mancata manutenzione o nel caso di accettazione di un lavoro eseguito sia in carenza operativa. Con la sentenza 9084 del 15.04.2010 la Corte di Cassazione ha esaminato il caso "la vetustà della guaina impemeabilizzante sita sul lastrico ad uso esclusivo di unico condomino". La sentenza, ha imputato al condominio la responsabilità per non aver eseguito le manutenzioni, con suddivisione della spesa per un terzo al proprietario del lastrico e due terzi al condominio.
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